Działka rolna przekształcona na działkę budowlaną

Wiadomym jest, że na gruntach rolnych nie można budować. Warto więc postarać się o przekwalifikowanie gruntu w działkę budowlaną, by w przyszłości osiągnąć z tego tytułu korzyści. Przy współpracy z wykwalifikowanymi specjalistami w branży można proces ten przeprowadzić bez straty czasu na wszelkie formalności. SaveInvest zrobi to za Ciebie.

Ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004r., Nr 121, poz. 1266 ze zm.) od 2009 roku nie dotyczy wszystkich klas gruntów rolnych leżących w granicach administracyjnych miast. Można więc na nich budować nie starając się o specjalne wyłączenie z produkcji rolnej i zmianę przeznaczenia. Mogą być wykorzystywane na cele rolne, i od takiego właśnie przeznaczenia opłaca podatek rolny.

Jeśli jednak konieczne jest odrolnienie gruntu, to warto przyjrzeć się szerzej procedurze.

Po pierwsze należy ustalić, czy dana działka objęta jest, czy też nie, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obu przypadkach postępowanie jest nieco inne.

Działka objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Postanowienia MPZP decydują o przeznaczeniu i statusie danego terenu. Jeśli jest niezgodny z oczekiwaniami, można wystąpić do odpowiedniego organu o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to z reguły dość czasochłonne i trudne. Radni niekoniecznie zgadzają się na przekwalifikowanie gruntów rolnych na działkę inwestycyjną. Jest jednak jeszcze wyjście. Można z wnioskiem o takie przekształcenie wystąpić do ministra rolnictwa lub marszałka województwa (w zależności od klasy gruntów rolnych). Bez takiej zgody gmina nie może zmienić przeznaczenia działki. Może to skutkować naruszeniem procedury związanej z uchwaleniem MPZP a co za tym idzie – uznaniem planu za nieważny. Stąd często gminy nie ryzykują i niechętnie zmieniają plan – tłumaczy Robert Tomaszewski.

Działka nie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Wiele terenów rolnych nie ma uchwalonego MPZP. Warto to sprawdzić przed zakupem działki, gdyż w takiej sytuacji sprawa przekształcenia jest nieco łatwiejsza. W takich przypadkach wystarcza bowiem wydanie przez gminę, po spełnieniu warunków z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jeśli taką decyzję otrzymamy, możemy starać się o pozwolenie na budowę, zyskując tym samym charakter inwestycyjny działki. Problem może pojawić się w sytuacji, gdy gmina pracuje nad uchwaleniem MPZP. Postępowanie o wydanie decyzji zostaje wówczas zawieszone (art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie art. 61 wspomnianej ustawy. Należy spełnić jednak kilka łącznych warunków:

• działka musi mieć dostęp (pośredni lub bezpośredni) do drogi publicznej,
• planowane lub wykonane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla inwestycji (w przypadku braku uzbrojenia to inwestor dbać musi o przyłącza, które wykona samodzielnie lub poprzez zakłady energetyczne czy przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne),
• działka musi w swojej okolicy posiadać choć jedną działkę zabudowaną i plan koniecznie musi nawiązywać do tej nieruchomości.

Prezes SaveInvest podkreśla, że grunty przekształcone na podstawie nieobowiązujących już przepisów z 1984 r i wcześniejszych są odrolnione i ten stan obowiązuje do dziś. Wiedzę w tym temacie można uzyskać w urzędach miasta i gminy. Warto tam pytać o to czy dana działka nie została uprzednio odrolniona.

Wyłączenie z produkcji rolnej jest dość drogie

Po odrolnieniu czyli przekształceniu gruntu na budowlany, a przed rozpoczęciem budowy konieczne jest złożenie wniosku do starosty czy prezydenta miasta o wyłączenie danego terenu z produkcji rolnej (wówczas w ewidencji gruntów, po uzyskaniu takiego wyłączenia działka zostaje wpisana jako inwestycyjna). Opłaty nie dotyczą odrolnienia powierzchni do 500m2 z przeznaczeniem pod budowę domu jednorodzinnego. Budując więc lokum dla siebie nie ponosimy dodatkowych kosztów. W innym przypadku opłaty z tego tytułu pokrywa inwestor rozpoczynający inwestycję, a kwotę ustala starostq czy prezydent. Są to dość duże kwoty. W zależności od klasy opłata jednorazowa wynosi od 87.435 zł do 437.175 zł za 1 ha (określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Dostępne jest również wprowadzenie opłaty rocznej (10% należności jednorazowej przez 10 lub 20 lat od chwili wyłączenia gruntów z produkcji).

Wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej musi poprzedzać uzyskanie pozwolenia na budowę.

Na skutek nieuregulowania opłat za wyłączenie gruntów wszczyna się postępowanie egzekucyjne. Może ono polegać na:

• ustaleniu opłaty dwukrotnie wyższej niż pierwotna opłata jednorazowa, gdy okaże się, że grunty rolne wyłączono w sposób nieprawidłowy (bez decyzji wyłączającej, niezgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub gdy takiego planu w gminie nie ma)
• wydaniu decyzji wyłączającej z produkcji rolnej z urzędu ustalając wysokość należności zwiększoną o 10% i ustalając opłatę roczną (w przypadkach, gdy grunty rolne wyłączono bez decyzji).

Warto mieć świadomość, że w chwili sprzedaży gruntów wyłączonych z produkcji rolnej obowiązek opłacania rocznych opłat od nieruchomości przechodzi na kupującego.

Istnieje też możliwość rezygnacji z wyłączenia, w części lub całości, w terminie do 2 lat od dnia wydania decyzji. Może wówczas ubiegać się o zwrot wpłaconej opłaty, który powinien nastąpić w terminie do 3 miesięcy od dnia rezygnacji.