Kłopoty z warunkami zabudowy, czyli kiedy nasza działka posiadać będzie odpowiedni dostęp do drogi publicznej? Część druga

W poprzedniej części poradnika omówione zostały warunki, jakie muszą zostać spełnione, by inwestor mógł uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy oraz najbardziej kłopotliwa kwestia – dostępu do drogi publicznej.

Przypomnijmy, że warunki zabudowy zostaną wydane, jeśli m.in. teren pod planowaną inwestycję posiada dostęp do drogi publicznej – czyli gdy bezpośrednio graniczy z taką drogą, dostęp możliwy jest poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowiona została odpowiednia służebność drogowa.

Graniczenie z drogą publiczną

Jeśli dana działka graniczy z drogą publiczną, aby otrzymać warunki zabudowy, organy administracyjne stawiają inwestorom najczęściej pewien warunek. Łączność pomiędzy nieruchomością a drogą powinna zostać zapewniona poprzez istniejący zjazd, który miałby być wybudowany na mocy ostatecznej decyzji zarządcy drogi publicznej zezwalającej na lokalizację takiego zjazdu. Stanowisko takie reprezentowane jest w wielu orzecznictwach – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 9 marca 2012 r., sygnatura akt: IV SA/Wa 1834/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 lutego 2014 r., sygnatura akt: II SA/Kr 988/13.

Warunki zabudowy

Jeśli jednak inwestor postanowi bliżej przyjrzeć się temu wymaganiu dostrzeże pewną sprzeczność. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych za stronę postępowania w przedmiocie zgody na wykonanie (lub przebudowę już istniejącego) zjazdu z drogi publicznej uznany zostanie jedynie właściciel lub użytkownik wieczysty gruntów do takiej drogi przyległych. A o warunki zabudowy, o czym była mowa w poprzedniej części poradnika, może wystąpić podmiot, który nie posiada prawa własności do nieruchomości. Innymi słowy konieczność legitymowania się tytułem prawnym do terenu nie jest konieczna przy składaniu wniosku o warunki zabudowy, jednak będzie, według nieujednoliconych przepisów, niezbędna przy staraniu się o decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu. W konsekwencji inwestor albo musi uzyskać tytuł prawny do nieruchomości przed wystąpieniem o warunki zabudowy, albo przekonać obecnego właściciela do wszczęcia postępowania o wydanie tej decyzji, a następnie do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Jeśli dojdzie do sporu z organem na tym tle warto również mieć w pamięci stanowisko reprezentowane przez Naczelny Sąd Administracyjny. W wydanym 15 grudnia 2011 r. wyroku (sygnatura akt: II OSK 1880/10) został wyrażony pogląd, zgodnie z którym organ żądający od inwestora udokumentowania posiadanych praw do korzystania z cudzego gruntu, na cele komunikacji, przed wydaniem warunków zabudowy, jest nieprawidłowe i kłóci się z wytycznymi ustawodawcy – prawa te konieczne są do uzyskania dopiero przy ubieganiu się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Podobne stanowisko reprezentują także niektóre z Sądów Administracyjnych – przykładowo gliwicki SA w wyroku z 3 grudnia 2012 r., sygnatura akt: II SA/Gl 545/10, przypomniał, że warunki zabudowy, oprócz podstawy do wydania później decyzji o pozwoleniu na budowę, stanowią również niezwykle cenne źródło informacji dla inwestorów w początkowym etapie ich przedsięwzięcia. Decyzja ta zawiera bowiem dozwolone parametry realizacji przedsięwzięcia budowlanego – jest urzędową informacją, która ma pomóc przy nowych inwestycjach, a nie blokować je ze względu na niejednolitą praktykę organów administracji publicznej.

Często organ uzależnia również wydanie warunków zabudowy od połączenia nieruchomości z drogą publiczną za pośrednictwem drogi wewnętrznej. Podobnie jak w omówionej powyżej sytuacji, tak i w tym przypadku, organy administracji publicznej nie ułatwiają życia inwestorom – ich wymogi często kłócą się nawet z przepisami powszechnie obowiązującymi. Kwestia ta poruszona zostanie w kolejnej części poradnika.