W jaki sposób gmina ustali dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości? Część druga

W poprzedniej części artykułu omówione zostały podstawy prawne obowiązujące przy ubieganiu się o przyznanie odszkodowania za ograniczenia, jakie dla danych nieruchomości wprowadza zmiana lub uchwalenie planu miejscowego. Skomentowane zostały także roszczenia i uprawnienia właścicieli takich gruntów.

Jak ustalić dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości?

Jak zostało już wspomniane podstawę dla przyznania odszkodowania z tytułu zmiany lub uchwalenia planu stanowi stwierdzenie powstania ograniczeń w dotychczasowym sposobie korzystania z nieruchomości. Jakie czynniki w praktyce brane są pod uwagę przy ustalaniu tej kwestii? W jaki sposób i na podstawie jakich aktów prawnych ustalany jest faktyczny wpływ nowej treści planu na dotychczasowe możliwości zabudowy?

Wiele gmin przy rozpatrywaniu wniosków o przyznanie odszkodowania za ograniczenia powstałe na sposób uchwalenia nowego planu miejscowego sprawdza, czy dla danej nieruchomości została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta określa warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Warunki zabudowy świadczą zatem o zamiarze podjęcia konkretnego typu działalności, czy też rozpoczęcia danych prac budowlanych, w obrębie działki. Jeśli zawarte w nich będzie zamierzenie po uchwaleniu planu będzie niemożliwe do przeprowadzenia gmina może uznać roszczenia właściciela za zasadne, ponieważ faktycznie utracił on możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Podsumowując – jeśli nieruchomość została objęta wiążącymi decyzjami administracyjnymi można jasno określić jej przeznaczenie i tym samym orzec, czy faktycznie doszło do zaistnienia przesłanek o jakich mówi, przywołany w poprzedniej części artykułu, art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Plan zagospodarowania przestrzennego i zgodność ze studium

W sytuacji, gdy nieruchomość nie jest objęta żadną wiążącą decyzją administracyjną w celu ustalenia „dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości” gmina może sięgnąć do ustaleń zawartych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie jest to co prawda akt prawa miejscowego, a jedynie aktem planowania przestrzennego, ma jednak istotne znaczenie dla całości procedur planistycznych. Co do zasady bowiem ustalenia studium są wiążące dla rady gminy przy sporządzaniu miejscowych planów. Oznacza to, że wszelkie treści, jakie gmina planuje zawrzeć w planie miejscowym (a więc zarówno w jego treści graficznej, jak i w tekstowej), muszą być zgodne z przesłankami uchwalonymi w ramach studium. A zatem jeśli pewne ograniczenia co do możliwości zabudowy danej nieruchomości były nakreślone już w studium, roszczenia właściciela nie zostaną uznane przez urzędników za zasadne.

Nie tylko faktyczne wykorzystywanie nieruchomości

Zdarzają się również sytuacje, w których przy rozpatrywaniu wniosku o odszkodowanie z tytułu zmiany planu miejscowego organy administracji publicznej biorą pod uwagę również kwestię potencjalnych możliwości korzystania z danej nieruchomości, a nie jedynie faktyczne sposoby jej eksploatacji do momentu uchwalenia nowego planu. W konsekwencji rozpatrywane są również możliwości zagospodarowania, które nie muszą wynikać bezpośrednio z aktów planistycznych (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) czy wiążących decyzji administracyjnych (warunki zabudowy i zagospodarowania terenu). Co więcej podobne stanowisko reprezentowane jest również m.in. przez Sąd Najwyższy, który w orzeczeniu z dnia 9 kwietnia 2015 r. (sygnatura akt: II CSK 336/14) jasno stwierdził, że odszkodowanie powinno zostać przyznane także w sytuacji, gdy nieruchomość hipotetycznie mogła być wykorzystywana na cel, który teraz, czyli po uchwaleniu planu, jest niemożliwy do zrealizowania. A więc kluczowe dla wielu spraw będzie teoretyczne przeznaczanie terenu, a nie jego użytkowanie w praktyce.