Czy warto podpisać umowę przedwstępną?

Kupno działki lub innej nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Jeśli niemożliwe jest niezwłoczne podpisanie umowy kupna-sprzedaży, warto rozważyć podpisanie umowy przedwstępnej, aby mieć pewność, że sprzedający nie rozmyśli się lub nie zmieni ustalonych wcześniej warunków.

Umowa przedwstępna powinna być zawarta w momencie, kiedy z jakiegoś powodu nie można od razu podpisać właściwej umowy kupna-sprzedaży. Powodem takim mogą być formalności związane z uzyskaniem przez kupującego kredytu w banku, konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu, uzupełnienie braków w dokumentacji, długotrwałe procedury związane z podziałem działki. Celem umowy przedwstępnej jest potwierdzenie przez kupującego i sprzedającego, że w przyszłości transakcja dojdzie do skutku na określonych warunkach.

Jaką formę umowy przedwstępnej wybrać?

Umowę przedwstępną można podpisać zarówno w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna) jak i w formie aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak ich skutki prawne są zupełnie inne. Na czym polega różnica? Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to w przypadku, kiedy jedna ze stron, które zobowiązały się do zawarcie umowy właściwej, będzie uchylała się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić zawarcia umowy właściwej w sądzie. Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie zwykłej umowy pisemnej, w przypadku uchylania się od zobowiązania przez jedną stronę, druga nie może dochodzić zawarcia właściwej umowy sprzedaży na drodze sądowej, może jedynie domagać się od drugiej strony odszkodowania.

Jeżeli do sprzedaży nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek, jeśli taki został wpłacony. Jeśli do sprzedaży nie doszło z winy sprzedającego, kupujący jeśli wpłacił zadatek, może żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Jeżeli natomiast strony umowy określiły karę umowną, strona pokrzywdzona może żądać jej wypłaty.

Podsumowując można stwierdzić, że choć obie umowy są ważne, tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego gwarantuje, że dojdzie ostatecznie do podpisania umowy kupna-sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że taka umowa wiąże się z kosztami i zobowiązuje w takim samym stopniu obie strony, jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu nieruchomości.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna, aby spełniać swoją rolę, powinna zawierać kilka istotnych informacji:

Strony umowy. Jeśli umowę podpisują między sobą osoby fizyczne trzeba podać imiona, nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości, numery PESEL. Warto pamiętać, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim, jako strona sprzedająca, powinni widnieć oboje małżonkowie, chyba że istnieje między nimi rozdzielność majątkowa lub nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżeństwa (pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków). Jeśli osoby fizyczne prowadzą działalność gospodarczą, obok nazwisk należy podać nazwę działalności oraz numer NIP. Osoby takie powinny przedstawić odpis zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spółek konieczne jest wskazanie nazwy spółki, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej do reprezentacji.

Przedmiot umowy. W umowie trzeba dokładnie określić nieruchomość, której umowa dotyczy, czyli rodzaj nieruchomości, jej położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica), powierzchnię, numer księgi wieczystej, ilość i rodzaj pomieszczeń, z których się składa, w tym również np. piwnicę, garaż.

Cena i płatność. Strony powinny również określić w umowie przedwstępnej dokładną cenę sprzedaży oraz sposób płatności (gotówka czy przelew, środki własne czy kredyt bankowy) oraz doprecyzować termin płatności całości lub kolejnych rat.

Termin zawarcia umowy właściwej. Termin zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży powinien zostać określony w taki sposób, by nie budził wątpliwości, najlepiej poprzez wskazanie daty kalendarzowej. To ważne w przypadku, kiedy nie dojdzie do podpisania umowy, od tego terminu bowiem liczyć się będzie termin 1 roku, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy w sądzie.

Zadatek i kara umowna. W umowie należy również zawrzeć informacje o zadatku i ewentualnej karze umownej. W przypadku uiszczenia zadatku trzeba wpisać jego wysokość, podobnie sprawa wygląda, gdy zostaje ustalona kara umowna.

Oświadczenia. Kupujący, dla własnego dobra, powinien zażądać od sprzedającego złożenia oświadczenie, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, jak również, że sprzedaje nieruchomość bez żadnych wad prawnych i fizycznych oraz, jeśli tak twierdzi, że nie prowadzi na jej terenie działalności gospodarczej. Ma to związek z ewentualnymi zobowiązaniami na rzecz Urzędu Skarbowego bądź ZUS.

Odstąpienie od umowy. W umowie mogą się również znaleźć jasno określone przypadki, kiedy każda ze stron może odstąpić od zawarcia umowy bez ujemnych konsekwencji.

Podpisy. Obie strony powinny podpisać odręcznie umowę.

Przykład z życia

„Chcę się kupić działkę, muszę wziąć na nią kredyt hipoteczny, bank zażądał ode mnie umowy przedwstępnej. Sprzedający z kolei w takim wypadku chce ode mnie zadatek. I teraz martwię się, że jak mu dam ten zadatek, a ostatecznie bank mi nie udzieli mi kredytu, to stracę te pieniądze. Mogę się jakoś przed tym zabezpieczyć?” Mateusz. S.

Bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego na daną nieruchomość zawsze zażąda umowy przedwstępnej (w dowolnej formie). Jeśli sprzedający wyrazi zgodę w umowie przedwstępnej można zastrzec taką okoliczność, że w przypadku kiedy bank nie udzieli kredytu zadatek zostanie zwrócony (jako dowód może posłużyć negatywna decyzja kredytowa). Można też zamiast zadatku wpłacić zaliczkę, która w przeciwieństwie do zadatku będzie musiała zostać zwrócona.

Czym się różni zadatek od zaliczki?

Zadatek zabezpiecza roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej. Co to oznacza? Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeśli zapisy umowy nie mówią inaczej, to w razie niedotrzymania warunków umowy przez sprzedającego, kupujący może zażądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej niż wpłacony zadatek. Natomiast w przypadku, kiedy warunków umowy nie wykona kupujący, sprzedający może zadatek zachować. W przypadku zaliczki skutki są zupełnie inne. Gdy ostatecznie nie dojdzie do podpisania umowy kupna-sprzedaży zaliczka zostaje zwrócona, bez względu na to z czyjej winy nie doszło do transakcji.

Łatwo zauważyć, że warto dobrze się zastanowić, czy lepszym rozwiązaniem będzie zadatek czy zaliczka. Dla kupującego, któremu zależy by nabyć konkreną nieruchomość, korzystniejszy będzie zadatek, najczęściej ustala się jego wysokość na poziomie 10% ceny sprzedaży. W takim wypadku prawdopodobieństwo, że sprzedający się rozmyśli będzie mniejsze. Jeśli jednak kupujący wie, że to z jego winy może nie dojść do transakcji, bardziej korzystna będzie zaliczka.

Kara umowna zamiast zadatku?

Kiedy istnieją wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, a podpisanie umowy przedwstępnej jest koniecznie, można zdecydować się na zapis o karze umownej zamiast zadatku. W takim wypadku w umowie strony określają, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, wówczas zapłaci ona drugiej stronie określoną kwotę pieniężną jako karę umowną. Zapis o karze umownej pozwala uniknąć ewentualnej straty kwoty zadatku, a jednocześnie równie silnie wiąże strony.

Czy warto zarezerwować działkę?

Wiele firm zajmujących się sprzedażą nieruchomości, daje możliwość ich rezerwacji, może wiązać się to z wpłatą zaliczki, ale niekoniecznie. Z rezerwacji warto korzystać szczególnie w przypadku, gdy chodzi np. o atrakcyjną nieruchomość pod względem ceny i lokalizacji. Rezerwacja daje czas na zebranie środków na zakup działki rekreacyjnej lub działki budowlanej oraz sprawdzenie, czy działka na pewno jest zgodna planami inwestycyjnymi. Oczywiście, szczególnie kiedy rezerwacja wymaga wpłaty zaliczki, warto sprawdzić, czy firma jest godna zaufania. Należy też pamiętać, że rezerwacja nie daje gwarancji, że dojdzie do ostatecznej sprzedaży, jak najszybciej należy więc podpisać umowę przedwstępną lub umowę właściwą.

Podpisanie umowy przedwstępnej w momencie, kiedy nie jest możliwe zawarcie umowy kupna-sprzedaży jest zazwyczaj korzystne dla kupującego, bo zwiększa szanse na ostateczną transakcję. Jej podpisanie powinno być poprzedzona takimi samymi czynnościami sprawdzającymi stan prawny nieruchomości, co umowa właściwa. Zwłaszcza jeżeli wiązać się ma z wpłatą zadatku czy zaliczki. Zbyt często zdarza się, że umowę przedwstępną podpisują osoby nieuprawnione do sprzedaży mieszkania czy działki, czego skutkiem jest co najmniej duże rozczarowanie, kiedy okaże się, że wykonanie zapisów umowy przedwstępnej nie jest możliwe. Zazwyczaj jednak zdarza się, że wyłożonych w dobrej wierze pieniędzy, nie można już odzyskać. Dla bezpieczeństwa warto, na przykład w przypadku zakupu działek, korzystać z usług firm specjalizującej się w tego typu usługach, które gwarantują bezpieczeństwo całego procesu zakupu.