Kiedy fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości? Część druga

W poprzedniej części poradnika omówiliśmy: okoliczności, w jakich fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości zawartą w akcie notarialnym. A ponadto aspekty postępowania podatkowego wszczętego przez urząd skarbowy oraz jakie czynniki decydują o wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości.

Dokumentacja potwierdzająca stan nieruchomości

Przy przeprowadzaniu procesu wyceny uwzględnia się m.in. stan nieruchomości w chwili jej sprzedaży. Aby uniknąć kwestionowania przez fiskusa ceny sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym warto przygotować dokumentację potwierdzającą rzeczywistą wartość. A więc przyczyny, które mogą decydować o jej sprzedaży po okazyjnej, obniżonej cenie. Niezbędne mogą okazać się zaświadczenia o złym stanie nieruchomości, wskazujące na pewne wady techniczne lub prawne, które obniżają jej wartość.

Jak sprzedać nieruchomość i uniknąć wysokiego podatku?

Zaniżanie wartości nieruchomości na akcie sprzedaży, może doprowadzić do zakwestionowania wartości przez US. Wezwie on stronę transakcji do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od szacowanej wartości rynkowej. Sam zaś poda wartość, którą według niego posiada dana nieruchomość. W przypadku zaakceptowania wyceny fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym, a tym rzeczywiście należnym wraz z odsetkami. Często zdarzają się sytuacje, w których od dnia transakcji do daty doręczenia stronie wezwania z urzędu mija sporo czasu. W takim przypadku kwota odsetek karnych może okazać się całkiem spora. A zatem, w jaki sposób, zgodny z prawem, można uchronić się od wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości?

Według obowiązujących przepisów, art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat. Licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

A więc, jeśli inwestor zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat kalendarzowych od dnia jej nabycia, zgodnie z prawem, zostanie zwolniony z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego – mówi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Określony ustawowo 5-letni okres zwyczajowo liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Własne cele mieszkaniowe

Co więcej, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na cele mieszkaniowe – przykładowo na zakup nowego lokalu mieszkalnego – nastąpi zwolnienie z PIT, jeśli dostarczymy dokumenty potwierdzające transakcję. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT: „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe”. A więc jeśli sprzedający nieruchomość przeznaczy środki pieniężne uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, czyli przykładowo na zakup innej nieruchomości (mieszkania, działki) czy budowę domu, może liczyć na zwolnienie z PIT.

Należy jednak pamiętać, że aby skorzystać z omawianej powyżej formy zwolnienia podatkowego, należy dysponować tytułem prawnym do nieruchomości. A więc posiadać prawo własności lub współwłasności. Jeśli podatnik liczy na zwolnienie, a nieruchomość należy tylko do przykładowo współmałżonka należy liczyć się z możliwością naliczenia przez urząd skarbowy stosownej daniny od połowy sprzedanej nieruchomości.