Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Czy można odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości, jeśli kupujący uiścił jedynie część ustalonej ceny?

Robert Tomaszewski
6 marca 2017
Nieruchomości
Umowy
Nieruchomości

Zdaniem SN istnieje możliwość odstąpienia od umowy wzajemnej (umowy sprzedaży nieruchomości) ze względu na zwłokę jednej ze stron ze spełnieniem części świadczenia podzielnego – nawet w sytuacji, gdy świadczenie drugiej strony jest niepodzielne.

Odstąpienie od umowy sprzedaży

Ogólne warunki i okoliczności, jakie muszą zaistnieć, by można było odstąpić od umowy wzajemnej – czyli wykonanie i skutki niewykonania zobowiązań wynikających z umów wzajemnych – określone zostały w kodeksie cywilnym. Przypomnijmy pokrótce, że w sytuacji, gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania zawartego w umowie, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni, dodatkowy termin na jego wykonanie, z zastrzeżeniem, że po jego upływie będzie uprawniona do odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Co więcej, strona może także (zarówno z wyznaczeniem terminu, jak i po jego upływie i braku reakcji ze strony drugiej) zażądać wykonania zobowiązania oraz naprawienia szkody, jeśli taka wyniknęła związku ze zwłoką. Jeżeli strona zobowiązana do spełnienia świadczenia oświadczy, że nie ma zamiaru spełnić świadczenia, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego, nawet przed nadejściem oznaczonego terminu jego spełnienia. Z kolei, gdy świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części obowiązującego ją świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie zostaje według jej wyboru ograniczone – albo do tej części, bądź też do całej reszty niespełnionego świadczenia. Co więcej możliwość odstąpienia od umowy w całości będzie przysługiwać stronie, jeśli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy – przy zastrzeżeniu, że musiał być on wiadomy stronie znajdującej się obecnie w zwłoce. Warto mieć także na uwadze, że jeśli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało odpowiednio wcześniej zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Analogicznie będzie w przypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy.

Wyrok sądu

Warto teraz w tym kontekście przyjrzeć się wyrokowi Sądu Najwyższego z 20 listopada 2015 r. (sygnatura akt: III CZP 83/15), zgodnie z którym dopuszczalne będzie odstąpienie od umowy wzajemnej (w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości) ze względu na zwłokę strony ze spełnieniem części świadczenia podzielnego – nawet wtedy, gdy świadczenie jednej ze stron jest niepodzielne. W przywołanej tu sprawie strona umowy wzajemnej zobowiązana do świadczenia niepodzielnego (przeniesienia własności nieruchomości) mogła odstąpić od umowy ze względu na zwłokę drugiej strony w spełnieniu należnego od niej świadczenia podzielnego, czyli zapłaty części ceny. Sytuacja, w której pozbawia się kupującego możliwości odstąpienia od umowy sprzedaży (na podstawie wspomnianego powyżej art. 491 § 1 kodeksu cywilnego), gdy druga strona uiszcza jedynie część umówionej ceny, a z zapłatą reszty należności pozostaje w zwłoce, nawet jeśli jedno z tych świadczeń jest podzielne a drugie niepodzielne, zdaniem SN poważnie naruszałoby uzasadniony interes prawny sprzedającego. Co więcej, zgodnie z art. 352 § 1 kodeksu cywilnego, dłużnik zobowiązany jest do wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający takim zwyczajom. Oznacza to, że zwłoka w spłaceniu części ceny nieruchomości uzgodnionej w umowie jej sprzedaży może zostać potraktowana nawet jako zwłoka w wykonania całego zobowiązania – z punktu widzenia ochrony interesu wierzyciela.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo
Enklawa Dziwnówek

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

375 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

233 zł / m2

355 zł / m2

345 zł / m2

300 zł / m2

185 zł / m2

199 zł / m2

1679 zł / m2

794 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe