Rozpoczęcie budowy bez zbędnych formalności?

Czy projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego pomoże zlikwidować zbędne formalności przy rozpoczynaniu budowy? Przewiduje on także m.in. wprowadzenie nowych opłat legalizacyjnych oraz dokonanie reformy w formach nadzoru.

Problemy w procesie budowlanym

Bariery prawne na jakie napotyka inwestor, który rozpoczyna proces budowlany, zdają się mnożyć z każdym podejmowanym przez niego nowym działaniem. Proces ten regulują dziesiątki norm i przesłanek prawych, wielokrotnie nowelizowanych, przez co większość spośród nich jest po prostu niespójna lub nie wyczerpuje tematu i odsyła do innych, znów niekonkluzywnych, aktów. Czy sytuację tę ma szansę poprawić kodeks urbanistyczno-budowlany, powstały z inicjatywy działającej przy Ministerstwie Rozwoju i Infrastruktury Komisji Kodyfikacji Prawa Budowlanego?

Pozwolenie czy zgłoszenie?

Z punktu widzenia inwestora najważniejszą zmianą jaką chce wprowadzić kodeks jest obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę. Na chwilę obecną tylko budowę niewielkich obiektów można rozpocząć po zgłoszeniu faktu do odpowiedniego organu. Zgodnie z proponowanym projektem budowę będzie można poprowadzić uzyskując zgodę budowlaną w formie pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. W konsekwencji wydawałby ją starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Zatem pozwolenie byłoby niezbędne w sytuacji, gdy inwestycja miałaby wywrzeć wpływ na sąsiednie działki, lub wymaga oceny oddziaływania na środowisko.

Dla obiektów, które nie spełnią tych kryteriów wystarczy zgłoszenie, a decydujący głos w tej materii należeć będzie do architekta. To on wyda wiążącą decyzję w projekcie budowlanym przygotowanym dla danego przedsięwzięcia. Następnie urzędnik skoryguje, czy dokonane przez niego rozpoznania są prawidłowe. Projekt kodeksu przewiduje także, że po pięciu latach nie będzie można podważać wydanego już pozwolenia. Dodatkowo inwestorzy tylko w wyjątkowych sytuacjach będą musieli występować o pozwolenia na użytkowanie. Przykładowo w sytuacjach, w których chodzi o rozpoczęcie korzystania z obiektu przed zakończeniem wszystkich robót na jego obszarze. W pozostałych przypadkach wystarczające ma być zwykłe zawiadomienie.

Warunki zabudowy, samowola, rozmieszczenie reklam

Zgodnie z projektem kodeksu zniesione zostaną również, powszechnie krytykowane oraz powodujące wiele kontrowersji i problemów, warunki zabudowy, które są obowiązkowe dla terenów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nowe zasady nakładają również na urzędników, którzy przyjmować będą wnioski o wydanie zgody budowlanej, obowiązek samodzielnego sprawdzenia, czy dana działka jest np. uzbrojona, czy ma dostęp do drogi etc. Projekt zakłada również zmianę w procedurze legalizacji samowoli. Opłata wynosić będzie 30 proc. oszacowanej wartości nielegalnie wzniesionego obiektu budowlanego. Na chwilę obecną kwotę tę ustala się na podstawie wzoru dyktowanego przez prawo budowlane. Komisja chce również zastąpić obowiązujący nadzór powiatowy okręgowym. Dodatkowo do kompetencji gminy należeć będzie także określenie w uchwałach zasad rozmieszczenia reklam.

Czy proponowane przez Komisję „uproszczenia” przy rozpoczynaniu procesu budowlanego rzeczywiście i namacalnie przyspieszą cały proces? Zdaniem Bartosza Antosa z portalu www.saveinvest.pl zmiany są niestety tylko pozorne. Czas, a o to przecież w główniej mierze chodzi, może wcale nie ulec skróceniu. Przykładowo starosta, który musi sprawdzić architekta, czy ten dobrze ustalił wpływ danej inwestycji na sąsiadujące z nią działki – ta operacja zdecydowanie pochłonie kilka miesięcy. Projekt, zdaniem eksperta, niekoniecznie także zlikwiduje lub chociaż zmniejszy obecny chaos urbanizacyjny. Obecnie czas oczekiwana na otrzymanie pozwolenia na budowę co prawda nie jest długi, ale poprzedza go składanie wniosku, co wymaga dopełnienia wielu formalności. Z kolei na warunki zabudowy oczekuje się latami. Dlatego to uregulowania uwzględniające lokalizację inwestycji powinny być priorytetem dla Komisji. Przepisy budowlano-techniczne są anachronizmem nieprzystającym do współczesnych realiów i tempa rozwoju urbanizacyjnego. Trzeba zadbać o ich uaktualnienie, w trosce o rozwój potencjalnych inwestycji.