Specustawa mieszkaniowa, czyli właściwie ustawa z 5 maja 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie w sierpniu 2018 r., wywołała burzliwe dyskusje na temat rynku mieszkaniowego w Polsce. W dużych miastach, z obawy przed „zalewem” deweloperskimi blokami, samorządowcy rozpoczęli rozmowy na temat wprowadzenia własnych, bardziej restrykcyjnych zasad lokalizacji bloków. Co się zmieni?
Jak przekwalifikować grunt?
Specustawa mieszkaniowa wprowadziła przyspieszoną ścieżkę zmiany kwalifikacji gruntów z niemieszkaniowych na mieszkaniowe – stwierdza Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest sp. z o.o. Teraz inwestor po prostu występuje ze stosownym wnioskiem do burmistrza lub prezydenta miasta i składa wymagane dokumenty. W ciągu trzech dni od daty otrzymania wniosku burmistrz lub prezydent miasta zamieszcza wzmiankę o złożonym wniosku w BIP (Biuletynie Informacji Publicznej). Przez 21 dni możliwe jest wnoszenie uwag. Równocześnie wniosek zostaje przekazany do właściwych instytucji, zaangażowanych w sprawę. Następnie podanie przekazuje się radzie miasta, która w ciągu 60 dni wydaje uchwałę. Orzeczenie to pozwoli lub nie pozwoli na zrealizowanie inwestycji.
Furtka dla samorządowców
Mogłoby się zatem wydawać, że deweloperzy otrzymali przepustkę do swobodnego lokowania inwestycji mieszkaniowych w dowolnym miejscu. Wymogi, sformułowane w ustawie są bowiem bardzo liberalne. W kontekście specustawy mieszkaniowej warto jednak wskazać, że regulacja ta dała, oczywiście deweloperom wiele swobody, ale jednocześnie samorządowcom swoistą „furtkę” do samodzielnego zdecydowania o tym, gdzie można budować, a gdzie nie. Miasto może bowiem wprowadzić własne, dodatkowe warunki – w tym bardziej restrykcyjne, niż te, określone ustawą. Samorządowcy zakasali zatem rękawy i wzięli się do pracy. Chcą ograniczyć działanie specustawy mieszkaniowej, nazywanej również lex deweloper, z uwagi na jej przyjazny charakter w stosunku do deweloperów.
Gdańsk i Wrocław w walce z deweloperami
Niechętne nowej regulacji okazały się między innymi Gdańsk i Wrocław. Na Pomorzu urzędnicy bronią się na przykład argumentem o niewystarczającej liczbie miejsc w przedszkolach. Zgodnie
z przepisami ustawy deweloper ma bowiem obowiązek załączenia do wniosku zaświadczenia, wydanego przez prezydenta, dotyczącego zagwarantowania określonej liczby miejsc w okolicznych przedszkolach. Minimalna liczba musi odpowiadać 3,5 procenta, wskazanej przez dewelopera, liczby mieszkańców w planowanej inwestycji. W Gdańsku zatem, powołując się na niewystarczającą liczbę miejsc, odrzucono prawie wszystkie złożone wnioski.
Specustawa kością niezgody
Specustawa mieszkaniowa od początku swojego istnienia wywoływała wiele kontrowersji. Protestowali zarówno urbaniści, architekci, jak i samorządowcy oraz mieszkańcy. Przeciwnicy tej regulacji boją się, że ustawa wprowadzi chaos przestrzenny w miastach. Przypomnijmy bowiem, że umożliwia ona realizowanie inwestycji mieszkaniowej z pominięciem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Lawina dopiero ruszy
Na razie skala problemu nie jest szczególnie duża. Na razie w większych miastach złożono co najwyżej po kilkanaście wniosków. Szacuje się jednak, że prawdziwa lawina dopiero ruszy i na przełomie 2018 i 2019 roku pojawi się ich naprawdę sporo. Czy to wywoła wojnę pomiędzy deweloperami i samorządowcami? Czy władze miast będą próbowały za wszelką cenę zablokować takie „uproszczone” inwestycje? Czas pokaże…
Jeżeli kupować nieruchomości, to poza miastem
Konflikt pomiędzy deweloperami a samorządowcami może zniechęcić potencjalnych nabywców nowych mieszkań. Być może będzie to oznaczało odwrót od miejskich inwestycji i zachęci do lokowania pieniędzy w nieruchomości, położone poza najsilniej zurbanizowanymi terenami. Niewątpliwie inwestowanie poza miastem jest bardzo opłacalne. Tam też dużo łatwiej o bezproblemowe przekształcenie gruntu w mieszkaniowy – podkreśla Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest sp. z o.o.
