Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

W miastach nie chcą wysokich bloków

Bartosz Antos
19 marca 2019
Najem
Nieruchomości
Nieruchomości

Specustawa mieszkaniowa, czyli właściwie ustawa z 5 maja 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie w sierpniu 2018 r., wywołała burzliwe dyskusje na temat rynku mieszkaniowego w Polsce. W dużych miastach, z obawy przed „zalewem” deweloperskimi blokami, samorządowcy rozpoczęli rozmowy na temat wprowadzenia własnych, bardziej restrykcyjnych zasad lokalizacji bloków. Co się zmieni?

Jak przekwalifikować grunt?

Specustawa mieszkaniowa wprowadziła przyspieszoną ścieżkę zmiany kwalifikacji gruntów z niemieszkaniowych na mieszkaniowe – stwierdza Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest sp. z o.o. Teraz inwestor po prostu występuje ze stosownym wnioskiem do burmistrza lub prezydenta miasta i składa wymagane dokumenty. W ciągu trzech dni od daty otrzymania wniosku burmistrz lub prezydent miasta zamieszcza wzmiankę o złożonym wniosku w BIP (Biuletynie Informacji Publicznej). Przez 21 dni możliwe jest wnoszenie uwag. Równocześnie wniosek zostaje przekazany do właściwych instytucji, zaangażowanych w sprawę. Następnie podanie przekazuje się radzie miasta, która w ciągu 60 dni wydaje uchwałę. Orzeczenie to pozwoli lub nie pozwoli na zrealizowanie inwestycji.

Furtka dla samorządowców

Mogłoby się zatem wydawać, że deweloperzy otrzymali przepustkę do swobodnego lokowania inwestycji mieszkaniowych w dowolnym miejscu. Wymogi, sformułowane w ustawie są bowiem bardzo liberalne. W kontekście specustawy mieszkaniowej warto jednak wskazać, że regulacja ta dała, oczywiście deweloperom wiele swobody, ale jednocześnie samorządowcom swoistą „furtkę” do samodzielnego zdecydowania o tym, gdzie można budować, a gdzie nie. Miasto może bowiem wprowadzić własne, dodatkowe warunki – w tym bardziej restrykcyjne, niż te, określone ustawą. Samorządowcy zakasali zatem rękawy i wzięli się do pracy. Chcą ograniczyć działanie specustawy mieszkaniowej, nazywanej również lex deweloper, z uwagi na jej przyjazny charakter w stosunku do deweloperów.

Gdańsk i Wrocław w walce z deweloperami

Niechętne nowej regulacji okazały się między innymi Gdańsk i Wrocław. Na Pomorzu urzędnicy bronią się na przykład argumentem o niewystarczającej liczbie miejsc w przedszkolach. Zgodnie

z przepisami ustawy deweloper ma bowiem obowiązek załączenia do wniosku zaświadczenia, wydanego przez prezydenta, dotyczącego zagwarantowania określonej liczby miejsc w okolicznych przedszkolach. Minimalna liczba musi odpowiadać 3,5 procenta, wskazanej przez dewelopera, liczby mieszkańców w planowanej inwestycji. W Gdańsku zatem, powołując się na niewystarczającą liczbę miejsc, odrzucono prawie wszystkie złożone wnioski.

Specustawa kością niezgody

Specustawa mieszkaniowa od początku swojego istnienia wywoływała wiele kontrowersji. Protestowali zarówno urbaniści, architekci, jak i samorządowcy oraz mieszkańcy. Przeciwnicy tej regulacji boją się, że ustawa wprowadzi chaos przestrzenny w miastach. Przypomnijmy bowiem, że umożliwia ona realizowanie inwestycji mieszkaniowej z pominięciem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Lawina dopiero ruszy

Na razie skala problemu nie jest szczególnie duża. Na razie w większych miastach złożono co najwyżej po kilkanaście wniosków. Szacuje się jednak, że prawdziwa lawina dopiero ruszy i na przełomie 2018 i 2019 roku pojawi się ich naprawdę sporo. Czy to wywoła wojnę pomiędzy deweloperami i samorządowcami? Czy władze miast będą próbowały za wszelką cenę zablokować takie „uproszczone” inwestycje? Czas pokaże…

Jeżeli kupować nieruchomości, to poza miastem

Konflikt pomiędzy deweloperami a samorządowcami może zniechęcić potencjalnych nabywców nowych mieszkań. Być może będzie to oznaczało odwrót od miejskich inwestycji i zachęci do lokowania pieniędzy w nieruchomości, położone poza najsilniej zurbanizowanymi terenami. Niewątpliwie inwestowanie poza miastem jest bardzo opłacalne. Tam też dużo łatwiej o bezproblemowe przekształcenie gruntu w mieszkaniowy – podkreśla Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe