Jak uniknąć zakwestionowania ceny nabywanej nieruchomości?

Transakcja zakupu nieruchomości wiąże się nie tylko z opłatą ustalonej między stronami kwoty, ale również z opłatami dodatkowymi, których wysokość zależy od wartości przedmiotu sprzedaży. Zaniżenie wartości nabywanej nieruchomości może pociągać za sobą duże konsekwencje, których można uniknąć.

Podatek od sprzedaży

Oprócz opłaty notarialnej, którą określa ustalona taksa musimy także zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnej, czyli transakcji kupna sprzedaży. Zgodnie z obowiązującą ustawą należy odprowadzić podatek w wysokości 2 procent ceny sprzedaży. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych w enumeratywny sposób wskazuje okoliczności jakie zwalniają podatnika od obowiązku zapłaty należnego podatku. I tak zwolnione z opłaty podatku są transakcje kupna sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość pochodząca z rynku pierwotnego czyli nabywana od dewelopera, działka budowlana, której właścicielem jest firma będąca podatnikiem VAT, nieruchomość wraz z jej częściami, jeżeli nabywane grunty stanowią w świetle przepisów ustawy o podatku rolnym – gospodarstwo rolne, grunty rolne jeśli po nabyciu staną się gospodarstwem rolnym bądź powiększą już istniejące gospodarstwo rolne nabywcy.

Ponieważ w wielu przypadkach, w celu ograniczenia opłat związanych z przeprowadzeniem transakcji kupna sprzedaży zaniża się wartość nieruchomości zdaniem specjalisty w sprawie obrotu gruntami Roberta Tomaszewskiego, Prezesa Zarządu i Dyrektora Zarządzającego firmy SaveInvest trzeba się liczyć z ewentualnymi konsekwencjami, które może wyciągnąć Urząd Skarbowy w stosunku zarówno do nabywcy jak i osoby sprzedającej.

Zaniżenie wartości nieruchomości

Zgodnie z nadanymi przez obowiązujące regulacje prawne uprawnieniami, Urzędy Skarbowe w przypadku domniemania zaniżenia wartości przedmiotu stanowiącego transakcję kupna sprzedaży mogą wezwać strony do złożenia wyjaśnień dotyczących przyczyn, które mogą uzasadnić obniżenie ceny nieruchomości w stosunku do jej wartości rynkowej. W przypadku braku okoliczności uzasadniających podaną w akcie notarialnym wartość ceny nieruchomości podatnik powienien dopłacić kwotę należnego podatku wraz z odsetkami.

Jednak zaniżenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem transakcji kupna sprzedaży nie w każdym przypadku ma na celu obniżenie dodatkowych kosztów. Niekiedy wynikać może ze stanu technicznego zabudowań, utrudnionego dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia, kształtu działki utrudniającego standardową zabudowę a nawet natychmiastowej konieczności wyzbycia się jej.

Robert Tomaszewski wyjaśnia, że Urząd Skarbowy nawet w terminie do pięciu lat może zażądać wyjaśnień w sprawie obniżenia wartości nabywanej nieruchomości. Trudno po tak długim okresie czasu udowodnić jej stan w chwili sprzedaży. Dlatego wcześniej należy sporządzić pełną dokumentację fotograficzną, którą w przyszłości można przedstawić Fiskusowi. Trzeba również pamiętać, że Urząd Skarbowy może także zażądać od nabywcy wyjaśnienia pochodzenia środków finansowych, które wykorzystano na realizację transakcji. Nie dotyczy to jedynie nieruchomości finansowanych przy wykorzystaniu kredytu bankowego.