PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Rola projektu budowlanego w procesie inwestycyjnym. Część pierwsza

Robert Tomaszewski
21 października 2016
Budowa
Projekt budowlany

Jakie zmiany w kwestii projektu budowlanego wprowadziła nowelizacja przepisów budowlanych? Czym jest obszar oddziaływania obiektu i dlaczego pełni on obecnie kluczową rolę w procesie inwestycyjnym?

Po wejściu w życie znowelizowanych przepisów budowlanych to projekt budowalny w dużej mierze decyduje o możliwości budowania w oparciu o zgłoszenie, bez konieczności ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z obowiązującymi od 28 czerwca 2015 r. nowymi przepisami to ten dokument zawiera określony przez projektanta, a kluczowy dla całego procesu budowalnego, obszar oddziaływania obiektu.

Projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany

Zakres i treść projektu budowlanego powinny zostać dostosowane do specyfiki i charakteru danego obiektu oraz do stopnia skomplikowania robót budowlanych. Po nowelizacji projekt nie musi już zawierać przykładowo warunków technicznych przyłączenia do sieci zewnętrznych, czy zgody zarządcy drogi na zlokalizowanie zjazdu.

Projekt budowlany, zgodnie z nowymi zasadami, powinien zawierać w pierwszej kolejności projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, 
obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do już istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Drugą część projektu budowlanego stanowi projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe. Ustalenia zawarte w projekcie muszą być zgodne z treścią uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku jego braku, z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Projekt architektoniczno-budowlany można kupić lub też zlecić jego wykonanie. W tym drugim przypadku jego sporządzenie wyniesie ok. 10 proc. wartości opisanego w nim obiektu budowlanego. Choć zakup gotowego projektu jest znacznie mniej kosztowny, to niezbędne dostosowanie go do indywidualnych potrzeb inwestora i warunków lokalizacji obiektu na działce może okazać się bardzo problematyczne. Projekt może wykonać każdy członek Okręgowej Izby Architektów, który posiada odpowiednie uprawnienia.

Obszar oddziaływania obiektu

Jak już wspomniano projekt budowalny musi zawierać także informację o obszarze oddziaływania obiektu budowlanego. Przed nowelizacją ustalenie takiego zakresu leżało w obowiązkach starosty (prezydenta) – na chwilę obecną kwestię tę rozstrzyga architekt właśnie w projekcie budowlanym. To on określi, czy planowana inwestycja będzie mieć wpływ na działki sąsiednie, a w konsekwencji, czy zamierzenie budowalne wymaga zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę.

Co mówi prawo

Zgodnie z art. 3 prawa budowlanego obszar oddziaływania obiektu budowlanego to teren wyznaczony w otoczeniu tego obiektu na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzający związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. Lista wspomnianych przez ustawodawcę przepisów odrębnych jakimi musi kierować się architekt przy wyznaczaniu obszaru wokół obiektu, który inwestor chce wybudować, jest bardzo długa. Oprócz wszystkich przepisów techniczno-budowlanych bierze się pod uwagę również tzw. przepisy ochroniarskie, czyli te dotyczące ochrony zabytków czy środowiska. Warto także mieć na uwadze fakt, że jednym z najważniejszych aktów, którego wytyczne bezwzględnie musi respektować architekt, jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

Co więcej, często zdarzają się sytuacje, w których obszar oddziaływania obejmuje również takie nieruchomości, które nie sąsiadują bezpośrednio z działką, na której inwestor planuje przeprowadzić swoje zamierzenie budowlane.

W kolejnej części artykułu: kogo i w jakich okolicznościach można uznać za stronę w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę oraz zmiany w oświadczeniach o mediach i dostępie do drogi publicznej.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top