PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Jak sprawnie rozwiązać umowę najmu nieruchomości z lokatorem lub firmą? Część pierwsza

Bartosz Antos
27 marca 2017
Najem
Nieruchomości
Umowy
Najem nieruchomości

Jak radzić sobie z niepłacącym lokatorem lub zalegającą z czynszem firmą, czyli jak sprawnie doprowadzić do wyprowadzki i uregulowania należności?

Lokator, który zaczyna zwlekać z terminowym regulowaniem ustalonych należności, to poważny kłopot dla każdego najemcy. Aby doprowadzić do opuszczenia przez niego lokalu i spłaty zaległości należy rozpocząć od doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu długoterminowego.

Co powinna zawierać umowa

Dobrze sporządzona umowa najmu będzie skutecznie chronić interes inwestora – powinna ona zostać podpisana na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania, jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać ponadto odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy. Powinien zostać także uwzględniony rzetelny i klarowny wykaz tego, za co odpowiada, a za co nie odpowiada najemca. Warto także spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu lokatorowi. Skrupulatny opis stanu, w jakim znajdują się poszczególne elementy wyposażenia lokalu, poświadczony podpisem osoby wynajmującej, może ułatwić udowodnienie, a przede wszystkim dochodzenie zapłaty, za naprawę uszkodzeń dokonanych w trakcie pobytu lokatora w mieszkaniu.

Wypowiedzenie umowy najmu nieruchomości

Kluczowe dla skutecznego wypowiedzenia umowy o najem długoterminowy jest sporządzenie na piśmie oświadczenia o takim rozwiązaniu – musi pozostać także materialny dowód, że zostało ono skutecznie doręczone do rąk najemcy. W zależności od tego, czy rozwiązujemy umowę z firmą, czy indywidualnym najemcą mieszkania, inny będzie wymagany czas, by taką umowę móc rozwiązać. W przypadku firmy będzie można rozwiązać umowę, jeśli zalega ona z dwoma czynszami, natomiast w przypadku najemcy przynajmniej z trzema. W obu tych przypadkach natomiast, przed ostatecznym wypowiedzeniem umowy, najemcom należy dać czas jednego miesiąca na uregulowanie powstałych zaległości. Jeśli po tym okresie inwestor nie otrzyma wyrównania może wypowiedzieć firmie umowę ze skutkiem natychmiastowym, najemcy natomiast z terminem miesięcznym, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W praktyce oznacza to, że w przypadku najemcy indywidualnego może on zajmować mieszkanie przy braku regulacji aż przez pięć miesięcy – trzy miesiące zaległości, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Warto mieć na uwadze, że zaległości obliczane są w odniesieniu do cyklu płatności. Oznacza to, że w przypadku innej niż miesięcznej formy rozliczeń, np. rozliczeniu kwartalnym, okres ten ulegnie wydłużeniu – należy wtedy bowiem brać pod uwagę zaległość za trzy kwartały, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Nie ma możliwości rozwiązania umowy z tytułu zaległości czynszowych z pominięciem tych terminów – doszłoby bowiem wtedy do naruszenia ochrony prawnej, jaką daje lokatorom ustawodawca. Inwestor może jedynie, już na początku przedsięwzięcia, zrezygnować z miesięcznych okresów płatności, na rzecz okresów krótszych. W myśl bowiem przepisów o najmie, najemca zobowiązany jest do uiszczenia czynszu w terminie umówionym – przy zastrzeżeniu, że czynsz ten może być płatny również w krótszych niż miesiąc odstępach czasowych.

Najem nieruchomości

Najemca może zabezpieczyć się przed opisaną powyżej sytuacją już na etapie sporządzania umowy najmu. Może wyjść wtedy z żądaniem uiszczenia stosownej kaucji w celu pokrycia ewentualnych zaległości ze strony lokatora – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Przepisy o ochronie lokatorów regulują wysokość takiej kaucji – nie może przekroczyć ona 12-krotności czynszu płaconego w systemie miesięcznym, a jeśli mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, może wynieść maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu, według stawki z dnia podpisania umowy.

Moment, w którym utracony został tytuł prawny do lokalu (czyli gdy umowa najmu długoterminowego została rozwiązana i wygasa) jest sygnałem do uruchomienia procesu eksmisji lokatora lub firmy. Jednak zasady eksmisji obu tych grup nieco się od siebie różnią.

W kolejnej części poradnika: różnice pomiędzy eksmisją firmy a eksmisją lokatora, czyli kiedy zadłużonemu lokatorowi przysługiwać będzie prawo do lokalu socjalnego i jakie ma to konsekwencje dla inwestora.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top