Czy warto zawierać umowy przedwstępne? Część pierwsza

Jakie korzyści może przynieść podpisanie umowy przedwstępnej dla sprzedającego, a jakie dla kupującego? Jakie elementy powinna zawierać taka umowa, czyli jak doprowadzić do bezpiecznego sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości?

Zakup nieruchomości – jaka umowa?

Bardzo często przy dokonywaniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości zdarza się, że nie da się pominąć umowy przedwstępnej. Przykładowo dzieje się tak ze względów finansowych (nabywca nie dysponuje całą sumy w danym momencie i musi zaciągnąć kredyt etc.). Jednak nawet jeśli do takiej sytuacji nie dojdzie, czyli nic nie stoi na przeszkodzie by od razu zawrzeć finalizującą umowę kupna-sprzedaży, umowę przedwstępną warto podpisać chociażby ze względów bezpieczeństwa – przekonuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Jak się bowiem okazuje taka forma porozumienia między stronami może przesądzić o powodzeniu całej transakcji i zagwarantować poczucie bezpieczeństwa, zarówno dla sprzedającego jak i kupującego.

Co powinno znaleźć się w umowie

Umowa przedwstępna sprzedaży powinna przede wszystkim określać najistotniejsze postanowienia jakie znajdą się później we właściwej już umowie kupna-sprzedaży. Czyli w tym kontekście umowy przyrzeczonej. Przykładowo jeśli przedmiotem transakcji jest jakaś nieruchomość w umowie przedwstępnej precyzyjnie opisujemy daną nieruchomość (podajemy numer księgi wieczystej etc.), podajemy jej cenę całkowitą oraz, o ile oczywiście do tego doszło, wpisujemy otrzymaną na ten poczet zaliczkę lub zadatek.

Dobrze sporządzona umowa przedwstępna zawiera także jasno doprecyzowane obowiązki stron związane z transakcją kupna-sprzedaży. Przykładowo kiedy nieruchomość zostanie wydana kupującemu oraz ostateczny termin w jakim musi dojść do podpisania umowy przyrzeczonej, czy zakres jaki obejmie odszkodowanie, jeśli któraś ze stron nie dotrzyma warunków umowy. Wiele zależy od samego charakteru sporządzonej umowy przedwstępnej – czy będzie ona jednostronnie lub też dwustronnie zobowiązująca. Umowa przedwstępna można, ale nie trzeba, sporządzić w obecności notariusza. Jej treść powinna zawierać wiążące prawnie, oświadczenie sprzedającego, że jest on właścicielem oferowanej nieruchomości.

Terminy

W przypadku gdy nabywa nie dotrzyma określonego w umowie przedwstępnej ostatecznego terminu jaki przypada na podpisanie umowy przyrzeczonej – przykładowo w ogóle nie zgłosi się on do sprzedającego, żeby sfinalizować transakcję – strona pokrzywdzona ma prawo do wystąpienia z żądaniem naprawienia szkody jaką ponosiła na skutek zaniedbania ze strony nabywcy. Jeśli natomiast umowę zawarto w formie aktu notarialnego, strona pokrzywdzona może skierować sprawę na drogę sądową. Jeśli z kolei termin w jakim ostatecznie zawarta zostać musi umowa przyrzeczona nie został sprecyzowany w ramach umowy przedwstępnej, to za termin zawarcia takiej umowy zwyczajowo uznaje się ten jaki zostanie wyznaczony przez stronę uprawnioną w danej sytuacji do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W sytuacji, gdy obie strony transakcji mogą żądać zawarcia takiej umowy i każda z nich wyznaczyła inny termin, pod uwagę bierze się ten wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Co stoi u źródeł wyznaczania przez strony innych terminów na finalizację transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości? Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której to sprzedający namawia na sfinalizowanie transakcji dopiero po upływie kilku lat. Dlaczego? Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat. Licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Sprzedający zwolnieni są tym samym z obowiązku uiszczenia daniny w wysokość 19 proc. od uzyskanego dochodu. Ponadto nie podlega opodatkowaniu sama zaliczka. Sprzedający proponują zatem kupującemu podpisanie umowy przedwstępnej, wpłatę części pieniędzy i zaczekanie z przeniesieniem własności do upływu wymaganego przez ustawę okresu czasu.

Takie działania, całkowicie zgodne z literą prawa, są wyjątkowo korzystne dla sprzedającego, ale jaki ma to wpływ na interes kupującego? O tym w kolejnej części artykułu.