Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Podział nieruchomości niezgodnie z miejscowym planem

Bartosz Antos
9 lutego 2022
Podział
Działki

Co do zasady każdy podział nieruchomości musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przepisach przewidziano jednak pewne wyjątki od reguły. Kiedy można pominąć postanowienia planu miejscowego? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Przesłanki w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Aktem, który wprowadza pewien wyłom w konieczności dzielenia nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. W jej art. 95 wskazano przypadki, w których nie ma znaczenia nie tylko plan miejscowy, ale również warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Przede wszystkim zatem podział może nastąpić niezależnie od wskazanych dokumentów, jeżeli zostaje dokonany w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Realizacja roszczeń, prawa samoistnego posiadacza albo względny praktyczne…

Innymi sytuacjami niezależnymi od dokumentów planistycznych jest podział w celu wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek wzniesiono na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze oraz podział w celu wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste nabyto z mocy prawa. Podział nieruchomości w oderwaniu od planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy może też nastąpić w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości. Często też podział nieruchomości niezgodnie z planem następuje w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. A nie rzadko również do podziału dochodzi w celu wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych. Czasem skutkiem takiego podziału nieruchomości jest także realizacja przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów albo realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych.

Komunikacja ma pierwszeństwo przed miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

W przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami uwzględniono także konieczność lokalizacji określonej infrastruktury. Można zatem niezależnie od planu miejscowego wydzielić po pierwsze część nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Po drugie część nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej. Po za tym część nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego. Kolejna kwestia – część nieruchomości objętej decyzją o realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Po piąte część nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w rozumieniu przepisów o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Bruhla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie – wymienia Robert Tomaszewski.

Kwestie techniczne

Warto przy tym podkreślić, że podział nieruchomości w oparciu o art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli niezależnie od dokumentów planistycznych, może odbyć się zarówno wtedy, gdy te dokumenty zostały wydane, jak i w przypadku ich braku. W sytuacji, w której w wyniku podziału w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami wydzielone zostaną nie tylko działki przeznaczone na wskazane w tym przepisie cele, ale i pozostałe jej części, to te pozostałe części również nie muszą spełniać wymogów wskazanych w art. 95. Oczywiście to, czy przesłanki do dokonania niezgodnego z planem podziału nieruchomości zostały spełnione czy też nie, należy do oceny organów administracji publicznej.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo
Enklawa Dziwnówek

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

375 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

233 zł / m2

355 zł / m2

345 zł / m2

300 zł / m2

185 zł / m2

199 zł / m2

1679 zł / m2

794 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe