W poprzedniej części artykułu omówiono cel ustanowienia instytucji Krajowego Zasobu Nieruchomości. Wyjaśniliśmy również, jakie nieruchomości będą zakwalifikowane do zasobu oraz na czym polegać będzie specyfika zarządzanych przez niego mieszkań.
Procedury przy tworzeniu spółek celowych
Przypomnijmy, że krajowy Zasób Nieruchomości w ramach realizowania zadań związanych z gospodarowaniem nieruchomościami pod budownictwo mieszkaniowe ma prawo, by tworzyć spółki celowe, jednak tylko z jednostkami samorządu terytorialnego.
Tworzenie spółek celowych z jednostkami samorządu terytorialnego, przystępowanie i wnoszenie do nich kapitału lub nieruchomości wchodzących w skład Zasobu wymaga uzyskania pisemnej zgody ministra infrastruktury i budownictwa, która wydawana jest na wniosek Prezesa zaopiniowanego przez Radę Nadzorczą – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Sama procedura wniesienia nieruchomości jako aportu musi być zgodna z treścią art. 52 ust. 1 ustawy o KZN. Oznacza to, że wniesienie nieruchomości powinno nastąpić m.in.: w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, w wyniku której powstaną lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy (w tym także lokale socjalne); na cele związane z realizacją inwestycji infrastrukturalnych w zakresie wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji etc., lub też gdy nieruchomości są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi gminne, powiatowe i wojewódzkie oraz zajęte bezpośrednio na te cele.
Umowa
W umowie wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki powinny znaleźć się następujące elementy: cel spółki, warunki wykorzystania nieruchomości i kary umowne za wykorzystanie nieruchomości niezgodnie z celem, na jaki została przekazana, lub za naruszenie warunków wskazanych w umowie. Warto zauważyć, że umowa zbycia nieruchomości przez spółkę celową, do której nieruchomość tę wniesiono jako aport, będzie automatycznie nieważna z mocy prawa.
W sytuacji natomiast, gdy KZN zdecyduje się na przekazanie kapitału do spółki celowej, konieczne będzie spełnienie wymagań określonych w art. 49 ust. 4 ustawy o KZN. Oznacza to, że przykładowo takie przekazanie będzie mogło nastąpić w ramach działań rewitalizacyjnych czy też w celu finansowania realizacji uzbrojenia technicznego, w tym uzbrojenia technicznego służącego nieruchomościom wykorzystywanym pod budownictwo socjalne lub społeczne budownictwo czynszowe – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli spółka celowa zrealizuje daną inwestycję mieszkaniową w obrębie nieruchomości z Krajowego Zasobu Nieruchomości, którą wniesiono aportem, procentowy udział powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w całkowitej powierzchni użytkowej w budynkach objętych inwestycją określi umowa spółki zatwierdzona przez Ministra. Natomiast do tej inwestycji będą miały już odpowiednio zastosowanie przepisy rozdziału 7 ustawy o KZN o najmie i czynszu najmu.
Obowiązek prowadzenia wykazów nieruchomości
W myśl art. 10 ust. 1 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, dyrektor generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, prezes Agencji Mienia Wojskowego i dyrektor generalny Lasów Państwowych mają obowiązek prowadzić wykazy nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodarują. Nakaz ten dotyczy nieruchomości położonych w granicach gmin miejskich, miast w gminach miejsko-wiejskich, dzielnic m.st. Warszawy oraz delegatur i dzielnic innych gmin miejskich, a także poza wspomnianymi granicami, jeżeli przeznaczenie tych nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (a w razie jego braku wynikające z funkcji terenu określonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy) umożliwia ich zagospodarowanie na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. Co więcej, w wykazie tym mają zostać oznaczone także nieruchomości, których przekazanie będzie utrudniać realizację zadań ustawowych danego organu lub których przekazanie jest zupełnie niezasadne – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.
Przekazanie nieruchomości do KZN
Prezes KZN występuje z wnioskiem o przekazanie danej nieruchomości do Zasobu. Co szczególnie istotne, przedmiotem przekazania nie mogą być nieruchomości, co do których w omówionym powyżej wykazie zawarto informacje o zgłoszonych roszczeniach wobec nieruchomości oraz o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych dotyczących ustalenia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Oznacza to, że nieruchomość, która wchodzi w skład Zasobu wróci do właściwego organowi, który ją przekazał, jeżeli do tej nieruchomości zgłoszono roszczenia dotyczące prawa własności lub użytkowania wieczystego.
Warto mieć na uwadze, że istnieje możliwość przekazania do Krajowego Zasobu Nieruchomości także części nieruchomości. W sytuacji, gdy dla nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego ustanowiono użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa, podział nieruchomości nastąpi na wniosek właściciela nieruchomości złożonego na wniosek prezesa KZN. Wszelkie koszty związane z podziałem lub scaleniem nieruchomości będą obciążać KZN.
W świetle nowych przepisów przekazanie nieruchomości pod zarząd KZN nastąpi protokołem zdawczo-odbiorczym, który podpisywany jest przez prezesa KZN i właściwy organ czyli przykładowo starostę, prezydenta miasta na prawach powiatu. KZN rozpocznie wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych do danej nieruchomości z dniem podpisania przez strony tego protokołu. Oznacza to, że ta data wiąże się także z wygaśnięciem trwałego zarządu (co właściwy organ potwierdzi w drodze decyzji), KZN ponosić będzie od tej pory wszelkie koszty związane z gospodarowaniem tą nieruchomością, a prezes KZN, jeśli będzie to konieczne, będzie mógł wypowiedzieć każdą umowę dotyczącą nieruchomości, w tym umowy najmu, dzierżawy czy użytkowania wieczystego – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.
Nieruchomości, które zostaną przekazane do Krajowego Zasobu Nieruchomości mogą stanowić przedmiot umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, sprzedaży, zamiany nieruchomości oraz nieodpłatnego przekazania jednostkom samorządu terytorialnego. Co to oznacza dla inwestorów? O tym w kolejnej części artykułu.
