Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Przeznaczenie nieruchomości zadecyduje o opodatkowaniu jej sprzedaży

Robert Tomaszewski
27 grudnia 2017
Nieruchomości
Plan zagospodarowania przestrzennego
Nieruchomości

Zgodnie z prawem dostawa gruntów podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, jeżeli przedmiotem transakcji nie są tereny o przeznaczeniu budowlanym.

Przepisy dotyczące kwestii podatku od towarów i usług przewidują trzy możliwe sposoby opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości – zastosowanie stawki VAT w wysokości 8 proc. (budownictwo mieszkaniowe), opodatkowanie według stawki podstawowej w wysokości 23 proc. oraz zwolnienie z opodatkowania.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa gruntów podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, jeśli przedmiot tej transakcji stanowią tereny inne niż treny budowlane. Pojęcie terenu budowlanego zostało doprecyzowane w art. 2 pkt 33 tej samej ustawy. W myśl tej przesłanki za taki uznać należy grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku tego aktu planistycznego, zgodnie z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

W praktyce zatem o przeznaczeniu zbywanego gruntu decydować będą akty prawa miejscowego, czyli uchwalony dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub akt indywidualny prawa administracyjnego, czyli decyzja o warunkach zabudowy. Oznacza to, że jeśli chcemy przeanalizować sposób opodatkowania transakcji sprzedaży działki to właśnie te wspomniane dokumenty decydować będą o określeniu jej przeznaczenia. Warto mieć także na uwadze, że podatnik dokonujący zbycia kilku nieruchomości zobowiązany jest do ustalenia statusu każdej z nich odrębnie, nawet w sytuacji, gdy przykładowo wszystkie objęte zostaną jedną księgą wieczystą – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Przedmiotem dostawy jest bowiem, dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, odrębnie każda działka ewidencyjna. Idąc dalej, jeśli transakcja spełni wymogi przewidziane przez ustawodawcę i może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku podatkowego VAT, podlegać będzie ona co do zasady opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego obowiązek zapłaty w wysokości 2 proc. będzie spoczywał na nabywcy nieruchomości. W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek pobrania takiego podatku spoczywa na notariuszu, ze względu na fakt, iż transakcja sprzedaży działki dokonywana jest w formie aktu notarialnego. Co więcej, to także notariusz zobowiązany będzie do weryfikacji stanu faktycznego – m.in. przeznaczenia nieruchomości – by stwierdzić o właściwym sposobie opodatkowania, któremu podlegać będzie transakcja.

Orzecznictwo

Niestety ani w art. 43 ust. 1, ani w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług nie zostało wyjaśnione, czy należy brać pod uwagę jedynie obecne, podstawowe przeznaczenie gruntu. Oznacza to, że dochodzi do licznych sporów z fiskusem, ponieważ nie została uregulowana kwestia możliwości rozpatrywania dopuszczalnego przeznaczenia danych nieruchomości. Dlatego warto w kontekście zwolnienia z obowiązku podatkowego VAT dostawy określonych nieruchomości sięgnąć do ugruntowanych w orzecznictwie sądowo-administracyjnym stanowisk. Szczególnie istotny dla rozpatrywanej tu sprawy jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 września 2017 roku (sygnatura akt: III SA/Wa 2559/16). W wydanym orzecznictwie zawarte zostało stanowisko, zgodnie z którym o charakterze nieruchomości, w kwestii opodatkowania jej dostawy podatkiem VAT, decyduje podstawowe przeznaczenie. A to oznacza, że jeśli charakter budowlany wynika z dopuszczalnego przeznaczenia, ale nie wynika ono z podstawowego przeznaczenia, to sprzedaż nieruchomości może zostać zwolniona z podatku VAT – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Przeznaczenie dopuszczalne, które jedynie uzupełnia przeznaczenie podstawowe, nie może odgrywać kluczowej roli przy określaniu sposobu opodatkowania takiej transakcji. A zatem, jeśli przeznaczenie dopuszczalne przewiduje możliwość zabudowy nie ma to przełożenia na podatek VAT, ponieważ nadal mamy, zdaniem sądu, do czynienia z terenami innymi niż treny budowlane.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe