Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Postępowanie o zasiedzenie nieruchomości – jak je zainicjować?

Robert Tomaszewski
30 marca 2022
Nieruchomości
Działki budowlane

Aby formalnie stać się właścicielem zasiedzianej nieruchomości, należy przeprowadzić postępowanie sądowe. Bez postanowienia sądu nie będzie bowiem możliwe złożenie wniosku o zmianę właściciela w księdze wieczystej i dalszy obrót nieruchomością. Jak zatem zainicjować taką sprawę? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Kto może wystąpić o zasiedzenie nieruchomości?

Przypomnijmy, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku złej wiary nieprzerwane posiadanie musi wynieść co najmniej trzydzieści lat. Takie są generalne zasady, ale oczywiście ustawa – Kodeks cywilny – przewiduje pewne wyjątki. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

O zasiedzenie nieruchomości może wystąpić każdy zainteresowany – każdy posiadający prawny interes w uznaniu zasiedzenia nieruchomości.

Jak prawidłowo złożyć wniosek do sądu?

Posiadając legitymację do wystąpienia do sądu z roszczeniem o stwierdzenie zasiedzenia, należy pamiętać o kilku kwestiach. Przede wszystkim podanie należy złożyć we właściwym sądzie rejonowym dla miejsca położenia nieruchomości. Konieczne jest dołączenie do wniosku szeregu dokumentów. Przede wszystkim istotny jest odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości. Trzeba też przedłożyć wszystkie dokumenty potwierdzające fakt bycia posiadaczem nieruchomości w dobrej lub złej wierze oraz fakt nieprzerwanego korzystania z niej przez okres dwudziestu lub trzydziestu lat. Poza tym we wniosku należy prawidłowo opisać strony postępowania. Osoba inicjująca postępowanie będzie wnioskodawcą, a pozostałe osoby uczestnikami postępowania. Takimi uczestnikami będą między innymi dotychczasowi właściciele nieruchomości.

Nieruchomości

Jak przebiega postępowanie o zasiedzenie?

Sprawa o zasiedzenie ma charakter nieprocesowy. W jej ramach przeprowadza się jednak rozprawę, na której możliwe jest przesłuchiwanie świadków. Sąd w toku prowadzonego postępowania dowodowego zbiera wszystkie dane dotyczące nieruchomości i sposobu korzystania z niej przez czas zasiedzenia, a finalnie stwierdza, czy rzeczywiście istnieją podstawy stwierdzenia nabycia nieruchomości przez dotychczasowego posiadacza. Trzeba pamiętać przy tym, że konstytucyjną zasadą jest nienaruszalność prawa własności. Zasiedzenie jest jedynie odstępstwem od tej zasady i dlatego w orzecznictwie uznaje się, że wszelkie wątpliwości powinny być rozpatrywane na korzyść dotychczasowego właściciela. Jeżeli zatem wnioskodawca nie zbierze wystarczających dowodów na potwierdzenie swoich racji, nie stanie się właścicielem nieruchomości – zaznacza Bartosz Antos.

Jak długo można walczyć o stwierdzenie zasiedzenia?

Oczywiście postępowanie sądowe jest dwuinstancyjne. Jeżeli zatem sąd rejonowy – sąd pierwszej instancji – nie przyzna racji wnioskodawcy, może on złożyć apelację. Warto też pamiętać o tym, że nawet jeżeli sąd prawomocnie oddali wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, wnioskodawca może wystąpić z takim roszczeniem ponownie. Musi oczywiście wykazać zmianę okoliczności, ale najczęściej o to nietrudno. Z reguły kluczowy jest bowiem upływ czasu. Sądy odmawiają stwierdzenia zasiedzenia tylko dlatego, że wnioskodawca nie potrafi wykazać dwudziestoletniego lub trzydziestoletniego okresu nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Grunty – czy zasiedzenie działki jest możliwe?

Kodeks cywilny, a dokładnie art. 172 § 3 KC. przewiduje możliwość nabycia działki rolnej poprzez zasiedzenie. Czy do takiej sytuacji może dojść np. poprzez przekazanie działki rolnej w dzierżawę? Osoba władająca gruntem na mocy dzierżawy nie jest posiadaczem samoistnym, a więc dzierżawa nie spełnia podstawowego warunku ubiegania się o stwierdzenie zasiedzenia. Istnieją jednak inne okoliczności, w których działki rolne lub działki budowlane mogą stać się przedmiotem skutecznej walki o stwierdzenie zasiedzenia.

Działki rolne może nabyć przez zasiedzenie tylko rolnik indywidualny, spełniający dodatkowo szereg wymogów. Pierwszym z nich jest prowadzenie gospodarstwa rolnego. Kolejnym zamieszkiwanie przez co najmniej 5 lat na terenie gminy, w której jest działka zlokalizowana.Spełnienie tych wymogów należy udokumentować poprzez dołączenie do wniosków stosownych oświadczeń. Należy także przedłożyć informację o powierzchni gruntu oraz potwierdzenie kwalifikacji rolniczych lub stażu pracy w rolnictwie.

Grunty

Zasiedzenie działki dobrej wierze

Nieprzerwane posiadanie gruntu przez okres 20 lat, w przekonaniu, że jest to legalne, uprawnia do starania się o uznanie zasiedzenia. Takie sytuacje mogą wynikać z błędów na mapach ewidencyjnych, które skutkują pomyłkami w użytkowaniu nie swojego gruntu. Innym przykładem jest nabycie własności gruntu od właściciela, wpisanego do księgi wieczystej.

Zasiedzenie działki w złej wierze

Prawo przewiduje możliwość ubiegania się o uznanie zasiedzenia, jeżeli doszło do niego w złej wierze, pod warunkiem upływu 30 lat nieprzerwanego posiadania gruntu. Sytuacje takie zdarzają się np. z winy lub zaniechania właściciela, który nie upomina się o działkę, uprawianą w całości lub częściowo przez innego użytkownika (np. gdy przylega do jego gruntów).

Jak udowodnić zasiedzenie gruntu?

Poza księgą wieczystą, dowodem w postępowaniu o zasiedzenie nieruchomości mogą być dokumenty, potwierdzające płacenie podatku od nieruchomości lub innych opłat. Ponadto są to wszelkie umowy, dotyczące nieruchomości, a także zeznania osób trzecich, posiadających wiedzę na temat użytkowania działki (władania nią przez wnioskującego o zasiedzenie). Do materiału dowodowego można dołączyć także np. mapy satelitarne.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe