Jak walczyć z nieuczciwymi najemcami? Część pierwsza.

Jak selekcjonować lokatorów? Jakimi sposobami można walczyć z nieuczciwymi najemcami, czyli co robić, gdy zalegają z czynszem lub niszczą mieszkanie?

Wynajem mieszkań

Inwestorzy decydujący się na ulokowanie kapitału w mieszkaniach na wynajem powinni zdawać sobie sprawę, że największe ryzyko dla powodzenia ich przedsięwzięcia niosą sami lokatorzy. Po pierwsze szanse na znalezienie najemców od razu po oddaniu mieszkania na użytkowanie są niezmiernie małe. Na rynku dostępnych jest bardzo dużo wolnych mieszkań. Mamy zatem do czynienia ze wzrastającą podażą przy cały czas spadającym popycie. Mieszkań przygotowanych do wynajęcia przybywa, a potencjalnych lokatorów wręcz przeciwnie. Sytuacja ta ma negatywny wpływ również na ceny wynajmu mieszkań, które cały czas są sukcesywnie obniżane przez właścicieli by przyciągnąć potencjalnych lokatorów. Co więcej poszukujący mieszkań do wynajęcia doskonale zdaja sobie sprawę z mnogości ofert, dlatego negocjują i wymuszają na inwestorach wiele ustępstw, których ci przy decydowaniu się na taką formę inwestowania nawet nie brali pod uwagę.

Kwestia ustalenia warunków najmu to nieprzerwane pasmo kompromisów – żeby nie dać się zdominować inwestorzy decydują się na pomoc pośredników. Wynajęcie profesjonalnej firmy zarządzającej najmem może przyczynić się m.in. do podpisania korzystniejszej, z punktu widzenia inwestora, umowy (np. wydłużającej okres najmu, czy takiej która pozwoli ograniczyć niespodziewane koszty poprzez wprowadzenie kaucji). Jednak skorzystanie z usług pośredników wiąże się z dość sporymi kosztami. Te, rzecz jasna pomniejszą ewentualne zyski osiągane z tytułu inwestycji w mieszkanie. Należy pamiętać, mając na uwadze przede wszystkim intratny wymiar inwestycji, by pobierana przez firmy prowizja nie rzutowała za bardzo na możliwe do osiągnięcia zyski.

Jak uniknąć kłopotów?

Skoro powodzenie inwestycji w mieszkania na wynajem zależy w dużej mierze od lokatorów, jak uniknąć kłopotliwych najemców? Niezwykle ważna jest cierpliwa, skrupulatna i dokładna selekcja wynajmujących. Już na etapie wstępnych rozmów z przyszłymi najemcami można poprosić o dostarczenie referencji od poprzedniego podmiotu udostępniającego im lokal. Warto także zapytać o powód zmiany mieszkania, miejsce zatrudnienia, wysokość osiąganych dochodów, sytuację rodzinną. Innymi słowy wszystko, co pozwoli lepiej poznać potencjalnego nabywcę. Jeśli lokatorzy nie wzbudzają zaufania warto zaproponować uiszczenie czynszu za kilka następnych miesięcy z góry – jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości ich reakcja powinna sporo wyjaśnić. Kluczowe bowiem dla bezpieczeństwa transakcji jest sprawdzenie lokatora pod kątem jego stabilności finansowej. Coraz powszechniejszą praktyką jest zwrócenie się z prośbą do najemcy o wskazanie w formie zaświadczenia źródła i wysokości osiąganych dochodów. Można także skorzystać z popularnej ostatnio opcji najmu okazjonalnego – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Umowa najmu nieruchomości

Gdy znajdziemy już najemcę, który będzie odpowiadał kryteriom „rzetelności”, przede wszystkim należy pamiętać, by zawrzeć z nim odpowiednią umowę najmu. To ona w dużym stopniu będzie gwarantem bezpieczeństwa zawieranej transakcji. Umowa powinna zawierać informację o kaucji zwrotnej wraz z dokładnym określeniem sytuacji, w których konieczne będzie jej uiszczenie. Jej wysokość powinna być warunkowana standardem mieszkania. Poza tym adekwatna umowa powinna być podpisana na czas określona. Ponadto powinna bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania jak i jego najemcy.

Umowa musi zawierać odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy. Powinien zostać także uwzględniony rzetelny i klarowny wykaz tego, za co odpowiada, a za co absolutnie nie odpowiada najemca. Warto także spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu lokatorowi. Skrupulatny opis stanu w jakim znajduje się mieszkanie, poświadczony dodatkowo podpisem osoby wynajmującej może ułatwić udowodnienie. Przede wszystkim zaś dochodzenie zapłaty za naprawę uszkodzeń dokonanych w trakcie pobytu najemcy w lokalu.

W kolejnej części artykułu: jak postępować z zadłużonym lokatorem. A ponadto czy na rynku nieruchomości inwestycja w mieszkania na wynajem to rzeczywiście bezpieczna i zyskowna strategia pomnażania kapitału?