Sprzedaż nieruchomości a podatek VAT. Część druga

W poprzedniej części artykułu omówiliśmy aspekty, jakie bierze się pod uwagę przy rozstrzyganiu, czy dana transakcja sprzedaży nieruchomości jest działalnością gospodarczą, czy też działania podjęte przez zbywającego mieszczą się w ramach prawa do rozporządzania prywatnym majątkiem.

Jak już wspomnieliśmy, zgodnie z przepisami ustawy o VAT i dyrektywą unijną, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega działanie, któremu można przypisać znamiona działalności gospodarczej. Aby lepiej zobrazować, w jakich okolicznościach transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, przywołamy kilka przykładów wraz z odpowiednimi interpretacjami skarbowymi.

Sprzedaż działki

Sprzedający nieruchomość jest rolnikiem zryczałtowanym, który do tej pory użytkował swój grunt wyłącznie na cele rolnicze. W międzyczasie gmina doprowadziła do uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w ramach którego zmienione zostało przeznaczenie tych ziem na budowlane. W trakcie prac nad tym dokumentem właściciel nie starał się o zmianę statusu swojej nieruchomości – nie wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przy decydowaniu się na sprzedaż gruntu nie poniósł żadnych nakładów związanych z jego przygotowaniem do transakcji – przykładowo nie doprowadził do uzbrojenia terenu – podzielił jedynie grunt na mniejsze działki. Sprzedający nie prowadzi żadnej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedstawionej tu sytuacji osoba sprzedająca nieruchomość nie będzie występować w charakterze podatnika VAT. W optyce fiskusa bowiem nie podejmował on żadnych działań, które mogłyby wykroczyć poza zarząd majątkiem prywatnym, nie mamy zatem do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami – interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 21 października 2015 r., ILPP3/4512-1-117/15-2/DC. Analogicznie przedstawiałaby się sytuacja, w której rolnik gruntu nie zakupił, ale otrzymał go w drodze darowizny, umowy o dożywocie czy też w ramach schedy. Idąc dalej, o powstaniu obowiązku podatkowego podatku VAT nie decyduje także fakt, że osoba sprzedająca posiada status rolnika zryczałtowanego – stanowisko to potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 czerwca 2012 r., sygnatura akt: I FSK 1453/11. Z kolei, według interpretacji katowickiej Izby Skarbowej (IBPP1/443-1252/14/LSz), sprzedaż wydzielonych przez niego mniejszych parceli mogłaby podlegać VAT jako sprzedaż składników majątku wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, w sytuacji, gdy rolnik zarejestrował się jako podatnik VAT czynny.

Plan zagospodarowania przestrzennego a podatek VAT od sprzedaży nieruchomości

Warto w tym miejscu także wyraźnie zaznaczyć, że o profesjonalnym obrocie nieruchomościami nie może decydować fakt, że właściciel nieruchomości występował do rady gminy z prośbą o zmianę treści studium bądź miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Nawet jeśli na skutek uchwalenia nowych dokumentów gruntom nadano charakter budowlany, sprzedający nie może jedynie na tej podstawie zostać uznany za podatnika VAT – interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 23 października 2014 r., IPPP2/443-754/14-4/DG czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Z 30 lipca 2014., sygnatura akt: I SA/Go 367/14.

Za kolejny przykład posłuży osoba zbywająca nieruchomość otrzymaną w spadku. Nie prowadzi ona żadnej działalności gospodarczej. Dokonała jedynie podziału gruntu oraz wystąpiła z wnioskiem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Warunki zabudowy i podział działek

W wielu interpretacjach izb skarbowych możemy odnaleźć stanowisko, zgodnie z którym uzyskanie warunków zabudowy, czy podział na mniejsze działki nie dają przesłanek, by domniemywać, że podęte zostały czynności wykraczające poza zwykły zarząd nieruchomościami, czyli związane były z wykonywaniem prawa własności, a nie profesjonalnym obrotem nieruchomościami (Interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 17 listopada 2015 r., ILPP5/4512-1-176/15-4/AK).

W kolejnej części artykułu omówimy przykład sprzedaży lokali powstałych z przebudowy domu stanowiącego majątek prywatny podatnika – czy taka transakcja podlegać będzie podatkowi VAT?