Zakup nieruchomości to duże przedsięwzięcie. Właśnie dlatego właściwa umowa przeniesienia własności nieruchomości z reguły poprzedzona jest umową rezerwacyjną lub umową przedwstępną. Czym różnią się te dokumenty? Na co warto zwrócić uwagę podczas ich podpisywania? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.saveinvest.pl.
Dlaczego zawierane są umowy rezerwacyjne i umowy przedwstępne?
Sprzedawca i kupujący najczęściej przed podpisaniem finalnej umowy przeniesienia własności nieruchomości decydują się na umowę rezerwacyjną lub umowę przedwstępną. Czas od zawarcia jednej z nich do finalnej umowy sprzedaży wykorzystują natomiast na dopełnienie istotnych formalności. Sprzedawca na przykład przeprowadza się w inne miejsce, robi dodatkowe remonty, do których się zobowiązał albo wydziela działkę z większej nieruchomości i zajmuje się założeniem dla niej nowej księgi wieczystej. Kupujący z kolei przechodzi przez proces kredytowy, otrzymując potwierdzenie, że jego zdolność kredytowa wystarczy do zaciągnięcia zobowiązania i wzięcia kredytu na określoną kwotę albo też organizuje inny sposób finansowania zakupu. Czym jednak w praktyce różnią się obie umowy? Teoretycznie ich cel jest taki sam, ale działanie zupełnie inne.
Czym jest umowa rezerwacyjna nieruchomości?
Umowa rezerwacyjna nie została tak naprawdę w żaden sposób zdefiniowana w obowiązujących przepisach. To twór wymyślony przez praktyków. Ma jednak istotne znaczenie przy takich przedsięwzięciach jak zakup nieruchomości. Sprzedawca podpisując umowę rezerwacyjną zobowiązuje się do wyłączenia sprzedawanej nieruchomości z oferty sprzedaży przez określony czas, w którym strony mają podpisać finalną umowę przeniesienia własności nieruchomości. Zawierając umowę rezerwacyjną kupujący musi najczęściej wpłacić na rzecz sprzedawcy opłatę rezerwacyjną. Może mieć ona charakter zwrotny lub bezzwrotny. Umowa rezerwacyjna daje pewną swobodę zarówno kupującemu, jak i sprzedawcy. Stanowi ona pewne zobowiązanie stron, ale stosunkowo łatwo jest się z niej wycofać. A przynajmniej z reguły tak to wygląda, bo sprzedawca i kupujący mogą dowolnie skonstruować łączący ich kontrakt.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna ma bardziej sformalizowany charakter. Została przede wszystkim zdefiniowana w przepisach Kodeksu cywilnego – w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej. Tam określono podstawowe wymogi formalne, jakie powinna spełnić. Umowa przedwstępna jest zatem umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – umowy przyrzeczonej. Powinna przy tym określać podstawowe elementy umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna jest silniejszym zobowiązaniem niż umowa rezerwacyjna. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może bowiem żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dodatkowo roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej można wpisać do księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości.
Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?
Kluczowymi elementami umowy przedwstępnej jest dokładne określenie nieruchomości, która stanowi przedmiot sprzedaży. Należy wskazać jej adres, wielkość, rodzaj, numer księgi wieczystej oraz wszystko, co do niej przynależy. Należy też dokładnie opisać strony umowy i wskazać cenę sprzedawanej nieruchomości. Konieczne jest nadto uwzględnienie czasu, w jakim dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej lub konkretnego terminu (dnia) jej zawarcia. Umowa przedwstępna powinna także zostać podpisana w tej formie, co umowa przyrzeczona, czyli w przypadku sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Połączenie umowy rezerwacyjnej z przedwstępną
Czasem można też spotkać się ze swoistą hybrydą umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej. Wówczas co do zasady podpisujemy umowę rezerwacyjną, ale posiada ona elementy umowy przedwstępnej. Przede wszystkim zostaje wtedy wyposażona w dodatkowe zabezpieczenia, które stanowią gwarancję wykonania umowy zarówno dla sprzedawcy, jak i dla kupującego – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.
