PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Kluczowa rola biegłego w sprawach o odszkodowanie

Bartosz Antos
28 września 2021
Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w wydanym 20 maja 2021 r. po raz kolejny potwierdził, że to opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego odgrywa kluczową rolę w ustalaniu odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Co to oznacza dla ich byłych właścicieli? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Liczne, nowe inwestycje drogowe

Dzisiaj w Polsce prężnie rozwija się rynek inwestycji drogowych. Niemal we wszystkich częściach kraju trwają różnorodne budowy obwodnic, dróg szybkiego ruchu, a także mniejszych ulic, ułatwiających codzienną komunikację w miastach. Realizacja tych inwestycji ma jednak swoje blaski i cienie. Jako ich negatywny skutek należy wymienić chociażby konieczność wywłaszczenia nieruchomości, stojących na drodze planowanej drogi. Do wywłaszczenia dochodzi w drodze decyzji administracyjnej. Właściwy organ opiera się na decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej albo na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Utrata nieruchomości, niekiedy zabudowanych, to ogromny problem dla ich właścicieli. Nie pozostają oni jednak bez szans na naprawę poniesionej szkody. Rekompensatę ma stanowić odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Ustalane jest ono w drodze odrębnej decyzji administracyjnej.

Sprawa o odszkodowanie a opinia biegłego

Kluczową rolę w ustalaniu wysokości należnego byłym właścicielom nieruchomości odszkodowania, odgrywa natomiast biegły – rzeczoznawca majątkowy. To on sporządza bowiem operat szacunkowy, na podstawie którego organy administracji publicznej orzekają o przyznaniu odszkodowania. Tę kwestię potwierdził w ostatnim wyroku z 20 maja 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny. Organy mogą oczywiście ocenić ten operat i przyznać lub nie przyznać mu wiarygodności dowodowej. Kontrola organów oraz sądu administracyjnego nie obejmuje jednak weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, a jedynie warunków formalnych. Wojewoda, starosta, jak i inne podmioty prowadzące postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczna zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. To ważne stwierdzenie, które powinny mieć na uwadze osoby ubiegające się o odszkodowanie oraz konstruujące strategię w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym.

Jak ustala się odszkodowanie za wywłaszczenie?

To rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Wynika to wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być natomiast przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sąd. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia.

Szansa dla właścicieli nieruchomości wywłaszczonych

Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 maja 2021 r. Jedynie potwierdza istniejący stan prawny. Nie wprowadza żadnego novum w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych, kluczowych w procesie ustalania należnego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Warto jednak brać go pod uwagę przy konstruowaniu odwołania od decyzji organu I instancji lub skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w przypadku niepowodzenia na wcześniejszych etapach, również skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top