Czy warto podpisać umowę przedwstępną?

Choć podpisanie umowy przedwstępnej przy zakupie nieruchomości nie jest konieczne, to wiele osób decyduje się na taki krok. Ma ona zagwarantować zawarcie właściwej umowy w przyszłości. Jednak przed jej podpisaniem, warto dokładnie przeanalizować korzyści i potencjalne ryzyka z nią związane.

Czym jest umowa przedwstępna?

Jak stanowi art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna polega na tym, że jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli docelowej w przyszłości. Choć przepisy nie określają, jaką powinna być zawarta, to można ją podpisać zarówno u notariusza, jak i w znacznie bardziej popularnej, a także szybszej formie cywilno-prawnej.

Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie założenia umowy przyrzeczonej: dane stron i szczegółowe informacje o nieruchomości w tym cenę zakupu, a także termin podpisania umowy ostatecznej.

Zasadniczo, jeśli nic nie stoi na przeszkodzie, strony mogą od razu podpisać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Zatem czym różnią się obie umowy? Umowa przedwstępna może mieć dowolną formę pisemną i rodzi jedynie zobowiązanie do zawarcia kolejnej w przyszłości. Natomiast umowa przyrzeczona określa ostateczne prawa i obowiązki stron, które bezpośrednio prowadzą do osiągnięcia zamierzonego celu. W Polsce umowa przeniesienia własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, w innym razie jest nieważna.

Celem umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów obu stron do chwili podpisania umowy ostatecznej, a także doprecyzowanie warunków, które muszą zostać spełnione przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Szukasz więcej informacji o inwestowaniu w grunty? Sprawdź nasz artykuł: Tanie działki nad morzem. Jak ocenić ich potencjał inwestycyjny?

Zalety podpisania umowy przedwstępnej

Co do zasady umowa przedwstępna ma chronić kupującego i sprzedającego. Dzięki niej nabywca ma pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innej osobie, a zbywca, że dojdzie do podpisania umowy właściwej. Poza tym kupujący zyskuje czas na załatwienie niezbędnych formalności np. uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej albo zebranie brakującej kwoty.

W przypadku zakupu działki z oferty Saveinvest podpisanie umowy przedwstępnej rezerwuje dla Klienta wybraną działkę oraz wszelkie promocje, jakie aktywne były w dniu jej podpisania.

Wady i ryzyka związane z umową przedwstępną

Mimo tak wielu zalet, jakie niesie za sobą zawarcie umowy przedwstępnej, to rozwiązanie ma też wady. Przede wszystkim są to koszty związane z przygotowaniem umowy oraz zaliczki lub zadatku.

Jeśli umowa jest zawierana u notariusza, trzeba będzie zapłacić taksę notarialną. W przypadku, kiedy notariusz ma tylko poświadczyć podpisy na umowie – koszt nie powinien przekroczyć 300 zł + 23% VAT. Natomiast, kiedy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od wartości nieruchomości.

Podpisując umowę przedwstępną, strony muszą mieć świadomość, że obowiązuje je przedział czasowy, w którym należy podpisać umowę właściwą. Zbyt krótki termin stwarza ryzyko dla nabywcy, że nie uda się np. dostać kredytu. Natomiast zbyt długi – to niebezpieczeństwo wzrostu cen nieruchomości, co dla sprzedającego oznacza stratę, ponieważ nie ma już możliwości negocjacji.

Zawsze istnieje też ryzyko niewywiązania się z umowy. W takiej sytuacji wiele zależy od zapisów w umowie, choć zasadniczo obowiązują przepisy kodeksu cywilnego, czyli strona poszkodowana może zatrzymać zadatek lub zażądać wypłaty jego dwukrotności.

Natomiast umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje prawo do roszczenia odszkodowawczego oraz żądania zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. To pierwsze może obejmować zwrot kosztów notarialnych, przejazdów i pomocy prawnej oraz utraconych dochodów.

Trzeba pamiętać, że można wystąpić tylko z jednym żądaniem: odszkodowawczym lub zawarciem umowy przyrzeczonej. Co więcej, roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej wygasają po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona powinna być zawarta.

Kluczowe elementy umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna musi obejmować wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Najważniejsze to:

• tytuł, miejsce i datę jej zawarcia;
• dokładne określenie przedmiotu umowy oraz prawa własności, w tym nr księgi wieczystej, adres, powierzchnię;
• dane osobowe obu stron: imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, nr dowodu osobistego, PESEL, NIP firmy;
• cena nieruchomości – jest to konieczna informacja, ponieważ wpisana cena będzie obowiązująca od dnia podpisania umowy przedwstępnej do dnia podpisania aktu notarialnego;
• termin podpisania umowy przyrzeczonej i daty przekazania nieruchomości nabywcy.

Ponadto zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą zawrzeć w umowie dodatkowe zapisy dowolnie konstruowane – pod warunkiem że są zgodnie z przepisami prawa i ogólnie przyjętymi normami, a także realnie możliwe do spełnienia.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości często zawiera zapisy dotyczące ewentualnych kar i warunków odstąpienia od umowy. Powszechnym zapisem jest informacja o wpłacie zadatku lub zaliczki.

Zaliczka a zadatek:

Definicja zadatku jest opisana w Kodeksie Cywilnym w art. 394. Przepisy określają go jako formę zabezpieczenia obu stron. W sytuacji, kiedy jedna z nich świadomie nie dotrzyma warunków umowy, druga może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Natomiast gdy sama go dała – ma prawo zażądać zwrotu jego dwukrotności.

Zwyczajowo wysokość zadatku wynosi 10 – 30% wartości nieruchomości w zależności od tego, jak umówią się strony transakcji. W przypadku podpisania umowy przyrzeczonej zadatek wlicza się na poczet ceny.

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej nie obowiązuje. To samo dotyczy przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek nieprzewidzianych okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiedzialność spoczywa na obu.

Z kolei zaliczka to pojęcie zwyczajowe, nieuregulowane w przepisach. Zasadniczo jest to zwrotna forma zabezpieczenia, która w chwili zawarcia umowy zostaje zaliczona w poczet płatności, a jeśli nie doszło do podpisania umowy – podlega zwrotowi w całości.

Należy jednak pamiętać, że informacje o zaliczce albo zadatku muszą zostać zawarte w umowie przedwstępnej. Zapis musi też precyzować kwotę, formę wypłaty i warunki ewentualnego zwrotu.

Chcesz nabyć działkę ale nie masz wystarczającej ilości gotówki? Sprawdź dostępne formy finansowania w Saveinvest! Oferujemy atrakcyjne raty lub transze bez banków i bez zaświadczenia o zarobkach.

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną podpisuje się przede wszystkim w sytuacjach, gdy strony nie mogą od razu zawrzeć umowy docelowej, ale są pewne, że w przyszłości ją podpiszą.

Istnieje kilka przesłanek, które stwarzają konieczność zawarcia umowy przedwstępnej. Najczęściej do takich sytuacji dochodzi, gdy zakup nieruchomości jest finansowany kredytem hipotecznym. Bank żąda przedstawienia takiej umowy, ponieważ jest ona gwarancją nabycia konkretnej nieruchomości i stanowi podstawą do uruchomienia procedury kredytowej.

Innymi okolicznościami, które niejako wymuszają podpisanie umowy przedwstępnej, są: nieuregulowany stan prawny nieruchomości, roszczenia spadkowe, służebności i obciążenia nieruchomości, konieczność podziału nieruchomości oraz oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę.

Jak sporządzić umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną mogą sporządzić strony transakcji, czyli sprzedający i kupujący korzystając z gotowych wzorów dostępnych w internecie albo skonstruować ją samodzielnie.

Gotowe wzory pozwalają zaoszczędzić czas i pieniądze – wystarczy je wydrukować i uzupełnić właściwymi danymi. Jednak mogą zawierać klauzule niedozwolone albo błędy, co może spowodować, że dokument będzie nieważny. Z tego powodu zawsze powinno się skonsultować go z prawnikiem. Wprawdzie jest to kosztowne, ale daje pewność, że umowa przedwstępna stanie się realnym zabezpieczeniem i będzie zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Decydując się na samodzielne sporządzenie umowy, bardzo łatwo można popełnić błędy, które mogą generować przykre konsekwencji. Typowe pułapki i pomyłki popełniane przy sporządzaniu umowy przedwstępnej to m.in.:

• nieprawidłowa data sporządzenia dokumentu albo jej brak – jest ona ważna, ponieważ pozwala na dokładne wyliczenie terminów np. podpisania umowy przyrzeczonej;
• nieokreślenie miejsca podpisania umowy – co utrudnia wybór odpowiedniego sądu na wypadek wniesienia pozwu;
• brak podpisu jednej ze stron;
• niesprawdzenie uprawnień osoby podpisującej dokument, np. gdy stronę reprezentuje pełnomocnik, jeśli nie będzie on miał ważnego pełnomocnictwa, może okazać się, że umowa jest nieważna;
• nieprecyzyjnie określony przedmiot umowy, np. brak informacji o powierzchni albo numeru KW;
• brak informacji dotyczących formy wpłaty zadatku i ewentualnego jego zwrotu.

Czy wiesz, że: umowę przedwstępną w Saveinvest możesz podpisać bez wychodzenia z domu? Wszystko dzięki temu, że w trosce o komfort naszych klientów, korzystamy z platformy Autenti pozwalającej na bezpieczne i zdalne podpisywanie dokumentów. Dzięki temu nie musimy przesyłać umów pocztą, co znacznie skraca czas trwania zakupu działki.

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna skutecznie zabezpiecza interes nabywcy i zbywcy. Jej podpisanie jest niezbędne, aby dostać kredyt hipoteczny. Poza tym warto rozważyć jej zawarcie, w sytuacjach, kiedy nie można od razu dokonać transakcji, a nabywca jest zdecydowany na zakup danej nieruchomości.

Szukasz działki inwestycyjnej lub pod budowę?

Sprawdź naszą ofertę