Co robić, gdy przeszkadza nam sąsiednia budowa?

Gdy w sąsiedztwie szykuje się nieprzyjemna i mogąca nam w przyszłości przeszkadzać inwestycja możemy się jej sprzeciwić. By to uczynić najlepiej jest uzyskać status strony w postępowaniu. Trzeba jednak pamiętać, że największe szanse są na to w momencie, gdy inwestor jest jeszcze w trakcie załatwiania formalności.

Roszczenie o wstrzymanie budowy

Jak informuje Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości Saveinvest, według art. 347 kodeksu cywilnego, posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli mogłaby ona naruszać jego posiadanie, albo grozić wyrządzeniem szkody jemu, lub jego własności majątkowej. Na złożenie takiego pozwu do sądu cywilnego jest tylko miesiąc od rozpoczęcia budowy. Wraz z pozwem można złożyć dodatkowy wniosek o zabezpieczenie powództwa. Wstrzyma to tym samym prace budowlane. Sąd na rozpatrzenie ma siedem dni. Jeżeli z kolei budowa narusza prawo, można skierować sprawę do powiatowego nadzoru budowlanego. Ostatecznym rozwiązaniem jest nakaz rozbiórki – jednak warto dodać, że do rozbiórki wzniesionych już obiektów dochodzi niezmiernie rzadko.

Warunki zabudowy i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Wcześniej jednak, inwestor musi się postarać o ustalenie warunków zabudowy, gdy teren na którym buduje, pozbawiony jest planu miejscowego. W trakcie tego postępowania najłatwiej jest uzyskać status strony. Warunki zabudowy, którymi jest działka objęta wydawane są przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. On także, w oparciu o art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego, ustala kto jest stroną. Zwyczajowo przyjmuje się, że jest nią każdy, czyjego interesu prawnego może dotyczyć ustalenie warunków zabudowy. Są to wszyscy właściciele i wieczyści użytkownicy nieruchomości, graniczących z działką danego inwestora.

Status strony w postępowaniu

Jakie korzyści przynosi status strony? Osobie uznanej za stronę przysługują podobne prawa jak uczestnikowi postępowania o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przede wszystkim strona postępowania ma prawo wglądu do dokumentacji, może tym samym zgłaszać wnioski, np. motywując je przewidywanymi szkodami, jakie poniesie w związku z powstającą inwestycją. Gdy mimo wszystko wnioski nie zostaną uwzględnione można wystąpić do wójta, burmistrza, albo prezydenta, aby nie wydawał warunków zabudowy. Jeśli się jednak na to zdecyduje strona ma prawo odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego. Ma na to 14 dni od daty doręczenia jej odpisu decyzji. Później może wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Postępowanie o pozwolenie na budowę

Znacznie trudniej jest zostać stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę – najczęściej jest nią tylko inwestor. Takie pozwolenie wydaje starosta (prezydent miasta na prawach powiatu). Przy ustalaniu stron powołuje się na art. 28 ust. 2 prawa budowlanego. Według niego stroną może być: inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Obszar oddziaływania wyznacza się wokół obiektu, który ma być wzniesiony. Służą do tego celu przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. „ochroniarskie” – służące ochronie np. środowiska, czy zabytków.

Najczęściej jednak obszar oddziaływania obejmie tylko grunt inwestora. Właściciel, bądź użytkownik, sąsiadującej z takim gruntem działki może próbować m.in. wykazać, że obiekt budowlany był usytuowany za blisko granicy jego działki. Wtedy będzie już stroną w postępowaniu. Jeżeli pozwolenie zostanie już wydane, a strona się z takim rozstrzygnięciem nie godzi, może w ciągu 14 dni od daty doręczenia skarżyć je kolejno najpierw do wojewody, a potem do sądu administracyjnego.

Osoba, która nie uzyskała statusu strony postępowania może od tej decyzji się odwołać. Musi jednak dysponować konkretnymi argumentami potwierdzającymi, że inwestycja rzeczywiście będzie miała niekorzystny wpływ na jej działkę. Gdy nastąpi sytuacja, że o pozwoleniu na budowę dowiemy się już po jego wydaniu, można wnosić o jego unieważnienie. Należy pamiętać, że wraz z rozpoczęciem prac budowlanych szanse na powodzenie naszej interwencji maleją.