PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna nieruchomości – czym się różnią?

Joanna Jaremus
2 grudnia 2021
Najem
Nieruchomości
Nieruchomości, umowa

Zakup nieruchomości to duże przedsięwzięcie. Właśnie dlatego właściwa umowa przeniesienia własności nieruchomości z reguły poprzedzona jest umową rezerwacyjną lub umową przedwstępną. Czym różnią się te dokumenty? Na co warto zwrócić uwagę podczas ich podpisywania? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.saveinvest.pl.

Dlaczego zawierane są umowy rezerwacyjne i umowy przedwstępne?

Sprzedawca i kupujący najczęściej przed podpisaniem finalnej umowy przeniesienia własności nieruchomości decydują się na umowę rezerwacyjną lub umowę przedwstępną. Czas od zawarcia jednej z nich do finalnej umowy sprzedaży wykorzystują natomiast na dopełnienie istotnych formalności. Sprzedawca na przykład przeprowadza się w inne miejsce, robi dodatkowe remonty, do których się zobowiązał albo wydziela działkę z większej nieruchomości i zajmuje się założeniem dla niej nowej księgi wieczystej. Kupujący z kolei przechodzi przez proces kredytowy, otrzymując potwierdzenie, że jego zdolność kredytowa wystarczy do zaciągnięcia zobowiązania i wzięcia kredytu na określoną kwotę albo też organizuje inny sposób finansowania zakupu. Czym jednak w praktyce różnią się obie umowy? Teoretycznie ich cel jest taki sam, ale działanie zupełnie inne.

Czym jest umowa rezerwacyjna nieruchomości?

Umowa rezerwacyjna nie została tak naprawdę w żaden sposób zdefiniowana w obowiązujących przepisach. To twór wymyślony przez praktyków. Ma jednak istotne znaczenie przy takich przedsięwzięciach jak zakup nieruchomości. Sprzedawca podpisując umowę rezerwacyjną zobowiązuje się do wyłączenia sprzedawanej nieruchomości z oferty sprzedaży przez określony czas, w którym strony mają podpisać finalną umowę przeniesienia własności nieruchomości. Zawierając umowę rezerwacyjną kupujący musi najczęściej wpłacić na rzecz sprzedawcy opłatę rezerwacyjną. Może mieć ona charakter zwrotny lub bezzwrotny. Umowa rezerwacyjna daje pewną swobodę zarówno kupującemu, jak i sprzedawcy. Stanowi ona pewne zobowiązanie stron, ale stosunkowo łatwo jest się z niej wycofać. A przynajmniej z reguły tak to wygląda, bo sprzedawca i kupujący mogą dowolnie skonstruować łączący ich kontrakt.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna ma bardziej sformalizowany charakter. Została przede wszystkim zdefiniowana w przepisach Kodeksu cywilnego – w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej. Tam określono podstawowe wymogi formalne, jakie powinna spełnić. Umowa przedwstępna jest zatem umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – umowy przyrzeczonej. Powinna przy tym określać podstawowe elementy umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna jest silniejszym zobowiązaniem niż umowa rezerwacyjna. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może bowiem żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dodatkowo roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej można wpisać do księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?

Kluczowymi elementami umowy przedwstępnej jest dokładne określenie nieruchomości, która stanowi przedmiot sprzedaży. Należy wskazać jej adres, wielkość, rodzaj, numer księgi wieczystej oraz wszystko, co do niej przynależy. Należy też dokładnie opisać strony umowy i wskazać cenę sprzedawanej nieruchomości. Konieczne jest nadto uwzględnienie czasu, w jakim dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej lub konkretnego terminu (dnia) jej zawarcia. Umowa przedwstępna powinna także zostać podpisana w tej formie, co umowa przyrzeczona, czyli w przypadku sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Połączenie umowy rezerwacyjnej z przedwstępną

Czasem można też spotkać się ze swoistą hybrydą umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej. Wówczas co do zasady podpisujemy umowę rezerwacyjną, ale posiada ona elementy umowy przedwstępnej. Przede wszystkim zostaje wtedy wyposażona w dodatkowe zabezpieczenia, które stanowią gwarancję wykonania umowy zarówno dla sprzedawcy, jak i dla kupującego – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Joanna Jaremus

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top