Kluczowa rola biegłego w sprawach o odszkodowanie

Naczelny Sąd Administracyjny w wydanym 20 maja 2021 r. po raz kolejny potwierdził, że to opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego odgrywa kluczową rolę w ustalaniu odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Co to oznacza dla ich byłych właścicieli? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Liczne, nowe inwestycje drogowe

Dzisiaj w Polsce prężnie rozwija się rynek inwestycji drogowych. Niemal we wszystkich częściach kraju trwają różnorodne budowy obwodnic, dróg szybkiego ruchu, a także mniejszych ulic, ułatwiających codzienną komunikację w miastach. Realizacja tych inwestycji ma jednak swoje blaski i cienie. Jako ich negatywny skutek należy wymienić chociażby konieczność wywłaszczenia nieruchomości, stojących na drodze planowanej drogi. Do wywłaszczenia dochodzi w drodze decyzji administracyjnej. Właściwy organ opiera się na decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej albo na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Utrata nieruchomości, niekiedy zabudowanych, to ogromny problem dla ich właścicieli. Nie pozostają oni jednak bez szans na naprawę poniesionej szkody. Rekompensatę ma stanowić odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Ustalane jest ono w drodze odrębnej decyzji administracyjnej.

Sprawa o odszkodowanie a opinia biegłego

Kluczową rolę w ustalaniu wysokości należnego byłym właścicielom nieruchomości odszkodowania, odgrywa natomiast biegły – rzeczoznawca majątkowy. To on sporządza bowiem operat szacunkowy, na podstawie którego organy administracji publicznej orzekają o przyznaniu odszkodowania. Tę kwestię potwierdził w ostatnim wyroku z 20 maja 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny. Organy mogą oczywiście ocenić ten operat i przyznać lub nie przyznać mu wiarygodności dowodowej. Kontrola organów oraz sądu administracyjnego nie obejmuje jednak weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, a jedynie warunków formalnych. Wojewoda, starosta, jak i inne podmioty prowadzące postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczna zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. To ważne stwierdzenie, które powinny mieć na uwadze osoby ubiegające się o odszkodowanie oraz konstruujące strategię w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym.

Jak ustala się odszkodowanie za wywłaszczenie?

To rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Wynika to wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być natomiast przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sąd. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia.

Szansa dla właścicieli nieruchomości wywłaszczonych

Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 maja 2021 r. Jedynie potwierdza istniejący stan prawny. Nie wprowadza żadnego novum w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych, kluczowych w procesie ustalania należnego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Warto jednak brać go pod uwagę przy konstruowaniu odwołania od decyzji organu I instancji lub skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w przypadku niepowodzenia na wcześniejszych etapach, również skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego.