W jaki sposób gmina ustali dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości? Część pierwsza

Zgodnie z prawem jeśli w konsekwencji uchwalenia nowego planu miejscowego (MPZP) możliwości użytkowania nieruchomości została znacznie ograniczona, jej właściciel może wystąpić do gminy z pewnymi roszczeniami. Co w praktyce brane jest pod uwagę przy ustalaniu, kluczowego dla omawianej tu sprawy, „dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości”? Innymi słowy, co zadecyduje o przyznaniu odszkodowania za zmianę planu miejscowego?

Gdy zmiana planu zagospodarowania przestrzennego ogranicza prawo własności

Na liście zadań własnych gminy znajduje się m.in. prawo do ustanawiania powszechnie wiążących na danym terenie aktów prawa miejscowego, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ramach MPZP podejmowane są decyzje o przeznaczeniu danej nieruchomości, sposobach jej zagospodarowania i warunków jej zabudowy, czy rozmieszczeniu inwestycji celu publicznego – wraz z wszelkimi ograniczeniami, jakie za sobą niosą. To ten akt planistyczny pozwala gminie na kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej w obrębie jej granic administracyjnych. Jednak ingerencja gminy w sposób zagospodarowania danych nieruchomości nie jest nieograniczona. Zgodnie bowiem z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeśli z powodu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy.

Roszczenia właścicieli gruntów

Właściciel nieruchomości, który po uchwaleniu MPZP nie może korzystać z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym sposobem może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej części – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Co oczywiste, gmina nie musi spełnić wszystkich postulatów wnioskodawcy – może przykładowo w odpowiedzi na żądania właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu zaoferować nieruchomość zamienną. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została zmianami w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości.

Roszczenie o przyznanie odszkodowania lub też wykup nieruchomości, można zgłaszać do gminy nie później niż po upływie 10 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta, albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące. Jeśli mamy natomiast do czynienia z nieruchomościami przeznaczonymi i rzeczywiście wykorzystywanymi na cele działalności gospodarczej okres przedawnienia wynosi trzy lata.

Co więcej, zgodnie z art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każdy, którego z jakichkolwiek względów interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej może – ale tylko po bezskutecznym uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia – zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego. Podjęta uchwała, czyli w omawianym tu przypadku uchwalony przez radę gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, musi rodzić dla osoby skarżącej konkretne konsekwencje prawne, które obligatoryjnie muszą zostać wykazane w złożonej skardze – czyli zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prawo do zagospodarowania terenu, do którego posiada się tytuł prawny.

W kolejnej części artykułu – kiedy bezpośrednim skutkiem wejścia w życie nowego planu jest zaistnienie faktycznych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, czyli jakie kwestie bierze pod uwagę gmina przy rozpatrywaniu wniosków o odszkodowanie za zmianę MPZP?