Bezpieczny zakup działki – poradnik. Część pierwsza

Budowa domu w dobrej lokalizacji, z dala od miejskiego zgiełku i ciasnego mieszkania w bloku, jest marzeniem wielu Polaków. Perspektywa posiadania własnego, wygodnego domu pod miastem jest tym bardziej kusząca, że często opłaca się bardziej, niż zakup mieszkania. Dotyczy to szczególnie dużych aglomeracji, gdzie ceny za metr kwadratowy mieszkania w centrum osiągają poziom niedostępny dla większości osób.

Realizacja planów o własnym domu zaczyna się od kupienia wymarzonej działki, na której powstanie. Można zwrócić się o pomoc do profesjonalnej firmy lub samodzielnie zająć się poszukiwaniem odpowiedniej nieruchomości. Należy jednak pamiętać o załatwianiu wszelkich formalności w urzędach, co do łatwych i szybkich spraw nie należy, a z pewnością jest konieczne. Tylko dokładne sprawdzenie, czy wybrana działka spełnia szereg wymogów, pozwoli szybko i bezproblemowo rozpocząć planowaną inwestycję. Co zatem należy zrobić?

Poznaj stan prawny działki przed zakupem

Sprawdzenie dokumentacji i stanu prawnego nieruchomości może oszczędzić wielu przykrych niespodzianek oraz dodatkowych kosztów w najbliższej i dalszej przyszłości. Co to oznacza w praktyce? Trzeba osobiście poznać aktualny stan prawny danej działki. Oznacza to odwiedzenie kilka urzędów i uzbrojenie się w cierpliwość, nie wszystko bowiem da się uzyskać od ręki. Pokonanie biurokratycznych schodów oraz zapoznanie się z dokumentami pozwoli upewnić się, czy wybrana działka jest odpowiednia i ze spokojem przystąpić do sfinalizowania transakcji. Sprzedający wprawdzie może dysponować dokumentami dotyczącymi danej nieruchomości, ważna jest jednak data ich uzyskania. Może się zdarzyć, że od daty widniejącej na dokumentach coś zmieniło się w stanie prawnym. Dlatego zasada zrób to sam sprawdzi się w tej sytuacji najlepiej.

Jak bezpiecznie kupić działkę?

Korzystając z tej zasady, można również zlecić sprawdzenie stanu prawnego profesjonalistom. Nabędą oni nie tylko wszystkie potrzebne pozwolenia, warunki zabudowy, decyzje, badania geologiczne. Będą także w stanie zaprezentować zdjęcia działek, wskazać ich granice, a nawet przedstawić wizualizacje zagospodarowania działki. Sprawdzenie dokumentacji i stanu prawnego nieruchomości może oszczędzić wielu przykrych niespodzianek oraz dodatkowych kosztów w najbliższej i dalszej przyszłości. Co to oznacza w praktyce?

Zobacz sprawdzone działki na sprzedaź

Zobacz działki

Odpis z ksiąg wieczystych

Podstawowym dokumentem dotyczącym działki jest odpis z ksiąg wieczystych. Aby go uzyskać niezbędny jest numer księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości. Można go uzyskać w sądach rejonowych, w wydziałach ds. ksiąg wieczystych. Są to publiczne, jawne sądowe rejestry prowadzone właśnie po to, by umożliwić sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Z księgi wieczystej można dowiedzieć się m.in. jaki numer ma działka. Ponadto kto jest jej właścicielem oraz czy istnieją obciążenia oraz prawa innych podmiotów wobec nieruchomości.

Obecnie już większość nieruchomości ma elektroniczne księgi wieczyste dostępne pod adresem: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. W takim przypadku nie będzie konieczna wizyta we właściwym dla położenia działki sądzie rejonowym. Wystarczy wejść na stronę urzędową, wpisać numer księgi wieczystej założonej dla danej działki i rozpocząć lekturę. Trzeba jednak zachować szczególną czujność, zdarzają się bowiem przypadki błędów w elektronicznych księgach wieczystych, które powstały na etapie przepisywania. Gdy w wersji elektronicznej coś się ewidentnie nie zgadza, trzeba koniecznie sprawdzić księgę wieczysta w wersji papierowej. Warto też wiedzieć, że w przypadku, gdy w księdze wieczystej powierzchnia działki jest inna niż w wypisie z ewidencji gruntów, to za faktyczną przyjmuje się tą z wypisu.

Z czego składa się księga wieczysta?

Czytanie ksiąg wieczystych nie należy do łatwych, jeśli nie ma się doświadczenia z tego typu dokumentacją, trzeba jednak zapoznać się z ich treścią. Każda księga składa się z czterech działów. Co warto w nich sprawdzić:

I rozdział „oznaczenie nieruchomości”, w którym określone są: rodzaj i numer działek, położenie oraz powierzchnia – należy sprawdzić czy konkretna działka, która nas interesuje, jest tutaj umieszczona;

II. rozdział „własność”, który zawiera informację, kto jest właścicielem działki – należy porównać numer pesel podany w tym dziale z numerem pesel osoby podającej się za właściciela działki;

III. rozdział „prawa, roszczenia i ograniczenia”, który zawiera informacje dotyczące ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec nieruchomości – należy sprawdzić czy nie jest wpisana służebność, dożywocie na działce lub prawo pierwokupu wynikające z jakiejś poprzedniej umowy przedwstępnej, którą być może podpisał wcześniej sprzedający;

IV. rozdział „hipoteki”, w którym określone jest czy istnieją potencjalne obciążenia nieruchomości w postaci hipotek – w tym dziale można przeczytać o wszystkich zabezpieczeniach bankowych, z urzędu skarbowego, hipotece przymusowej; najlepszą informacją dla czytającego będzie w tym dziale zapis „brak wpisów” oznaczający brak obciążeń.

Trzeba mieć na uwadze, że kupując daną nieruchomość, nabywa się oprócz praw, także obowiązki z nią związane. Tym bardziej więc zwróćmy uwagę na stan prawny działki.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów

Obok księgi wieczystej należy też przeanalizować wypis i wyrys z ewidencji gruntów:

• wypis to dane o nieruchomości;
• wyrys to odbitka z mapy z granicami działek ewidencyjnych, obrysem istniejących budynków etc.

Dokumenty te można uzyskać w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów może otrzymać za opłatą właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji. Wypis i wyrys można również uzyskać na podstawie stosownego pisemnego pełnomocnictwa właściciela. Nie musi to być pełnomocnictwo notarialne. W takim wypadku należy uiścić dodatkową opłatę skarbową. Opłata skarbowa od dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa lub prokury albo jego odpisu, wypisu lub kopii wynosi 17 zł (z wyłączeniem pełnomocnictwa udzielonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu lub rodzeństwu lub gdy mocodawcą jest podmiot zwolniony z opłaty skarbowej).

Szczegółowe dane

Wypis z ewidencji gruntów zawiera szczegółowe informacje dot. działki, w tym m.in.:

• dane teleadresowe właścicieli,
• oznaczenie działki, czyli jej numer ewidencyjny z adresem i obrębem,
• numer księgi wieczystej,
• dokładną powierzchnię działki,
• rodzaj gruntów z oznaczeniem klasy gleb.

Ta ostatnia informacja może okazać się szczególnie ważna, jeśli działka jest gruntem ornym to uzyskanie pozwolenia na budowę będzie wymagało uzyskania decyzji w sprawie wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej.

Przykład z życia

„Od dawna planowaliśmy budowę naszego domu, w końcu uzbieraliśmy środki na realizację naszego marzenia. Mamy wszystko – projekt, firmę budowlaną,… mieliśmy też upatrzoną działkę, którą właściciel obiecał nam sprzedać. Jednak kiedy chcieliśmy podpisać umowę i zapłacić sprzedający oświadczył, że się rozmyślił. Od sąsiadów dowiedzieliśmy się, że ktoś inny zaproponował mu po prostu więcej. Czy coś można zrobić w takiej sytuacji? W końcu to nam obiecano sprzedaż tej działki” – Anna J.

Często zdarza się, że obiecana jednemu kupującemu nieruchomość zostaje ostatecznie sprzedana komuś innemu. Zapobiec temu może tylko umowa przedwstępna. Niestety słowne zapewniania nie mają mocy prawnej. Dlatego w przypadku, gdy bardzo zależy nam na danej działce, a sprzedaż z różnych przyczyn nie dochodzi do skutku, warto podpisać taką umowę. Można też zamiast kupować od Kowalskiego skorzystać z usług firm specjalizujących się w sprzedaży działek, takich jak Saveinvest. Doświadczenie wyspecjalizowanych firm gwarantuje, że transakcja będzie przeprowadzona z zachowaniem należytej staranności, bezpiecznie i zgodnie z prawem.

Mapa zasadnicza

W tym miejscu, gdzie uzyskuje się wypis i wyrys z rejestru gruntów można przyjrzeć się mapie zasadniczej. Warto to zrobić, bo znajduje się na niej m.in. istotna z punktu widzenia inwestora informacja o uzbrojeniu terenu (woda, gaz, prąd, kanalizacja). Trzeba mieć na uwadze, że jeśli działka nie posiada uzbrojenia to przyłączenie mediów może być długotrwałe i kosztowne. Na szczęście, na mapie zasadniczej zobaczymy czy są dostępne media lub jak daleko od działki są oddalone, co pozwoli oszacować ewentualne koszty przyłączenia. Tematem warto się bliżej zainteresować i dodatkowo upewnić np. w gminie oraz dopytać u samego właściciela, może bowiem posiadać on już gotowe warunki przyłącza mediów, uzgodnienia, bądź projekt, co pozwoli przyśpieszyć proces podłączania mediów.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Przeznaczenie działki poznać można studiując miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jeśli oczywiście na terenie, na którym znajduje się działka, taki plan obowiązuje. To bardzo ważny dokument, który szczegółowo określa, co i gdzie powstanie, dlatego koniecznie trzeba sprawdzić, co w planie zagospodarowania przewidziano dla tej konkretnej działki.

Warto też spojrzeć, co według MPZP powstanie w najbliższej okolicy danej działki, czy nie ma zaplanowanej w tym miejscu np. budowy autostrady lub po sąsiedzku nie znajduje się działka przeznaczona na cele inne niż mieszkaniowe. W takim wypadku może się okazać, że za płotem wyrośnie niebawem fabryka lub supermarket.

Plan – co zawiera

Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej są oznaczane skrótem literowym MN oraz kolorem jasnobrązowym, natomiast tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej skrótem MW i kolorem ciemnobrązowym. Niepokoić powinno sąsiedztwo koloru fioletowego i czerwonego lub czerwono-szarego. Fiolet to tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (P), a czerwień to tereny zabudowy usługowej (U).

Plan określa przeznaczenie konkretnej działki, w tym m.in.:

• jaka forma zabudowy jest dopuszczalna np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza;

• w jakiej odległości od drogi można się budować;

• jakie są strefy ochronne dla znajdującej się w pobliżu infrastruktury technicznej;

• czy na danym terenie dopuszczane są usługi czy tylko zabudowa mieszkaniowa, etc.

Z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta można zapoznać się we właściwym dla danej nieruchomości Urzędzie Miasta lub Gminy (wydział urbanistyki i architektury). Gmina uchwala nowy plan średnio co 6 lat. Składa się on z części tekstowej oraz graficznej, a rysunek planu wykonywany jest na mapie zasadniczej. Plan można obejrzeć na miejscu lub za opłatą uzyskać wypis i wyrys. Obecnie większość gmin posiada także plan w formie elektronicznej dostępny w Internecie.

Kiedy brak MPZP

Od 2004 roku straciły ważność stare, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, uchwalone na podstawie przepisów z 1984 roku. Od tej daty przeważająca część kraju pozbawiona jest planów, co niestety nie jest korzystnym faktem.

Przy braku planu zagospodarowania przestrzennego, aby rozpocząć budowę, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Plan zagospodarowania przestrzennego ma swoje zalety. Jasno i dokładnie określa, co i gdzie powstanie na danym terenie. Jego brak pozwala na większą dowolność przy wyborze zabudowy. Oznacza to, że każdy właściciel działki w pewnym sensie uczestniczy w tworzeniu planu zabudowy, a nie jest tylko wykonawcą przyjętych założeń. Z drugiej strony, brak MPZP może być problematyczny.

WZ

Przy braku planu trzeba oprzeć się na informacjach z ewidencji gruntów, zebrać odpowiednie dokumenty i wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, co jednak z różnych względów może nie być tylko formalnością. Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Otrzyma się ją tylko wtedy, gdy spełnione zostaną warunki, które określa ustawa. Są to m.in. tak zwane dobre sąsiedztwo, czyli zabudowa w niedalekiej odległości od działki, dostęp do drogi publicznej oraz mediów. Na decyzję o warunkach zabudowy można czekać nawet kilka miesięcy.

Wystąpienie o wz jest możliwe tylko w sytuacji, kiedy teren objęty nie jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan istnieje, to jego zapisy są obowiązujące dla danego terenu.

Jeśli działka okaże się być gruntem rolnym, trzeba się dowiedzieć, czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe i jak można ją wyłączyć z produkcji rolnej. Wszelkie związane z tym czynności mogą być długotrwałe i przerastać możliwości samodzielnego doprowadzenia sprawy do szczęśliwego końca.

Umowa w formie aktu notarialnego

Zgodnie z prawem umowa kupna-sprzedaży nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający umowę, również sprawdza treść księgi wieczystej, jednak nie wszystko musi być w niej ujawnione. Dlatego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinno się znaleźć również oświadczenie osoby sprzedającej działkę, że stan wpisów w księdze wieczystej do daty zawarcia aktu notarialnego nie uległ zmianie, a nieruchomość jest wolna od wszelkich (lub wszelkich innych – jeśli nieruchomość jest obciążona) ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich oraz zadłużeń, niezależnie od ich ujawnienia w księdze wieczystej.

Marzenia kontra rzeczywistość

Zakup działki jest zazwyczaj podstawą do dalszych inwestycji. Lepiej poświęcić na sprawdzenie jej sytuacji prawnej odpowiednią ilość czasu i energii, skontaktować się z prawnikiem lub powierzyć tę sprawę wyspecjalizowanej firmie, która weźmie na siebie ciężar znalezienia takiej działki, której zakup będzie pewną i bezpieczną transakcją. Pracownicy firmy sprawdzają i kompletują dokumentację związaną z daną działką oraz uzyskują niezbędne pozwolenia, decyzje, badania geologiczne czy nawet WZ, tak, aby klient otrzymał wszystko w komplecie i nie musiał się martwić o ewentualne wady prawne i wszystkie konieczne do załatwienia formalności. Sprawa zakupu działki może być prosta lub bardzo skomplikowana. Doraźna oszczędność czasu i pieniędzy może się okazać bardzo kosztowna w przyszłości. Jedno drobne niedopatrzenie może sprawić, że marzenia o własnym domu odsuną się w czasie lub w ogóle legną w gruzach. Dlatego właśnie warto rozważyć współpracę z profesjonalistami, jako najlepszym i najpewniejszym rozwiązaniu.

W kolejnym artykule część druga poradnika: Bezpieczny zakup działki.