Kto otrzyma odszkodowanie za zarezerwowane grunty?

Trybunał Konstytucyjny zadecydował, że właściciele działek zarezerwowanych pod inwestycje publiczne doczekają się w końcu przysługującego im z tego tytułu odszkodowania. Rekompensatę otrzymają jednak tylko ci właściciele, którzy ze względu na wywłaszczenie planistyczne nie byli w stanie na swojej nieruchomości nic wybudować.

Odszkodowanie dla właścicieli nieruchomości

Zgodnie z orzecznictwem wydanym przez Trybunał Konstytucyjny z dnia 18 grudnia 2014 r. (sygnatura akt: K 50/13) właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, które zakwalifikowano w starych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod inwestycje publiczne, mogą liczyć na otrzymanie odszkodowania z tego tytułu. Wniosek, podważający konstytucyjność art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., wpłynął do Trybunału Konstytucyjnego za sprawą rzecznika praw obywatelskich.

Grunty, których nie obejmuje opieka prawna

Sprzeciw wobec tego uregulowania argumentowano niekonstytucyjnym charakterem działań, które niwelują gwarancję ochrony praw własności. W wyniku tego, naruszono ustawę zasadniczą – niemożliwe staje się bowiem uzyskanie odszkodowań za wieloletnie „zamrażanie” gruntów pod inwestycje publiczne. Zgodnie bowiem z tym przepisem właściciel nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję publiczną ma co prawda prawo do ubiegania się o wykup, zamianę lub o odszkodowanie ze działkę, jeśli nie może wykonywać w jej obrębie posiadanego prawa własności nieruchomości, czyli nie może korzystać z niej w dotychczasowy sposób. Jednak takie rozwiązanie w praktyce okazało się niezwykle problematyczne. Zastosowanie tego przepisu nie obejmuje bowiem właścicieli, których nieruchomości były zarezerwowane od kilkudziesięciu lat. Według prawa plany uchwalone przed rokiem 1994 nie przewidują takich uprawnień. W efekcie właścicieli takich nieruchomości pozostawiono bez opieki prawnej, z gruntem, którego nie mogli w żaden sposób eksploatować.

Trybunał Konstytucyjny przychylił się do opinii rzecznika. We wspomnianym wyroku jasno wykazał, że art. 36 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma niekonstytucyjny charakter. A to ze względu na pozbawienie właścicieli możliwości zgłaszania roszczeń, zarówno dla nieruchomości, które zamrożono w planach obowiązujących przed 31 grudnia 1994 r., jak również po wprowadzeniu znowelizowanych przepisów, a więc po 11 lipca 2003 r.

Rekompensaty za wieloletnie rezerwacje gruntów w MPZP

Jednak Trybunał jasno zaznaczył, że nie wszystkim właścicielom zarezerwowanych nieruchomości miałyby przysługiwać odszkodowania z tytułu wywłaszczenia planistycznego. W przygotowanych dla Sejmu wytycznych poinformował, jak jego zdaniem powinna wyglądać procedura przyznawania rekompensat za wieloletnie rezerwacje gruntów w miejscowych planach. Zdaniem organu zadośćuczynienie winni otrzymać jedynie „najbardziej pokrzywdzeni właściciele”. Za takich uznani mogą zostać tylko ci, którzy w przeszłości występowali o uzyskanie pozwolenia na budowę. Lub też o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy jednak żadnej z tych decyzji administracyjnych nie uzyskali. A to ze względu na nałożone na ich nieruchomość ograniczenie wynikające z ustaleń planu miejscowego. Przykładowo nie dostali pozwolenia, ponieważ w planie nieruchomość nadal widniała jako przeznaczona pod budowę linii przesyłowej.

Rezerwacja gruntu, co podkreśla Trybunał, musi być długotrwała, aby mogło zaistnieć roszczenie do uzyskania odszkodowania. W konsekwencji nie mogą występować o nie osoby, które nabyły nieruchomość po 31 grudnia 1995 r. Zdaniem Trybunału osoby, które kupiły grunt po tej dacie, wiedziały o jego przeznaczeniu pod inwestycję publiczną. A nabyły go tylko ze względu na znacznie niższą cenę rynkową – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Tacy nabywcy wiedzieli lub też powinni wiedzieć o występowaniu licznych ograniczeń co do możliwości eksploatacji lub zabudowy gruntu. Często jednak do zakupu zachęcała ich zaniżona cena nieruchomości.