PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Dostęp do drogi publicznej, a zabudowa działki

Bartosz Antos
29 listopada 2017
Drogi
Plan zagospodarowania przestrzennego

Jeśli działka pod budowę nie ma dostępu do drogi publicznej lub prawidłowo ustanowionej służebności przejazdu na terenach sąsiednich, w świetle prawa na jej terenie nie może powstać żadna konstrukcja.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego

Jeśli dany teren pozbawiony jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to z reguły zastępuje go decyzja ustalająca warunki zabudowy. Otrzymanie jej możliwe jest jedynie w sytuacji łącznego spełnienia wszystkich warunków dyktowanych przez art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tymi wytycznymi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a już istniejące, bądź dopiero projektowane uzbrojenie terenu musi być wystraczające, by budynek na tej działce można było użytkować. Gdy nie ma uzbrojenia w obowiązku inwestora leży samodzielne zadbanie o tę kwestię. Sam musi zatem zawrzeć stosowne umowy z zakładami energetycznymi lub przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym. Uzbrojenie powinno zostać wykonane przez inwestora, albo zarządcę sieci w zgodzie z określonymi warunkami. Przy ustaleniu warunków zabudowy niezmiernie istotne jest również korzystne, z punktu widzenia inwestora, sąsiedztwo. Bowiem działkę można zabudować tylko wtedy, gdy na terenach sąsiednich znajduje się już przynajmniej jedna zabudowana działka. Ważne jest, by planowany obiekt nawiązywał do tych już istniejących w jego planowanym otoczeniu. Niestety ustawa nie dyktuje jednoznacznej definicji „sąsiedniej działki”. Do obowiązków urzędników należy podjęcie decyzji, co kryje się pod tym terminem. Jak zapewnia Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości Saveinvest, na pewno nie można mówić, że działkami sąsiednimi są tylko działki przylegające bezpośrednio do działki inwestora. Są to także działki z najbliższego sąsiedztwa. Fakt, czy inwestor spełnia niezbędne warunki, sprawdzany jest poprzez analizę urbanistyczną, przeprowadzaną przez odpowiednio prezydenta, wójta lub burmistrza. Następnie na jej podstawie projekt sporządza urbanista lub architekt. Obejmuje ona wtedy obszar wokół działki inwestora – wyznaczony jest on przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki, która objęta została wnioskiem o wydanie decyzji. Nie może jednak być mniejszy niż 50 metrów (brak maksymalnej granicy).

Brak dostępu do drogi publicznej

Co zrobić w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki – nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną? Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę zewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii – o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą, ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję.

Służebność

Jeśli nie ma połączenia z drogą publiczną ratunkiem pozostaje ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli tzw. drogi koniecznej na działce sąsiedniej. Służebność taka to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Zatem jeśli istnieje służebność, można starać się o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top