Kiedy dostaniemy pozwolenie na budowę? Część pierwsza

Jakie warunki musi spełnić projekt budowalny, a jakich formalności dopełnić inwestor, by możliwe było uzyskanie pozwolenia na budowę?

Kiedy potrzebne pozwolenie na budowę

Art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane zawiera katalog przedsięwzięć, dla których zgodnie z prawem nie trzeba uzyskać pozwolenia na budowę. A więc wszystkie zamierzenia budowlane, których nie wymienia ustawodawca, wymagają od inwestora wystąpienia z wnioskiem o wydanie tej decyzji administracyjnej. Rozpoczęcie prac budowlanych możliwe jest najwcześniej po upływie 14 dni od wydania pozwolenia na budowę. Z kolei decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie rozpoczęła się przed upływem 3 lat. Jak przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl – licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowę przerwano na czas dłuższy niż 3 lata.

Uzyskanie pozwolenia

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Zazwyczaj prowadzi się je z udziałem stron – inwestora, właściciela, użytkownika wieczystego oraz zarządców nieruchomości znajdujących się na obszarze oddziaływania obiektu, który objęto wnioskiem o pozwolenie na budowę. Obszar oddziaływania, a w konsekwencji również strony w postępowaniu, co do zasady ustala się w oparciu o przepisy odrębne. Najważniejszym spośród nich dla omawianej kwestii jest rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest możliwe tylko w sytuacji, gdy inwestor spełni wszystkie, przewidziane przez ustawodawcę, warunki.

Pozwolenie na budowę, co do zasady, dotyczy całego zamierzenia budowlanego. A więc w sytuacji, gdy zamierzenie budowlane ma obejmować więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących funkcjonować samodzielnie zgodnie z zamysłem wnioskującego. Należy także pamiętać, że organ posiada kompetencje, by w decyzji o pozwoleniu na budowę narzucić na inwestora dodatkowe obowiązki. Przykładowo określić: szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie. A nawet czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych.

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć do starosty, lub w miastach na prawach powiatu, do prezydenta. Należy załączyć do niego szereg dokumentów. Są to: cztery egzemplarze projektu budowlanego (niekiedy potrzebne będą także inne dokumenty, które będą wymagane w oparciu o przepisy szczegółowe). Ponadto oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dalej: zaświadczenie wydane przez projektanta – ewentualnie od sprawdzającego – o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (interwencja sprawdzającego nie jest wymagana przy budynkach o prostej funkcji i konstrukcji, przykładowo domki letniskowe lub jednorodzinne, budynki gospodarcze i in.). A w przypadku braku uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy także dostarczyć decyzję o warunkach zabudowy.

Zgodność projektu

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ w pierwszej kolejności sprawdza zgodność, przedłożonego przez inwestora wraz z wnioskiem, projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z wymaganiami ochrony środowiska. W szczególności z tymi określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. O udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Jeśli dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego projekt musi odpowiadać treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co więcej projekt musi być zgodny z odrębnymi przepisami (m.in. techniczno-budowlanymi).

W kolejnej części artykułu: jakie treści powinien zawierać projekt budowlany?