PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

W jaki sposób gmina ustali dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości? Część druga

Bartosz Antos
8 grudnia 2016
Nieruchomości
Plan zagospodarowania przestrzennego
Grunty, nieruchomości

W poprzedniej części artykułu omówione zostały podstawy prawne obowiązujące przy ubieganiu się o przyznanie odszkodowania za ograniczenia, jakie dla danych nieruchomości wprowadza zmiana lub uchwalenie planu miejscowego. Skomentowane zostały także roszczenia i uprawnienia właścicieli takich gruntów.

Jak ustalić dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości?

Jak zostało już wspomniane podstawę dla przyznania odszkodowania z tytułu zmiany lub uchwalenia planu stanowi stwierdzenie powstania ograniczeń w dotychczasowym sposobie korzystania z nieruchomości. Jakie czynniki w praktyce brane są pod uwagę przy ustalaniu tej kwestii? W jaki sposób i na podstawie jakich aktów prawnych ustalany jest faktyczny wpływ nowej treści planu na dotychczasowe możliwości zabudowy?

Wiele gmin przy rozpatrywaniu wniosków o przyznanie odszkodowania za ograniczenia powstałe na sposób uchwalenia nowego planu miejscowego sprawdza, czy dla danej nieruchomości została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta określa warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Warunki zabudowy świadczą zatem o zamiarze podjęcia konkretnego typu działalności, czy też rozpoczęcia danych prac budowlanych, w obrębie działki. Jeśli zawarte w nich będzie zamierzenie po uchwaleniu planu będzie niemożliwe do przeprowadzenia gmina może uznać roszczenia właściciela za zasadne, ponieważ faktycznie utracił on możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Podsumowując – jeśli nieruchomość została objęta wiążącymi decyzjami administracyjnymi można jasno określić jej przeznaczenie i tym samym orzec, czy faktycznie doszło do zaistnienia przesłanek o jakich mówi, przywołany w poprzedniej części artykułu, art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Plan zagospodarowania przestrzennego i zgodność ze studium

W sytuacji, gdy nieruchomość nie jest objęta żadną wiążącą decyzją administracyjną w celu ustalenia „dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości” gmina może sięgnąć do ustaleń zawartych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie jest to co prawda akt prawa miejscowego, a jedynie aktem planowania przestrzennego, ma jednak istotne znaczenie dla całości procedur planistycznych. Co do zasady bowiem ustalenia studium są wiążące dla rady gminy przy sporządzaniu miejscowych planów. Oznacza to, że wszelkie treści, jakie gmina planuje zawrzeć w planie miejscowym (a więc zarówno w jego treści graficznej, jak i w tekstowej), muszą być zgodne z przesłankami uchwalonymi w ramach studium. A zatem jeśli pewne ograniczenia co do możliwości zabudowy danej nieruchomości były nakreślone już w studium, roszczenia właściciela nie zostaną uznane przez urzędników za zasadne.

Nie tylko faktyczne wykorzystywanie nieruchomości

Zdarzają się również sytuacje, w których przy rozpatrywaniu wniosku o odszkodowanie z tytułu zmiany planu miejscowego organy administracji publicznej biorą pod uwagę również kwestię potencjalnych możliwości korzystania z danej nieruchomości, a nie jedynie faktyczne sposoby jej eksploatacji do momentu uchwalenia nowego planu. W konsekwencji rozpatrywane są również możliwości zagospodarowania, które nie muszą wynikać bezpośrednio z aktów planistycznych (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) czy wiążących decyzji administracyjnych (warunki zabudowy i zagospodarowania terenu). Co więcej podobne stanowisko reprezentowane jest również m.in. przez Sąd Najwyższy, który w orzeczeniu z dnia 9 kwietnia 2015 r. (sygnatura akt: II CSK 336/14) jasno stwierdził, że odszkodowanie powinno zostać przyznane także w sytuacji, gdy nieruchomość hipotetycznie mogła być wykorzystywana na cel, który teraz, czyli po uchwaleniu planu, jest niemożliwy do zrealizowania. A więc kluczowe dla wielu spraw będzie teoretyczne przeznaczanie terenu, a nie jego użytkowanie w praktyce.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top