Dom do 70m2 – co musisz wiedzieć jako inwestor?

Polski Ład wprowadził liczne zmiany prawne, także dotyczące budowy domów do 70 m2 w uproszczonym trybie. Oczywiście pod pewnymi warunkami. Upolitycznienie sprawy, jak również zawiłości przepisów przyczyniły się do różnego typu internetowych przeinaczeń. Dlatego też zdecydowaliśmy się na sprawdzenie u źródeł, rozwianie wątpliwości i sprostowanie przekłamań.

Zacznijmy od tego, że wbrew obiegowym opiniom program umożliwiający budowę domów w ramach polskiego ładu nie stanowi całkowitego novum.

Przepisy z 2015 r.

Reforma ustawy prawo budowlane z 2015 roku wprowadzała możliwość budowy niektórych budynków w trybie zgłoszenia budowy (zamiast pozwolenia). Główną korzyścią dla inwestorów okazało się zaoszczędzenie czasu.  

Ważnym warunkiem skorzystania z uproszczonego trybu był (i jest również w myśl przepisów z 2020 roku) brak oddziaływania na działki sąsiednie (wrócimy do tematu później). 

Poszerzono wówczas też katalog obiektów, które można zrealizować na podstawie zgłoszenia. Wówczas brak sprzeciwu stosownego urzędu oznaczał akceptację. Co więcej, ustawodawca skrócił czas oczekiwania na tę milczącą zgodę. 

Przepisy z 2015 roku wprowadzały też prawną definicję altan ogrodowych. Zrezygnowano wówczas też z konieczności uzyskania oświadczenia zarządcy drogi o możliwości dostępu działki do drogi publicznej. A także z obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń pochodzących od dostawców mediów (o zapewnieniu dostępu do nich).

Polski ład i nowe przepisy

„Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. poz. 1986)” została podpisana przez Prezydenta 29 października 2021 roku. Kilka miesięcy później, 3 stycznia 2022 roku, weszła w życie. Wyszczególnia ona nowe ramy, w ramach których można budować bez pozwolenia. Wprowadza też dobrowolność korzystania z usług kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy w pewnych przypadkach. Omówimy to bardziej szczegółowo w dalszej części artykułu.

Przepisy wprowadzone przez nowy ład (później znany jako Polski Ład) miały ułatwić życie rodzinom chcącym posiadać własne „cztery ściany”. Warto w tym miejscu zauważyć, że Polska pozostaje w ogonie Unii Europejskiej pod względem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli. Niemal połowa Polaków w wieku 25-35 lat (2,6 mln osób) mieszkała z rodzicami – podaje Eurostat. 

Ponadto firma doradcza Deloitte w raporcie „Property Index, Overview of European Residential Markets” pokazała ponadto, że na 1000 mieszkańców naszego kraju przypadają 392 mieszkania (dla porównania unijna średnia wynosi 463). Gwoli ścisłości warto zauważyć, że Polska znalazła się w czołówce UE jeśli chodzi o lokale oddawane do użytku oraz rozpoczynające się budowy.

Rodzaje domu 70m2 lub mniejszego

Obowiązująca od stycznia 2022 roku nowelizacja umożliwia budowę na uproszczonych zasadach dwóch rodzajów budynków. Pierwszy to dom mieszkalny do 70 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy, a drugi dom rekreacyjny (również nieprzekraczający 70 m2 tej powierzchni). Oznacza to, że powierzchnia użytkowa może przekraczać to 70m2, jeśli budynek ma dwa piętra. 

Zgodnie z artykułem 29.1. ustawy Prawo budowlane pozwolenie nie jest konieczne (choć niezbędne jest zgłoszenie) w przypadku

„wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

1a) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”.

Jak precyzuje na swej stronie Ministerstwo Rozwoju i Technologii

„Dom mieszkalny do 70 m kw. zabudowy to:

• jednorodzinny budynek mieszkalny, wolnostojący;
• dom, który ma nie więcej niż dwie kondygnacje;
• dom, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany;
• dom zbudowany na własne cele mieszkaniowe”. 

Zgłoszenie zgodnie z artykułem 29.16 wystarczy też w przypadku

„wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:

a) do 35 m2 ,

b) powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m – przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki”.

Aby w pełni zrozumieć znowelizowane przepisy, warto najpierw doprecyzować dwa kluczowe pojęcia. Chodzi o „obszar oddziaływania” oraz o „wolnostojący”.

Budowa domu letniskowego – na jakie wydatki trzeba się przygotować?

Czytaj więcej

Obszar oddziaływania

Zakaz wchodzenia w obszar oddziaływania innych budynków służy choćby zachowaniu zasad bezpieczeństwa przeciwpożarowego oraz zapobieżeniu utrudnieniom w dostępie do światła dla sąsiadów.

Pojęcie obszaru oddziaływania posiada tak zwaną legalną definicję zawartą na kartach ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nią jest to

„teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”.

Wolno stojący czyli jaki?

Kontrowersje budzi też pojęcie „wolnostojący” (lub „wolno stojący”). Wbrew pozorom nie jest ono jednoznaczne. W tym akurat przypadku nie istnieje bowiem jego definicja legalna, czyli zapisana bezpośrednio w przepisach prawa. Wyjaśnianiem tego terminu zajmowały się więc sądy administracyjne i to już przed polskim ładem. Ich orzeczenia niekoniecznie jednak rozjaśniają sprawę. Orzeczenia są bowiem rozbieżne. 

Na przykład według Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Gliwicach (sygn. II SA/Gl 1100/14)

„budynek jest budynkiem wolnostojącym wtedy, gdy jest samodzielny z punktu widzenia funkcjonalno-użytkowo-technicznego. Za budynek wolnostojący uważa się budynek, który nie wykorzystuje fundamentów, ścian lub dachu sąsiedniego budynku. Budynki wolnostojące są oddzielone od innych budynków. Samo oddzielenie (dylatacja) jest właściwa dla budynku wolnostojącego”.

Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy (sygn. II SA/Bd 508/17) stwierdził, że charakteryzując pojęcie wolnostojący należy

„[…] posłużyć się definicją ze Słownika Języka Polskiego oraz orzecznictwem. Według Słownika Języka Polskiego (…) budynek wolno stojący to budynek niestykający się z innymi budynkami. Zgodnie z orzecznictwem (…) przez pojęcie >wolno stojący< rozumieć należy samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, to jest jego fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Chodzi tu o taki budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swojej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego i jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie w przestrzeni innymi budowlami”.

Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. VII SA/Wa 271/19) stwierdził, że na terenie działki może znajdować się wyłącznie jeden mieszkalny budynek wolnostojący. Sąd doprecyzował, że

„>wolno stojący< to budynek „posiadający własne niezabudowane otoczenie, nieprzylegający do obiektów-budowli położonych na sąsiednich działkach”.

Zasadniczo istnieją więc dwie interpretacje pojęcia budynku wolnostojącego. 

• Według pierwszej z nich konieczne jest niestykanie się z innymi budynkami. 
• Według drugiej zaś budynek wolnostojący może się stykać z innymi, jednak pod warunkiem odrębności elementów konstrukcyjnych. W takiej sytuacji uznaje się bowiem, że obydwa budynki są zdolne do samodzielnego istnienia.

Kierownik budowy domu

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane w ramach polskiego ładu wprowadziła w niektórych przypadkach możliwość rezygnacji z usług kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy (takiej opcji nie wprowadzała nowelizacja Prawa budowlanego z 2015). Część zainteresowanych krytykowała dlatego te ostatnie. Wskazywano, że w wielu przypadkach jest to martwy przepis. Nierzetelni kierownicy nie pilnowali budowy domu, lecz zaocznie dopełniali formalności.

Inni podkreślali jednak, że abusus non tollit usum, a nierzetelne wypełnianie obowiązków przez tego czy innego fachowca nie może prowadzić do rezygnacji z zasady. Wskazywano również na kwestie związane z bezpieczeństwem. Nawet bowiem mniejszy dom należy wznieść zgodnie z zasadami sztuki, by uniknąć konieczności jego późniejszej rozbiórki. A w najgorszym razie nawet ludzkich tragedii.

Ostatecznie jednak ustawodawca dopuścił w ramach polskiego ładu możliwość rezygnacji z zatrudniania kierownika budowy w pewnych przypadkach. Od 2022 roku w uproszczonej procedurze zgłoszenia do 70 m2 nie jest to wymagane. Pozwala to na oszczędność rzędu 6-10 tysięcy złotych. 

Zgłoszenie a pozwolenie – chodzi przede wszystkim o czas

Obowiązujące od 2022 roku przepisy (podobnie jak w znacznej mierze też przepisy z 2015 roku) wprowadzają możliwość rezygnacji z trybu pozwolenia na budowę na rzecz zgłoszenia. W tym przypadku jeśli bowiem urząd nie wniesie sprzeciwu w terminie 21 dni, to budowę można zacząć. W razie konieczności uzyskania pozwolenia na budowę okres ten wynosi 65 dni.

Warto jednak pamiętać, że chodzi tu o termin zapisany na papierze. W praktyce realizacja czasem się wydłuża.

Postępowanie związane z pozwoleniem na budowę składa się z dwóch etapów: formalnego i merytorycznego. W obu przypadkach sprawę mogą wydłużyć braki leżące po stronie wnioskodawcy. Wówczas urzędnicy wyznaczają dodatkowy termin na ich uzupełnienie. Czas przeznaczony na to nie wlicza się do 65 dniowego okresu rozpatrzenia sprawy. Może on zresztą ulec przedłużeniu również w przypadku zawieszenia postępowania. Kolejny powód to terminy przewidziane przez przepisy prawa „na dokonanie innych czynności”.

Ponadto praktyka pokazuje, że w niektórych miejscowościach i tak dochodziło do opóźnień i to bardzo znaczących. Sprawę pogarszała pandemia i związana z nią praca zdalna. Chociaż według art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego za opieszałość grozi 500 złotych grzywny, to dzieje się to wyłącznie w przypadku gdy opóźnienie jest zawinione przez urząd. W rzeczywistości czas oczekiwania na pozwolenie różni się więc w zależności od miejscowości i konkretnego urzędu.

Niemniej, z punktu widzenia inwestora nowe przepisy pozwalają zaoszczędzić czas i ograniczyć formalności.  

Dla kogo tak zwany dom bez pozwolenia?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii na swej stronie precyzuje, że osoby dysponujące tytułem prawnym do nieruchomości (działki, na której zamierza postawić nowy budynek) mogą skorzystać z budowy domów do 70 m2 w uproszczonym trybie. Ponadto nieruchomość musi też służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych lub rekreacyjnych w dniu złożenia oświadczenia (sprawę wyjaśnimy jeszcze w dalszej części tekstu).

Nie zawsze spełnienie tych kryteriów wystarczy. Sprawa komplikuje się, gdy chcemy wybudować dom na działce rolnej z ziemią wysokiej klasy (od klasy pierwszej do trzeciej) lub na działce leśnej. Wówczas inwestor musi sprawdzić czy istnieje pozwalający na to plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli odpowiedź jest twierdząca, to może rozpocząć załatwianie formalności związanych z budową. W przeciwnym razie musi uzyskać:

a) decyzję o warunkach zabudowy

b) decyzję o wyłączeniu gruntu z działalności rolniczej.

Organ gminy, w której inwestor chce dokonać inwestycji zdecyduje o ewentualnym wydaniu pozytywnej decyzji. Przy okazji warto wspomnieć, że zakup ziemi rolnej, a następnie jej odrolnienie to dobry sposób na poprawę wartości gruntu i zysk. Niekiedy pomagają w tym profesjonalne firmy, takie jak mająca 20-letnie doświadczenie w branży Saveinvest.

Ponadto na każde 500 m2 powierzchni działki można wybudować jeden dom rekreacyjny. Nie dotyczy też domów mieszkalnych powstających w ramach uproszczonej procedury.

Warto też zauważyć, że posiadanie innych nieruchomości nie przeszkadza w wybudowaniu domu według uproszczonej procedury. Żadnej roli nie odgrywa też wiek, stan cywilny ani sytuacja materialna. Można zatem stwierdzić, że wymogów jest niewiele.  

Jakie formalności musisz spełnić budując „dom bez pozwolenia”

Jeśli okaże się, że budowa domu mieszkalnego lub rekreacyjnego bez pozwolenia jest w Twoim przypadku możliwa, to musisz jeszcze spełnić pewne formalności.

Przede wszystkim osoba decydująca się na budowę musi złożyć prezydentowi miasta lub staroście siedem dokumentów. Są to:

• „oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• projekt zagospodarowania działki lub terenu;
• projekt architektoniczno-budowlany;
• plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, decyzja gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Dodatkowo trzeba złożyć trzy kolejne oświadczenia

• „oświadczenie, że budujesz dom dla swoich własnych potrzeb mieszkaniowych – ma to na celu wyeliminowanie nieuczciwych praktyk na rynku nieruchomości;
• oświadczenie o przejęciu przez ciebie odpowiedzialności za kierowanie budową, jeżeli nie zatrudnisz kierownika budowy;
• oświadczenie potwierdzające złożenie kompletu dokumentów”.
  Pewnym udogodnieniem okazuje się możliwość zbudowania domu bez obowiązku prowadzenia dziennika budowy i zatrudnienia kierownika budowy. Skorzystanie z pomocy tego ostatniego jest więc dobrowolne i zależy tylko od uznania właściciela. Jeśli nie zdecyduje on z zatrudniania kierownika budowy, to automatycznie sam przejmuje jego rolę i związaną z nią odpowiedzialność za kierowanie budową. To istotna zmiana w porównaniu z przepisami z 2015 roku, ale nie zawsze warto z niej korzystać. Oznacza bowiem wzięcie na siebie poważnej odpowiedzialności.

Dodajmy też, że w przypadku domu rekreacyjnego odpada konieczność składania projektu budowlanego przez architekta. Zamiast niej można przedłożyć szkic bądź rysunek planowanej zabudowy.

Projekty małych domów

Projekt budowlany wykonany przez uprawnionego architekta jest wymagany w przypadku tworzenia budynku na cele mieszkaniowe (w przypadku budynku rekreacyjnego trzeba przedstawić rysunek lub szkic, niekoniecznie wykonany przez profesjonalistę). 

Jeśli więc inwestor chce postawić budynek mieszkalny, może skorzystać z darmowych projektów dostępnych na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Pozwala to na oszczędność około 3 tysięcy złotych (tyle zazwyczaj kosztuje pobranie produktu katalogowego z oferujących go stron; zatrudnienie architekta to znacznie wyższy koszt).

W momencie pisania tekstu na stronie dostępnych jest 22 z 70 planowanych projektów. Powstały one w drodze konkursu, którego przeprowadzenie MRiT zlecił Głównemu Urzędowi Nadzoru Budowlanego. 

„Dziś przekazujemy w ręce obywateli 22 projekty jednorodzinnych domów do 70 m kw. Są to projekty stworzone przez fachowców, funkcjonalne, ekologiczne, oszczędne i estetyczne. I co najważniejsze – dostępne dla obywateli całkowicie za darmo” – powiedział wiceminister Piotr Uściński.

Możliwość skorzystania z darmowych projektów małych domów do 70m2 to dla inwestora oszczędność rzędu przynajmniej kilku tysięcy złotych.

Postanowiliśmy sprawdzić, jak działa strona i na ile słowa ministerstwa mają pokrycie w rzeczywistości. Witryna jest dość przejrzysta, a internauta może wyszukiwać projekty małych domów pod kątem między innymi liczby pokoi; rozwiązań funkcjonalnych (jak garaż, balkon, okna, osobna kuchnia, pomieszczenie gospodarcze, taras, taras zadaszony etc.).

Do tego dochodzi możliwość wyboru rodzaju dachu pomiędzy czterospadowym, dwuspadowym czy płaskim. Kolejna kwestia to wybór materiału między konstrukcją drewnianą a murowaną.

Weźmy przykładowy „Projekt Milo7 (wariant III)”. Obejmuje on budynek minimalnie poniżej wymaganych 70m2 (69,98 m2). To projekt budynku murowanego z dwuspadowym dachem. To budynek całoroczny składający się z parteru i jednego piętra. Jak czytamy w opisie

„inspiracją dla formy i materiałów wykończeniowych tego budynku jest tradycyjna architektura z terenów wiejskich i podmiejskich pomorza zachodniego, województwa lubuskiego i dolnośląskiego. W tym 4-pokojwym domu z balkonem dodatkowym atutem jest spiżarnia, pomieszczenie gospodarcze i garderoba. Wariant III zakłada wykorzystanie alternatywnego źródła ogrzewania budynku (pompa ciepła)” czytamy w opisie autorstwa Milo 7.

Dla porównania przedstawmy inny opis – tak zwany Projekt Czysta Bryła (również dom całoroczny). W tym przypadku chodzi o budynek parterowy. Jego powierzchnia wynosi 69,31 m2. Dysponuje on oknami na całą wysokość piętra, pomieszczeniem gospodarczym i tarasem. Do tego dochodzi dwuspadowy dach, jak również materiał o charakterze murowanym.

Nieco odmienny jest Projekt Gazda stanowiący III wariant budowy mieszkania. Powierzchnia domu wynosi 70 m2 a budynek wyposażony jest w poddasze użytkowe o wolnostojącym charakterze.

„Proporcjami nawiązuje do lokalnych dla projektanta budynków wiejskich – gospodarczych i mieszkalnych, które mimo prostoty są przestronne i łatwe do adaptacji do potrzeb i zastanych warunków na działce. Wariant II jest lustrzanym odbiciem podstawowej wersji projektu. Wariant III polega na zmianie sposobu posadowienia na płytę fundamentową dostosowaną do trudnych warunków gruntowych (piasków, torfów, itp.)” czytamy w opisie Katarzyny Gazdy.

Nie chodzi tu o rekomendowanie (ani odradzanie) powyższych czy jakichkolwiek innych projektów. Projekty te wybraliśmy losowo, by pokazać przykładowe projekty domów do 70 m2, które są dostępne na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Według stanu na 24 czerwca rząd udostępnił 22 projekty takich domów, co zapewnia pewien wybór, jednak może to nie wystarczyć do spełnienia różnorodnych przecież potrzeb mieszkańców jak na różnorodne potrzeby mieszkańców prawie 38-milionowego kraju. Nawet gdy projektów tych pojawi się więcej, to i tak zapewne część osób będzie musiała wykonać projekt domu samodzielnie lub odpłatnie zlecić jego wykonanie.

Mówiąc o aspektach związanych z projektem domu warto wspomnieć, że dom mieszkalny musi mieć maksymalnie dwie kondygnacje. Oznacza to, że może dysponować podpiwniczeniem, jednak liczy się ono jako osobna kondygnacja.

Koszty budowy domu 70m2 lub mniejszego

Samo załatwienie formalności oczywiście nie wystarczy. Niezbędne jest bowiem również zgromadzenie odpowiednich środków na postawienie nowej nieruchomości. Wysokość funduszy zależy oczywiście od realizowanego projektu domu do 70m2.

Średni koszt budynku

Średni koszt budynku z 70m2 powierzchni zabudowy wynosi w 2022 roku około 5000 złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. W przypadku dwupiętrowego domu z 70m2 powierzchni zabudowy powierzchnia ta wyniesie 120 metrów (nie całą powierzchnię można wykorzystać). Koszt trzeba więc szacować na 500-600 tysięcy złotych. Cena zależy też od województwa. Taniej jest w Polsce wschodniej, a drożej w Małopolsce czy w Mazowieckim. Ceny w Pomorskiem i Zachodniopomorskiem, gdzie głównie działa Saveinvest, oscylują wokół krajowej średniej. Z uwagi na spore koszty, często nie obejdzie się bez posiłkowania kredytem. To jednak w dobie rosnących stóp procentowych niekoniecznie okazuje się dobrym rozwiązaniem.

Domy modułowe tańszą alternatywą

Tańszą alternatywą dla inwestora może być skorzystanie z domu modułowego, już gotowego. Szacuje się, że zmniejsza ono koszty o 30%. Kolejnym atutem jest możliwość dość szybkiej realizacji – nawet w 2 miesiące.

Jeśli chodzi o cenę, to w przypadku domków rekreacyjnych o powierzchni około 57 m2 można tu znaleźć rozwiązania za około 165 tysięcy złotych. Z kolei dla domów o powierzchni 70 m2 przykładowe kwoty sięgają 180 – 235 tysięcy złotych. Oczywiście nie ma tu reguły i można znaleźć rozwiązania wykraczające poza ten pułap.

W przypadku bardzo małych domów całorocznych (ok. 35 m2 powierzchni zabudowy) możliwe jest znalezienie oferty nieprzekraczającej 140 tysięcy złotych. Ta sama firma oferuje dom modułowy 69,95 m2 za minimum 258 tysięcy brutto. Dla bardziej wymagających rozwiązań kwoty będą odpowiednio wyższe.

Dom do 70m2 bez pozwolenia i formalności po jego wybudowaniu

Na tym jednak nie kończą się sprawy formalne. Już bowiem po zakończeniu budowy trzeba między innymi zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o ukończeniu prac. Do odpowiedniego formularza musimy dostarczyć dokumenty wymagane przy budowie domu na podstawie pozwolenia na budowę. Na tym etapie nieskorzystanie z profesjonalnego kierownika budowy może prowadzić do utrudnień. W takim przypadku bowiem po zakończeniu budowy należy zgłosić dwa kolejne oświadczenia. Jak precyzuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii są to oświadczenia:

• „o dokonaniu pomiaru użytkowej powierzchni budynku oraz poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami;
• o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym, jak również przepisami o charakterze techniczno-budowlanym”.

Do tego dochodzi obowiązek sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Posiadacz nowopowstałego budynku będzie mógł zamieszkać w nim po upływie 14 dni od złożenia zawiadomienia – pod warunkiem, że inspektorat nie wniesie sprzeciwu.

Ryzyko kontroli

Podsumowując kwestię formalności musimy doprecyzować, że budowa domu do 70 m2 podlega kontroli. Przepisy i formalności są stosunkowo łagodne, lecz nie aż tak, jak się niektórym wydaje. Nadzór budowlany może kontrolować nie tylko w trakcie budowy, lecz również po jej zakończeniu. Jeśli nadzór budowlany stwierdzi nieprawidłowości, to inwestor naraża się na sankcje przewidziane przez Prawo budowlane.

Dom bez pozwolenia – czy można go sprzedać lub wynająć?

Po wejściu w życie ustawy pojawiły się wątpliwości odnośnie do tego co można zrobić z domem wybudowanym według uproszczonej procedury. Dotyczyły one choćby możliwości jego ewentualnej sprzedaży lub oddania w najem. Wątpliwości te wywołała konieczność składania oświadczenia dotyczącego wykorzystania budynku na własne cele mieszkaniowe. To kwestia o niebagatelnym znaczeniu dla inwestorów. Gdyby bowiem obowiązywał zakaz sprzedaży postawionej nieruchomości, to jej wartość rynkowa byłaby de facto zerowa.

Obowiązek złożenia oświadczenia dotyczącego wykorzystania nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe służy zapobieganiu nadużyciom popełnianym przez deweloperów. W domu tym można więc oczywiście zamieszkać, a nawet się zameldować. Jeśli jednak np. osoba fizyczna wybuduje nieruchomość i następnie zdecyduje się na jej sprzedaż lub wynajem, nie musi się, przynajmniej według Ministerstwa, bać negatywnych konsekwencji. Tak to właśnie działa, ponieważ oświadczenie musi potwierdzać stan faktyczny i prawny na dzień jego składania.

Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii

„pomimo że ustawa nie określa warunków sprzedaży lub wynajmu domu do 70 m kw., możesz go sprzedać lub wynająć, jeśli zmieni się twoja sytuacja osobista lub majątkowa. Oświadczenie, że budowa ma na celu zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, potwierdza stan faktyczny i prawny na dzień, w którym składasz oświadczenie. Oświadczenie to składasz pod rygorem odpowiedzialności prawnej. Ma ono przeciwdziałać nadużyciom rynkowym”.

Dom 70m2 a działalność gospodarcza

Budowany w ramach programu dom o powierzchni 70m2 lub niższej można przeznaczyć również na potrzeby działalności gospodarczej. Obowiązują tu jednak dwa warunki:

• zmianę przeznaczenia należy zgłosić do administracji architektoniczno-budowlanej.
• powierzchnia użytkowa w budynku jednorodzinnym nie może przekraczać 30% całkowitej powierzchni budynku.

Część właścicieli może się również zastanawiać nad możliwością przekazania domów do 70m2 powierzchni zabudowy w spadku dzieciom. 

Zgodnie z interpretacją Ministerstwa Rozwoju i Technologii, dom do 70m2 powinien on być zbudowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb, lecz po złożeniu potwierdzającego ten fakt oświadczenia sytuacja może się zmienić. Wówczas dom można przekazać innym odpłatnie lub nieodpłatnie, a także oddać w najem.

Pamiętajmy jednak, że choć wyjaśnienia Ministerstwa w kwestii sprzedaży, oddawania w najem czy darowizny, pokazują aktualne intencje władzy, to nie stanowią źródła prawa. Zgodnie bowiem z artykułem 87 Konstytucji RP do źródeł prawa powszechnie obowiązującego zaliczają się tylko Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Ponadto akty prawa miejscowego wydane przez władze lokalne są powszechnie obowiązujące na ich terenie działania (a więc nie w całym kraju).

Dopóki więc omawiana kwestia nie zostanie uregulowana bezpośrednio w ustawie lub rozporządzeniu, dopóty mogą pojawiać się kontrowersje. Ta pozostająca niepewność prawna towarzysząca inwestorom to jedno z wytłumaczeń niskiego zainteresowania korzystaniem z nowych przepisów.

Budowa domów do 70m2 – zainteresowanie

Według Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dotyczących stanu na 31 maja 2022 roku wpłynęły 304 zgłoszenia domów do 70 metrów kwadratowych.

Wiązać to się może zarówno z mankamentami programu, jak i ze spowolnieniem widocznym w sektorze budowlanym. Wszak od początku roku do końca kwietnia 2022 roku rozpoczęto budowę 73 500 mieszkań. Jest to o 18,3% mniej niż w analogiczny okresie ubiegłym roku. Ten spadek dotyczy przede wszystkim deweloperów. W ich przypadku rozpoczętych budów jest o 22,6% mniej niż w 2021 roku.

Z kolei u inwestorów indywidualnych jest to wynosi 29,6 tysięcy (o 10,5% mniej w stosunku do roku ubiegłego). Spadek koniunktury jest widoczny, lecz nie prowadzi do rezygnacji z trwających już budów. Na koniec kwietnia 2022 roku budowano 871,3 tys. mieszkań, a więc o 2,9% więcej niż w analogicznym miesiącu 2021 r. (źródło danych GUS).

Jak zauważył Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii cytowany przez Portal Samorządowy

„z uwagi na niedawny termin wejścia w życie rozwiązań prawnych dotyczących budowy domu do 70 m kw. w opinii ministerstwa jest zbyt wcześnie, aby stwierdzić wpływ obecnej sytuacji na zainteresowanie takimi inwestycjami.

Można jednak odnotować, że choć w badaniach obserwuje się spadek optymizmu w planach inwestycyjnych, który może zapowiadać osłabienie aktywności inwestycyjnej, to jednak skala tej zmiany wydaje się stosunkowo niewielka. To co też odróżnia obecną sytuację od wcześniejszych kryzysów (2009 i 2020 r.), to wyraźnie rzadsze przypadki wycofywania się przedsiębiorstw z realizowanych inwestycji, co zawdzięczamy dobrej koniunkturze obserwowanej przed pandemią”.

Zapewne część osób w obawie choćby o późniejsze kontrole nie decyduje się na skorzystanie z nowego rozwiązania. Problemy gospodarcze i widmo recesji również nie pomagają. 

Budowa domu – jaki moment jest najlepszy?

Na zainteresowanie korzystaniem z programu dom bez pozwolenia warto spojrzeć w świetle danych dotyczących koniunktury gospodarczej. W przypadku naszego kraju sytuacja jest niepewna. Jak bowiem czytamy w minutes Rady Polityki Pieniężnej po posiedzeniu z 7 lipca 2022 roku

„W Polsce dostępne dane miesięczne wskazują, że koniunktura w II kw. br. pozostawała korzystna, jednak dynamika aktywności gospodarczej obniżyła się. Towarzyszy temu rekordowo niska stopa bezrobocia oraz wyraźny wzrost wynagrodzeń. W kolejnych kwartałach prognozowane jest dalsze spowolnienie wzrostu gospodarczego, a perspektywy koniunktury, zarówno w Polsce, jak i na świecie, obarczone są znaczną niepewnością”.

Warto pamiętać, że na kolejnym posiedzeniu, w lipcu NBP podniósł stopy 0,5 punktu procentowego. 

Z kolei na widmo krążące nad Polską widmo spowolnienia gospodarczego wskazują także ekonomiści Pekao SA w dostępnym na stronie banku „Makrokompasie” z 6 lipca 2022 roku.

„Ostatni miesiąc przyniósł szereg słabszych odczytów makro (produkcja przemysłowa, płace), które naszym zdaniem zapowiadają w Polsce szybkie schłodzenie koniunktury. Sądzimy, że w 3Q22 wzrost PKB wyniesie -0,5% kw/kw a w 4Q22 ok. 0% kw/kw, co oznacza, że jesteśmy u progu technicznej recesji. Spadek PKB będziemy też najpewniej obserwować w Stanach Zjednoczonych i w Europie. Całoroczną prognozę PKB dla Polski pozostawiamy bez zmian. W 2022 wzrost gospodarczy wyniesie 4,5% r/r a w przyszłym roku 1,5% r/r.” – piszą ekonomiści.

W normalnych warunkach w obliczu spodziewanego lub zmaterializowanego pogorszenia koniunktury banki centralne mogą pozwolić sobie na obniżanie stóp procentowych. Obecna sytuacja jest jednak inna i ekonomiści spodziewają się raczej pozostawienia stóp lub jeszcze jednej podwyżki. Wynika to z galopującej inflacji, która według szybkiego szacunku za czerwiec wyniosła 15,6% rok do roku. To najwięcej od 25 lat. 

Według wspomnianej analizy ekonomistów Pekao SA inflacja osiągnie poziom 16-16,5% na koniec trzeciego kwartału. Scenariusz ten zakłada brak eskalacji działań wojennych (agresja Rosji na Ukrainę).  

„Z końcem roku presja inflacyjna powinna powoli zacząć opadać ze względu na zakładane przez nas schłodzenie koniunktury, jak również efekty wysokiej bazy odniesienia z roku ubiegłego. Z kolei na początku 2023 r. inflacja chwilowo znowu przyspieszy ze względu na efekt niskiej bazy odniesienia z tytułu wprowadzenia Tarczy Antyinflacyjnej (która zostanie z nami także w 2023 r.)” – piszą ekonomiści.

Ich zdaniem inflacja zacznie jednak spadać w drugiej połowie 2023 roku. 

Wobec tego łatwo wysnuć wniosek, że wstrzymanie się z budową domu może być dobrym rozwiązaniem przy obecnej sytuacji, ale prawdopodobnie nie warto wstrzymywać się z zakupem gruntu. Szansa na to, że spadną ceny nieruchomości gruntowych jest bowiem o wiele mniejsza niż możliwość spadku cen materiałów budowlanych i robocizny w czasach galopującej inflacji.

Dom bez pozwolenia – dalsze zmiany w programie w 2023 roku?

Na konferencji prasowej 23 czerwca 2022 roku minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział kolejne zmiany. Wynika z nich, że rząd zamierza od 2023 roku umożliwić korzystanie z rozwiązań zbliżonych do obecnie działającej uproszczonej procedury także osobom budującym domy o większej powierzchni. Warunkiem pozostanie zamiar przeznaczenia ich na własne potrzeby mieszkaniowe. Według ministra pozostaną też w mocy ograniczenia dotyczące liczby pięter. Wciąż na uproszczonych zasadach będziemy mogli wybudować maksymalnie budynek z maksymalnie dwiema kondygnacjami.

Uproszczone zasady objąć mają domy do 70m2, jednorodzinne i maksymalnie dwupiętrowe. Rząd obiecuje też uproszczenie wymogów związane z oddawaniem tych budynków do użytku. Obejdzie się bez konieczności zatwierdzenia przez organ projektu zagospodarowania działki jak również projektu architektoniczno-budowlanego.

Jeśli jednak taki budynek będzie miał powyżej 70 m2, to nadzór profesjonalnego kierownika budowy pozostanie obowiązkowy.

Pamiętajmy, że znajdujemy się dopiero na etapie zapowiedzi. Polski ład przyzwyczaił nas do ciągłych zmian legislacyjnych. Nie mamy więc gwarancji, że zapowiedzi ministra się spełnią ani że zmiany w programie dom bez pozwolenia nie przybiorą jeszcze innego kształtu.

Trudna decyzja inwestora

To, co stanowi ułatwienie z formalnego punktu widzenia niekoniecznie jest lepszym rozwiązaniem dla inwestora w długim terminie. Skorzystanie z rzetelnego kierownika budowy stanowi bowiem (przynajmniej w teorii) gwarancję spełnienia standardów nie tylko formalnych ale też praktycznych. Ponadto, skoro prawo dopuszcza oddanie domu w najem lub jego sprzedaż, „pieczątka” kierownika budowy może zwiększać wartość rynkową nieruchomości.

Podobną rolę odgrywać może również skorzystanie z profesjonalnego projektu domu wykonanego przez architekta (dla domów rekreacyjnych do 70m2 nie jest to konieczne). 

Czy warto skorzystać z nowych przepisów?

Co ciekawe, zdobycie urzędowego pozwolenia na budowę może niekiedy stanowić udogodnienie dla potencjalnych nabywców i najemców. Profesjonalny projekt i potwierdzenie urzędu zwiększają bowiem pewność prawidłowości i bezpieczeństwa wykonania. Nie bez znaczenia jest też gwarancja zgodności z przepisami. Wszak, jak zauważyliśmy wcześniej, dom bez pozwolenia może zostać skontrolowany, a w przypadku stwierdzenia nadużyć inwestor naraża się na karę.

Podsumowując, nowe przepisy wpisują się trend upraszczania prawa budowlanego z 2015. Są pewnym udogodnieniem, lecz nie panaceum dla inwestorów. Przyspieszenie decyzji o warunkach zabudowy do 21 dni, rezygnacja z konieczności usług kierownika budowy (oszczędność 6-10 tysięcy) i z projektu architektonicznego (oszczędność około 3 tysięcy) to konkretne atuty.

Artykuł powstał w celach edukacyjnych, lecz nie stanowi porady inwestycyjnej. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem.