Dostęp do drogi publicznej, a zabudowa działki

Jeśli działka pod budowę nie ma dostępu do drogi publicznej lub prawidłowo ustanowionej służebności przejazdu na terenach sąsiednich, w świetle prawa na jej terenie nie może powstać żadna konstrukcja.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego

Jeśli dany teren pozbawiony jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to z reguły zastępuje go decyzja ustalająca warunki zabudowy. Otrzymanie jej możliwe jest jedynie w sytuacji łącznego spełnienia wszystkich warunków dyktowanych przez art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tymi wytycznymi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a już istniejące, bądź dopiero projektowane uzbrojenie terenu musi być wystraczające, by budynek na tej działce można było użytkować. Gdy nie ma uzbrojenia w obowiązku inwestora leży samodzielne zadbanie o tę kwestię. Sam musi zatem zawrzeć stosowne umowy z zakładami energetycznymi lub przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym. Uzbrojenie powinno zostać wykonane przez inwestora, albo zarządcę sieci w zgodzie z określonymi warunkami. Przy ustaleniu warunków zabudowy niezmiernie istotne jest również korzystne, z punktu widzenia inwestora, sąsiedztwo. Bowiem działkę można zabudować tylko wtedy, gdy na terenach sąsiednich znajduje się już przynajmniej jedna zabudowana działka. Ważne jest, by planowany obiekt nawiązywał do tych już istniejących w jego planowanym otoczeniu. Niestety ustawa nie dyktuje jednoznacznej definicji „sąsiedniej działki”. Do obowiązków urzędników należy podjęcie decyzji, co kryje się pod tym terminem. Jak zapewnia Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości Saveinvest, na pewno nie można mówić, że działkami sąsiednimi są tylko działki przylegające bezpośrednio do działki inwestora. Są to także działki z najbliższego sąsiedztwa. Fakt, czy inwestor spełnia niezbędne warunki, sprawdzany jest poprzez analizę urbanistyczną, przeprowadzaną przez odpowiednio prezydenta, wójta lub burmistrza. Następnie na jej podstawie projekt sporządza urbanista lub architekt. Obejmuje ona wtedy obszar wokół działki inwestora – wyznaczony jest on przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki, która objęta została wnioskiem o wydanie decyzji. Nie może jednak być mniejszy niż 50 metrów (brak maksymalnej granicy).

Brak dostępu do drogi publicznej

Co zrobić w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki – nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną? Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę zewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii – o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą, ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję.

Służebność

Jeśli nie ma połączenia z drogą publiczną ratunkiem pozostaje ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli tzw. drogi koniecznej na działce sąsiedniej. Służebność taka to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Zatem jeśli istnieje służebność, można starać się o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie.