Czy budowa domu stanieje? Raport z rynku domów.

Jak podaje GUS, od 2023 r. systematycznie zmniejsza się dynamika wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej. W maju 2023 r. ceny w skali roku urosły o 10,9%, a w 2024 r. już tylko 6,6%. Obniża się też inflacja. Czy to oznacza, że budowa domu w 2024 r. stanieje?

Koszty budowy domu zależą od wielu czynników. Najważniejsze z nich to:

• powierzchnia domu i działki;
• stopień skomplikowania projektu;
• zastosowane technologie;
• koszt materiałów budowlanych;
• robocizna.

Trzeba pamiętać, że cena wynajęcia ekipy budowlanej zależy w dużej mierze od lokalizacji przedsięwzięcia oraz renomy firmy. Wyższe stawki zwykle obowiązują w dużych miastach.

Na ostateczny koszt budowy domu wpływa również stan gospodarki: poziom inflacji, ceny wybranych materiałów budowlanych, koszt paliwa i energii, a także wzrost wynagrodzeń i braki kadrowe w budownictwie.

Koszty budowy domu w 2024 r. a w 2023 r.

Wstępne dane GUS pokazują, że w maju 2024 r. ceny produkcji budowlano-montażowej w porównaniu z analogicznym miesiącem w roku ubiegłym wzrosły o 6,6%, a w porównaniu z kwietniem br. o 0,4%. Zestawiając dane miesiąc do miesiąca, to od 2023 r. wzrost cen nie przekroczył 1%., a w tym roku 0,5%.

Zbliżone wartości pokazuje Barometr cen w budownictwie publikowany przez portal wielkiebudowanie.pl. Według niego koszt budowy domów w stanie surowym w czerwcu br. wzrósł jedynie o 0,1% i jest to najmniejszy skok od marca br. Z kolei ceny materiałów budowlanych wg raportu w przeciągu tego roku także wzrosły nieznacznie, ponieważ tylko o 0,2%. Takie same są też prognozy na cały 2024 r. Wyższe skoki odnotowano natomiast w cenach za usługi budowlane. W maju w stosunku do kwietnia był to wzrost o 1,4%, z kolei w czerwcu w odniesieniu do maja o 0,5%. Patrząc na wartości od początku roku, to zmiana była na poziomie 4,2%. Analitycy portalu prognozują, że ceny usług budowlanych (mediana) w 2024 r. wzrosną o 7,9%. Stąd całkowite koszty budowy domu w 2024 r. mogą być wyższe o 2,9% niż w roku ubiegłym.

Z kolei analizy cen podstawowych materiałów dla budownictwa oraz domu i ogrodu przygotowane przez Grupy PSB Handel S.A., wskazują, że w maju 2024 r. w odniesieniu do maja 2023 r. dynamika cen wyniosła minus 2%. Spadek cen w handlu detalicznym był na poziomie 2,6%. Spadek cen nastąpił w 16 kategoriach. Największe odnotowano w kategoriach: płyty OSB i drewno (-8%), dachy i rynny (-7%), wykończenia (-6%), ogród i hobby oraz sucha zabudowa (po -5%) oraz izolacje wodochronne i termiczne (po -3%).

Wzrosty cen odnotowano tylko w 4 grupach towarowych: cement i wapno (3%), farby i lakiery (2%), chemia budowlana (1%) oraz motoryzacja (0,2%).

Z kolei porównując maj do kwietnia, ceny wzrosły średnio o 0,6%. Taka sytuacja była zauważalna w 13 kategoriach. Najwyżej skoczyły: płyty OSB i drewno (8%). Natomiast 7 grup odnotowało minimalne spadki. Do 1% zmniejszyły się ceny na: izolacje wodochronne, wyposażenie domu, sprzęt AGD, izolacje termiczne, suchą zabudowę, ściany, kominy, wykończenia oraz cement i wapno.

Warto pamiętać, że znaczna część kosztów robocizny stanowi wynagrodzenie pracowników, a to ciągle się podnosi. Na wzrost pensji, wpływa inflacja, zapotrzebowanie na robotników budowlanych oraz brak na rynku wykwalifikowanej kadry.

Od 1 stycznia 2023 r. minimalne wynagrodzenie za pracę wynosiło 3490 zł brutto, a minimalna stawka godzinowa 22,80 zł brutto. Lipcowa podwyżka podniosła powyższe kwoty do wartości odpowiednio 3600 zł brutto i 23,50 zł brutto. Od 1 stycznia 2024 r. płaca minimalna wzrosła do 4242 zł, a stawka godzinowa do 27,70 zł.

Natomiast od 1 lipca br. obowiązują kwoty: 4300 zł i 28,10 zł. Oznacza to, że wynajem ekipy budowlanej jest coraz droższy.

Budowa domu w 2024 r. – koszty przed rozpoczęciem prac

Zanim ekipa budowlana wejdzie na teren działki, inwestor musi nabyć działkę budowlaną i projekt domu oraz dopełnić szeregu formalności związanych z pozwoleniem na budowę albo jej zgłoszeniem.

Koszy zakupu działki budowlanej

Z kwartalnego raportu Cenatorium, przygotowanego z „Pulsem Biznesu” i redakcją Bankier.pl wynika, że w I kw. 2024 r. w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym średnie ceny transakcyjne działek budowlanych wzrosły od ok. 13% w Warszawie i Lublinie do ok. 17% w Gdańsku. Natomiast analizując ceny w odniesieniu do poprzedniego kwartały, za grunty płacono średnio od niespełna 4% w Olsztynie do ok. 5% we Wrocławiu.

Patrząc na dane pod kątem województw, to najdroższe parcele znajdowały się w woj. małopolskim – w I kw. 2024 r. ich cena wynosiła średnio 166 zł/m kw. (więcej o 4% niż w ubiegłym kwartale). Drugim najdroższym spośród analizowanych rejonów było województwo pomorskie z ceną 146 zł/m kw (wzrost 4,7% k/k) oraz mazowieckie – 145 zł (skok o 4% k/k).

Na cenę danej działki wpływa, oprócz lokalizacji, wiele innych elementów. Są to m.in.:

• Zagospodarowanie najbliższej okolicy – przykładowo brak bezpośredniego sąsiedztwa z drogą ekspresową albo zakładami przemysłowymi jest czymś pożądanym.
• Uzbrojenie działki, czyli doprowadzenie mediów (woda, prąd, gaz) do granic działki, parcele uzbrojone są droższe, ale umożliwiają szybsze rozpoczęcie budowy.
• Wielkość – dom bez pozwolenia do 70 m kw., wymaga minimalnej powierzchni 500 m kw. na jeden budynek, jednak przyjmuje się, że optymalna powierzchnia działki budowlanej na terenach miejskich powinna mieć ok. 600 m kw., podmiejskich – ok. 1500 m kw. (min. 1000 m kw.), a na wsi – 3000 m kw. (min.1000 m kw.).
• Kształt – im bardziej nietypowy kształt parceli, tym trudniej jest znaleźć ogólnodostępny, tani projekt domu.
• Rodzaj gruntu i ukształtowanie terenu. Typ gleby i jej nośność wpływa na wybór technologii budowy fundamentów. Natomiast jeśli na działce będą duże spadki, prawdopodobnie konieczne będzie albo zamówienie indywidualnego projektu, albo wyrównanie terenu, a to pociąga za sobą dodatkowe koszty.
• Stan prawny – niższą cenę mają przeważnie nieruchomości bez księgi wieczystej oraz obciążone np. służebnością drogi dojazdowej.

Zobacz działki budowlane nad morzem i w górach

Zobacz działki

Projekt budowlany

Projekt budowlany można uzyskać poprzez:

• zlecenie jego opracowania wybranemu architektowi;
• zakup gotowego projektu, który następnie trzeba poddać adaptacji do danej działki;
• pobranie gotowego darmowego projektu ze strony internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jednak to rozwiązanie dotyczy tylko domów budowanych bez pozwolenia do 70 m kw. i jego również trzeba poddać adaptacji i opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu.

Eksperci oceniają, że cena projektu powinna wynosić ok. 3% wartości całej budowy domu. Pracownie architektoniczne najczęściej podają widełki za metr kwadratowy. Koszt projektu wynosi ok. 80-150 zł za metr kw. Oczywiście stawki są wyższe w renomowanych i nagradzanych biurach i mogą osiągnąć nawet 250-300 zł za m kw. Gotowe projekty w internecie można znaleźć już od 3000 tys. zł.

Koszt projektu jest uzależniony m.in. od:

• wielkości domu;
• architektury;
• warunków gruntowych;
• materiałów konstrukcyjnych i elewacyjnych;
• oczekiwań i preferencji inwestora.

Do ceny każdego projektu trzeba doliczyć: opracowanie mapy do celów projektowych przez uprawnionego geodetę – koszt ok. 1200 zł i badania gruntowe – ok. 1200 zł.

Z kolei za adaptację projektu architekci żądają od 800 do ok. 3500 zł – o ile nie wprowadzamy do niego zmian. Za te trzeba zapłacić dodatkowo. Przykładowo dodanie w projekcie piwnicy kosztuje ok. 1500 zł, a zmiana lokalizacji lub rozmiaru okien i drzwi – zaczyna się od ok. 100 zł.

Ile kosztuje budowa domu – stan surowy otwarty

Rozpoczęcie budowy następuje, gdy:

• został wytyczony geodezyjne dom;
• wykonana jest niwelacja terenu (koszt średnio od 4 do 10 za m kw. przy prostych pracach);
• zagospodarowano teren budowy, np. jest on ogrodzony (koszt ogrodzenia budowy siatką, wraz z robocizną wynosi średnio ok. 50 – 62 zł/mb);
• wykonane zostały przyłącza do sieci (woda i prąd) na potrzeby budowy.

Stan surowy otwarty, jak i zamknięty to pojęcia zwyczajowe, nieuregulowane prawnie. Stąd oferty firm budowlanych mogą różnić się w zakresie prac na poszczególnych etapach budowy. Niemniej jednak przyjmuje się, że stan surowy otwarty to pierwszy etap budowy, w którym wykonuje się:

• fundamenty wraz z hydroizolacją pionową oraz termoizolacją;
• zasypanie fundamentów i zrobienie podkładów pod podłogę na gruncie;
• piwnicę i strop nad piwnicą;
• przygotowanie otworów niezbędnych do poprowadzenia instalacji w warstwach podłogowych, np. pod poziomy kanalizacji oraz wyprowadzenie przyłączy;
• ściany nośne, balkony, kominy, strop, więźbę i pokrycie dachowe oraz izolację dachu.

Koszt tego etapu zależy głównie od powierzchni budynku, zastosowanych materiałów oraz tego, czy dom będzie wyposażony w piwnicę. Stan zerowy dla domu ok. 120 m kw., czyli wykonane fundamentów (bez piwnicy) powinno stanowić ok. 10-15% całkowitych kosztów. Przy obecnych cenach można założyć kwotę ok. 50 tys. zł.

Z kolei doprowadzenie domu do stanu surowego otwartego pochłania ok. 30-40% wszystkich wydatków. Przy prostej bryle i dwuspadowym dachu koszty mogą mieścić się w przedziale 150-250 tys. zł.

Koszty budowy domu 2024 – stan surowy zamknięty

Za budynek w stanie surowym zamkniętym uważa się dom zabezpieczony przed czynnikami zewnętrznymi, czyli mający dach, pełną konstrukcję nośną, drzwi zewnętrzne i okna. Zatem dom wygląda na prawie skończony, jednak brakuje mu elewacji i wykończenia wnętrz.

Na tym etapie powstają:

• ściany na parterze i piętrze;
• strop nad parterem;
• ściany działowe;
• drzwi zewnętrzne;
• okna.

Szacuje się, że stan surowy zamknięty stanowi ok. 35-40% całkowitych kosztów budowy domu. Wydatki za ten etap prac zaczynają się od ok. 150 tys. zł.

Koszty budowy domu 2024 – stan deweloperski

Doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego wymaga m.in. wykonania posadzek, montażu parapetów, drzwi wewnętrznych, przygotowanie ścian i sufitów do malowania, rozprowadzenia oraz podłączenia instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej.

Koszty jak w poprzednich etapach budowy są uzależnione od wybranych materiałów oraz źródeł ogrzewania (c.o. miejskie, pompa ciepła, instalacja gazowa, olejowa) i prądu (np. panele fotowoltaiczne).

Można przyjąć, że na stan deweloperski należy przeznaczyć kwotę co najmniej 100 tys. zł.

Koszt budowy domu do 70 m kw.

Dom o powierzchni do 70 m kw. można zbudować bez pozwolenia. Procedura zgłoszenia budowy jest tańsza i szybsza niż uzyskanie pozwolenia. Inwestor może oszczędzić m.in. na:

• projekcie domu – wybierając bezpłatny z bazy Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego;
• formalnościach – nie trzeba zatrudniać kierownika budowy i prowadzić dziennika budowy.

Ponadto taki niewielki dom można zbudować metodą gospodarczą, czyli samodzielnie. Wtedy zatrudnia się ekipę budowlaną lub pojedynczego fachowca tylko do prac wymagających specjalistycznej wiedzy i uprawnień. Domy do 70 m kw. zwykle mają jedną kondygnację, zatem odpada koszt m.in. budowy schodów i balkonów.

Szacunkowo postawienie takiego domu kosztuje ok. 250-300 tys. zł bez wykończenia.

Koszt budowy domu szkieletowego

Domy szkieletowy bazują na drewnianej albo stalowej konstrukcji. Stawia się dość szybko, bo nawet w 3 miesiące. Budowa takiego domu jest też tańsza niż tradycyjnego. Koszt całkowity waha się w przedziale 300–400 tys. zł. Nieco mniej wydamy na dom parterowy o metrażu do 100 m kw. i konstrukcji drewnianej.

Koszt budowy domu energooszczędnego

Domy energooszczędne są droższe w budowie z racji wykorzystania najnowszych technologii, które pozwolą na to, aby budynek spełniał wymagane normy. Ponadto obiekt musi być wyposażony w odnawialne źródła energii, system rekuperacji oraz stolarkę o wysokich parametrach termicznych.

Z powyższych względów można założyć, że budowa domu energooszczędnego jest o ok. 25% droższa niż tradycyjnego. Jednak pamiętajmy, że jest to inwestycja w przyszłość, która powinna zwrócić się po ok. 10 latach.

Koszt wykończenia domu

Wykończenie domu to ostatni etap budowy, ale również dość kosztowny. Inwestor musi: pomalować ściany, położyć glazurę i terakotę, zamontować gniazdka i oświetlenie, a także wyposażyć pomieszczenia w niezbędne urządzenia np. zlewy i muszlę klozetową, oraz wstawić sprzęt RTV/AGD i meble. Ponadto trzeba zagospodarować teren wokół domu. 

Koszt wykończenia domu zależy od potrzeb i zasobności portfela inwestora. Ceny są bardzo zróżnicowane, aczkolwiek można oszacować, że średnio wykończenie domu kosztuje ok. 70-100 tys. zł.

Koszt budowy i wykończenia: czy budowa domu będzie tańsza? Podsumowanie

Kalkulując budowę domu o powierzchni 120 m kw. w 2024 r., trzeba liczyć się z kosztem co najmniej 500-600 tys. zł. Wliczone są w to wszystkie prace, począwszy od robót ziemnych, po wykończenie kuchni i łazienki. Oczywiście kwotę też podwyższają nietypowe rozwiązania, indywidualny projekt domu oraz wysoki standard zastosowanych materiałów. Warto pamiętać, że im prostsza bryła, mniej wykuszy i okien dachowych, tym tańsza realizacja inwestycji, a potem eksploatacja domu.

Inwestorzy muszą też liczyć się z wahaniami cen materiałów budowlanych. Wprawdzie statystyki pokazują, że w porównaniu miesiąc do miesiąca rosną one o ok. 0,4-4%, to trzeba mieć na uwadze, że są to dane odnoszące się do całej produkcji. Znacznie większe skoki można zauważyć, analizując poszczególne materiały. Jednocześnie wzrasta koszt usług budowlanych, spowodowany w pewnym stopniu podwyżkami pensji minimalnej oraz brakiem pracowników.

Analizując statystyki, można z pewnością stwierdzić, że koszt budowy domu w 2024 r. będzie wyższy niż w latach ubiegłych. Jednocześnie raporty pokazują, że ceny powinny się stabilizować i wzrosty raczej nie będą już tak wysokie, jak przykładowo te w 2022 r., czyli dwucyfrowe.