Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Urzędnicy nie mogą kierować się przesadnym formalizmem

Bartosz Antos
1 stycznia 2022
Warunki zabudowy

W większości przypadków przepisy należy rozumieć wprost, nie doszukując się „drugiego dna”. Dopiero kiedy budzą one wątpliwości, należy dokonać szerszej interpretacji. Takie wnioski płyną z najnowszego orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Zostało ono wydane na gruncie sprawy o wydanie warunków zabudowy. Dlaczego to ważny wyrok? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Urząd

Odmowa ustalenia warunków zabudowy

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, w której odmówiono wnioskodawcy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczo-garażowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na należącej do wnioskodawcy nieruchomości. Organy ustaliły, że działka, której dotyczy wniosek, nie jest zabudowana i stanowi użytek rolny. Jednocześnie organy oceniając kwestię braku kontynuacji funkcji zabudowy wyznaczyły wokół działki inwestycyjnej obszar analizowany o promieniu około 75 m, stanowiący trzykrotność szerokości front działki inwestycyjnej. W tym obszarze stwierdzono wyłącznie zabudowę zagrodową. Wobec powyższego organy stwierdziły, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna stoi w sprzeczności z funkcją zabudowy zagrodowej. A co za tym idzie nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Racja po stronie wnioskodawców

Wnioskodawca wystąpił zatem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku ze skargą na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Ten natomiast przyznał rację wnioskodawcy. W ocenie Sądu organy rzeczywiście nie zbadały wszechstronnie stanu faktycznego, naruszając jednocześnie zasadę budzenia zaufania obywateli do organów administracji publicznej. Tym samym naruszyły przepisy prawa materialnego, uznając, że nie zostały spełnione przesłanki ustalenia warunków zabudowy. Należy natomiast podkreślić, że ustalenie warunków zabudowy musi się odbywać przez pryzmat przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zatem łącznie spełnić następujące warunki:

1)      Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej musi zostać zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)      Teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;

3)      Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego;

4)      Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych, które utraciły moc;

5)      Decyzja musi być nadto zgodna z przepisami odrębnymi.

Warunki zabudowy a zasada dobrego sąsiedztwa

W ocenie Sądu organy błędnie uznały, że nie spełniono pierwszej wymienionej przesłanki, czyli tak zwanej zasady dobrego sąsiedztwa. Tymczasem wnioskodawca konsekwentnie podnosił, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna znajduje się na jednej z analizowanych działek. Faktem było bowiem, że na jednej z sąsiednich działek trwała budowa domu jednorodzinnego. Zaledwie kilka dni po wydaniu decyzji przez organ II instancji doszło natomiast do dokonania stosownych zmian w ewidencji gruntów w miejsce „użytku gruntowego Br (grunty rolne zabudowane)” wpisano symbol „B”, odpowiadający terenom mieszkaniowym – stwierdza Bartosz Antos.

Działki

Bez zbędnego formalizmu

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku dosłowne odczytanie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazuje uwzględniać w analizie cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyłącznie „działki zabudowane” występujące w obszarze analizowanym, a więc takie, na których zabudowa faktycznie istnieje i jest legalnie użytkowana. Bez znaczenia pozostawało zatem to, że na dzień wydania decyzji organu I instancji w ewidencji gruntów działka z zabudową jednorodzinną wciąż była oznaczona jako „grunty rolne zabudowane”. Nadto WSA w Białymstoku podkreślił, że cechy „zabudowania” nie można rozumieć nazbyt rygorystycznie i formalistycznie, prowadząc do wyników nienadających się pogodzić z regułami doświadczenia życiowego i zasadą praworządności. (wyrok WSA w Białymstoku z 31.03.2022 r., sygn. akt II SA/Bk 102/22).

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe