Przekształcenie działki

Aby zwiększyć wartość rynkową nieruchomości wielu inwestorów pomimo dość skomplikowanej procedury podejmuje próby przekształcenia działki rolnej na budowlaną.

Zakup działki – inwestycja

Coraz większa grupa osób podejmuje decyzje o zakupie gruntów rolnych. Za tego rodzaju decyzją nie przemawia jedynie fakt, że z roku na rok rośnie cena gruntów rolnych co w przyszłości zagwarantować może znaczny dochód ze sprzedaży, ale również możliwość przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną.

Cena jednego hektara działki rolnej jest niewspółmiernie niższa w porównaniu do wartości działki przeznaczonej na cele budowlane. Jak twierdzi Bartosz Antos, Wiceprezes Zarządu, Dyrektor ds. Nieruchomości w SaveInvest, aby inwestycja przyniosła oczekiwany dochód wymaga przeprowadzenia dość skomplikowanej i pochłaniającej czas procedury, która w większości przypadków wiąże się z koniecznością znajomości wielu dziedzin obowiązującego prawa. Dlatego warto inwestować w grunty z firmą SaveInvest, która pomaga w przejściu przez kolejne etapy przekształcenia gruntów.

Działki rolne w MPZP

O tym czy działka może ulec przekształceniu z rolnej na budowlaną przede wszystkim decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Wskazuje on czy obszar terenu, na którym leży przeznaczony został pod budownictwo. Co jeśli dla danego obszaru terytorium gminy nie uchwalono jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego? W takiej sytuacji warto przyjrzeć się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który wstępnie określa przyszłe przeznaczenie działki. Kolejnym krokiem w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest uzyskanie warunków zabudowy, które go zastępują. Aby uzyskać pozytywną decyzję warunków zabudowy działka musi spełnić wymagane warunki. Należy do nich np. pośredni lub bezpośredni dostęp do drogi publicznej, istniejąca zabudowa w sąsiedztwie, odpowiednie uzbrojenie działki lub opracowany plan jej uzbrojenia. Ponadto działka nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne. I na koniec – wydana decyzja o warunkach zabudowy nie może być sprzeczna z innymi obowiązującymi przepisami prawnymi takimi jak chociażby ustawa o ochronie środowiska czy zabytków.

Przekształcenie na działkę budowlaną

Procedura związana z przekształceniem gruntów rolnych na działkę budowlaną poprzez zmianę MPZP rozpoczyna się od etapu jej odrolnienia. Następuje to na podstawie wniosku złożonego we właściwym urzędzie gminy. Ze względu na brak ustawowego terminu na jego załatwienia trzeba liczyć się z tym, że rozpatrzenie może trwać bardzo długo. Najlepszym momentem na złożenie wniosku jest rozpoczęcie przez organy gminy prac związanych z uchwaleniem bądź zmianą obowiązującego MPZP.  

Kolejnym krokiem jest wyłączenie działki z produkcji rolnej. Pozytywne rozpatrzenie wniosku wiąże się z przekwalifikowaniem w ewidencji gruntów gruntu rolnego na działkę budowlaną.

Ze względu na skomplikowaną oraz długoterminową procedurę związaną z przekształceniem działki rolnej na budowlaną Bartosz Antos uważa za godne rozważenia przeznaczenie gruntów rolnych pod zabudowę siedliskową, która nie wymaga odrolnienia ani wyłączenia z produkcji rolnej. Warunkiem uzyskania zgody na zabudowę siedliskową jest odpowiednio duży obszar działki. Musi on przekraczać średnią wielkość gospodarstw rolnych z obszaru gminy, na której leży. Wnioskodawcą może być jednak jedynie osoba, będąca rolnikiem według wymogów, jakie określa ustawa.