Dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową

Jedną z form zagwarantowania działce budowlanej dostępu do drogi publicznej jest ustanowienie służebności gruntowej. Czym jest służebność gruntowa? Jak ustanawia się służebność gruntową? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest służebność gruntowa?

Wykazanie, że działka ma prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej jest konieczne dla załatwienia określonego rodzaju spraw. Jedną z nich jest ubieganie się o warunki zabudowy. Dostęp do drogi publicznej to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Prawnie służebność gruntowa jest rodzajem prawa rzeczowego. Treść tego prawa polega na umożliwieniu korzystania właścicielom nieruchomości władnącej w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej – wskazuje Robert Tomaszewski.

Jak rozumieć pojęcie służebności gruntowej?

Służebność gruntowa może też polegać na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. W praktyce, przy ustanawianiu służebności gruntowej mającej na celu umożliwienie przejazdu i przechodu, treść tego prawa polega na tym, że każdocześni właściciele nieruchomości obciążonej są zobowiązani znosić to, że po określonej części ich nieruchomości odbywał się będzie dojazd do nieruchomości, która nie posiada własnego dostępu do drogi publicznej.

Czym jest nieruchomość władnąca, a czym nieruchomość obciążona?

Przy instytucji służebności gruntowej znaczenie odgrywają wspomniane pojęcia – „nieruchomość władnąca” oraz „nieruchomość obciążona”. Poprzez nieruchomość władnącą rozumiemy tą nieruchomość, której właściciele są uprawnieni do korzystania ze służebności gruntowej zgodnie z treścią tego prawa. Pojęcie to stosujemy dlatego, gdyż ustanowiona służebność gruntowa nie jest „przypisana” do konkretnego podmiotu (właściciela danej nieruchomości), ale właśnie samej nieruchomości – wyjaśnia Robert Tomaszewski. Innymi słowy, oznacza to, że zmiana właściciela nieruchomości władnącej, czy też nieruchomości obciążonej nie powoduje, że służebność gruntowa wygasła. Wręcz przeciwnie. Prawo to – co do zasady trwale (bezterminowo) – obciąża określoną nieruchomość obciążoną oraz jest prawem związanym z nieruchomością władnącą.

Jak ustanawia się służebność gruntową?

Służebność gruntową ustanawia się – w przypadku możliwości osiągnięcia porozumienia pomiędzy właścicielami poszczególnych nieruchomości – w drodze umowy zawieranej między właścicielami nieruchomości. Taką umowę zawieramy w formie aktu notarialnego. Zasadniczym elementem umowy ustanawiającej służebność gruntową jest określenie zakresu służebności gruntowej oraz zasad odpłatności za ustanowienie służebności gruntowej. W praktyce, poza opisową formą określenia istoty służebności gruntowej do umowy ustanawiającej służebność gruntową przygotowuje się załącznik graficzny. Inną formą powstania służebności gruntowej jest orzeczenie sądu lub ugoda sądowa. Te formy zastrzeżone są do sytuacji, gdy pomiędzy właścicielami nie ma zgody, a właściciel nieruchomości np. pozbawionej dostępu do drogi publicznej, zdecyduje się na podniesienie względem sąsiada roszczenia o ustanowienie tzw. drogi koniecznej, będącej rodzajem służebności gruntowej. W takich sytuacjach zakres służebności gruntowej ustala sąd. W pewnych przypadkach ustanowienie służebności może nastąpić też w drodze decyzji administracyjnej lub poprzez zasiedzenie.

Kto ponosi koszty utrzymania służebności gruntowej?

Regułą jest, że utrzymywanie urządzeń wymaganych do wykonywania służebności gruntowej (np. drogi) obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jednak w drodze umowy obowiązek ten może zostać nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej. Oznacza to, że korzystający z uprawnień wynikających ze służebności powinien własnym staraniem i na własny koszt utrzymywać np. utwardzenie urządzenie na fragmencie nieruchomości obciążonej, który jest wykorzystywany do przejazdu. Również inne koszty, jak np. odśnieżnie, obciążają domyślnie właściciela nieruchomości władnącej.