PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Konsekwencje odstąpienia od przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Część druga

Bartosz Antos
27 lutego 2017
Umowy
Nieruchomości

W poprzedniej części poradnika zaprezentowaliśmy katalog treści, które zawarte w umowie przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości, gwarantować będą bezpieczeństwo przeprowadzanej transakcji.

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości

Jak opisaliśmy w poprzedniej części poradnika dobrze sporządzona umowa przedwstępna może skutecznie pomóc w zagwarantowaniu bezpieczeństwa obu stronom transakcji. Niestety, nie wszystkie tego typu umowy w pełni regulują kwestie prawa odstąpienia od niej – okoliczności, terminu oraz konsekwencji takich działań.

Odstąpienie

Powstaje w związku z tym pytanie – czy przy odstąpieniu od umowy przedwstępnej mogą zostać zastosowane ustawowe przesłanki o odstąpieniu od umowy wzajemnej? Mowa tu o art. 491 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie zażądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Co więcej, jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia.

Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Co mówią przepisy

Przytoczonej tu przesłanki nie można zastosować w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej, ponieważ, zgodnie z art. 487 § 2 kodeksu cywilnego, chociaż posiada ona charakter dwustronnie zobowiązujący, nie jest jednak umową wzajemną – strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej. W konsekwencji, do świadczeń będących przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie mają zastosowania przepisy o jednoczesności świadczeń względnie ich wzajemnej zależności określone w art. 488-495 kodeksu cywilnego. Pogląd ten dominuje również w orzecznictwach sądowych – dla przykładu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygnatura akt: V CKN 74/01.

Droga sądowa

Przypomnimy, że w sytuacji, gdy umowę przedwstępną zawarliśmy w formie aktu notarialnego, strona pokrzywdzona może skierować sprawę na drogę sądową. Także tutaj mogą pojawić się spore problemy. Jeśli umowy nie dotrzymał kupujący, ze względu na brak odpowiednich środków finansowych na zapłatę wymaganej ceny za nieruchomość, nie będzie to linia argumentacji, do której przychyli się sąd. Na kupującym bowiem spoczywać będzie obowiązek zabezpieczenia środków pieniężnych na sfinalizowanie transakcji. Za powód do odstąpienia nie może zostać uznana także sytuacja, w której podjęta przez stronę inwestycja nie idzie po jej myśli – chodzi przykładowo o nieotrzymanie warunków zabudowy, które spełnią jej oczekiwania. Stanowisko takie reprezentowane jest przez większość orzecznictw sądowych – warto w szczególności wspomnieć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 października 2015 r. (sygnatura akt: VI ACa 1131/14).

Zadatek

Wiele w kwestii odstąpienia od umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości zależy od ustalenia w niej zadatku. Jeśli bowiem w ramach tej formy umowy zastrzeżono zadatek, istnieje możliwość odstąpienia od niej w oparciu o art. 394 § 1 kodeksu cywilnego. Według wspomnianej przesłanki w sytuacji, gdy dojdzie do niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go uiściła, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top