Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne to usystematyzowane działania, które mają na celu efektywne wykorzystanie przestrzeni, uwzględniające potrzeby różnych jej użytkowników oraz społeczne i ekonomiczne aspekty rozwoju.
W ramach tego zagadnienia istnieje wiele kluczowych pojęć i procedur, które warto zrozumieć, zwłaszcza jeśli planujesz budowę, zakup nieruchomości lub prowadzisz działalność związaną z nieruchomościami. Poniżej przedstawiamy krótki słowniczek pojęć związanych z tymi zagadnieniami.
Hipoteka
Hipoteka to obciążenie nieruchomości na rzecz wierzyciela, na przykład na potrzeby przyznania kredytu w banku. Wierzyciel otrzymuje wtedy zabezpieczenie w postaci nieruchomości na wypadek, gdyby dłużnik nie wywiązywał się ze spłaty swoich zobowiązań. Hipoteka może być ustanowiona na podstawie umowy (za zgodą właściciela) lub przymusowo (bez zgody właściciela, na podstawie egzekucji komorniczej). Informacje o hipotece znajdują się w KW dla danej nieruchomości. Ten wpis jest niezbędny do ustanowienia hipoteki. Wpis nie ogranicza korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią. Należy pamiętać, że podział nieruchomości nie oznacza zdjęcia hipoteki, tylko nałożenie hipoteki na wszystkie działki powstałe w wyniku podziału. Przy zakupie nieruchomości z hipoteką, na nowego właściciela przechodzi również hipoteka.
KW – Księga Wieczysta
Księga Wieczysta to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie stanu prawnego nieruchomości, takiej jak np. działka. Składa się z czterech działów, które zawierają informacje o oznaczeniach nieruchomości, własności, prawach, roszczeniach, ograniczeniach oraz hipotekach. Księgi są jawne i można sprawdzić ich zapisy, korzystając z Elektronicznej Wyszukiwarki Ksiąg Wieczystych: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW
Księga Wieczysta składa się z 4 podstawowych działów:
- dział I – dotyczy oznaczenia nieruchomości, np. z jakich działek ewidencyjnych składa się nieruchomość, gdzie się znajduje, sposób korzystania z działek etc.
- dział II – własność, dane właścicieli działek, udział w nieruchomości poszczególnych właścicieli
- dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia, np. służebność przejazdu, przechodu czy przesyłu ustanowiona na działce
- dział IV – określa czy działka jest objęta hipoteką
MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
MPZP to dokument planistyczny, który określa przeznaczenie objętego nim terenu. Stanowi prawo lokalne i precyzyjnie określa, co można na danym terenie budować, jakie są nakazy, zakazy, ograniczenia i dopuszczenia. Nie wszystkie działki muszą być objęte MPZP, ale te, które są, muszą się do niego stosować. MPZP sporządza się na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego i musi być z nim zgodny lub Planu Ogólnego, jeśli gmina uchwaliła go zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Dowiedz się, dlaczego MPZP jest tak ważny
Czytaj więcej 
PnB – Pozwolenie na budowę
Pozwolenie na Budowę to decyzja administracyjna, która pozwala rozpocząć i prowadzić budowę. Aby je uzyskać, konieczne jest spełnienie warunków zabudowy lub zgodność z MPZP. Wymaga sporządzenia projektu architektoniczno-budowlanego, projektu zagospodarowania terenu i projektu technicznego. PnB jest ważne przez 3 lata i jest dokładnie opisane w ustawie o prawie budowlanym.
PnB jest wymagane przy budowie, rozbudowie, nadbudowie, odbudowie oraz przebudowie obiektów budowlanych;
Ponadto PnB można uzyskać również w następujących sytuacjach:
- razem z pozwoleniem na rozbiórkę – jeśli chcesz wykonać rozbiórkę, a następnie wybudować nowy obiekt budowlany
- zamiast zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
- przy zmianie sposobu użytkowania i wykonywaniu robót budowlanych – jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części wymaga przeprowadzenia robót budowlanych
Jak uzyskać pozwolenie na budowę?
Dowiedz się więcej
Podatek PCC
Podatek od czynności cywilnoprawnych – jest obowiązkowy w przypadku różnych czynności cywilnoprawnych, takich jak umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Obowiązek zapłaty ciąży na kupującym i wynosi 2% wartości nieruchomości.
Podatek VAT – Działki niezabudowane
Podatek VAT jest obowiązkowy w przypadku sprzedaży gruntów budowlanych przez osoby fizyczne, które robią to zawodowo i w sposób stały lub powtarzalny, mają cel handlowy i prowadzą działania marketingowe. Opodatkowaniu podlegają tylko grunty budowlane, objęte MPZP lub posiadające WZ. W przypadku zapłaty podatku VAT, nie trzeba już płacić dodatkowo podatku PCC.
Służebność
Służebność to obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej) na rzecz innej (władnącej). Może obejmować np. przejazd przez nieruchomość lub przeprowadzenie infrastruktury technicznej. W takim przypadku ze służebności może korzystać każdy właściciel danej nieruchomości. Może też zostać ustanowiona na rzecz konkretnej osoby – wtedy ze służebności może korzystać tylko ta wymieniona osoba. Służebność może być ustanowiona na podstawie umowy lub w trybie sądowym. Służebność może łączyć się z wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej.
Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (Studium)
Studium to dokument planistyczny, który określa uwarunkowania danego terenu i wynikające z nich kierunki zagospodarowania. W przeciwieństwie do MPZP nie stanowi prawa lokalnego, ale jest podstawą do tworzenia MPZP. Nie może być takiej sytuacji, że np. działka w Studium występuje jako rolna, a w MPZP jest budowlana, pod warunkiem, że Studium powstało przed MPZP. Studium obejmuje swoim zasięgiem całą gminę i jest szczegółowo opisane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uwaga: nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza nowe narzędzie planistyczne: Plan Ogólny, który ma zastąpić Studium. Gminy mają uchwalić plany ogólne do końca 2025 roku, więc do tego czasu Studium powinno wyjść z użytku.
Udział w drodze i udział w działce
Jeśli droga lub działka ma więcej niż jednego właściciela, wszyscy współwłaściciele mają prawo korzystać z drogi lub działki, ale nie mogą rozporządzać nią bez zgody pozostałych właścicieli. Osobnym tematem jest zakup udziału w działce rolnej, który w zależności od jej powierzchni, wymaga spełnienia innych warunków.
Wypis i wyrys z Ewidencji Gruntów i Budynków
Wypis zawiera informacje dotyczące danej nieruchomości, takie jak jej położenie, numer działki, powierzchnia, numer KW, użytki gruntowe i dane właścicieli. Wyrys to fragment mapy ewidencyjnej, dotyczący działek objętych wnioskiem. Te dokumenty wydaje starostwo i są przydatne w różnych działaniach związanych z nieruchomościami.
Wypis z planu oraz wypis ze studium
Wypis z planu to dokument zawierający ustalenia MPZP dla danej nieruchomości, czyli de facto wyciąg z MPZP dla konkretnej działki. Można wnioskować również o wyrys, czyli rysunek z MPZP dla danej nieruchomości. Aby otrzymać wypis i wyrys, należy złożyć podlegający opłacie wniosek do gminy.
Podobnie wygląda sytuacja z wypisem ze studium, z tym, że ten odnosi się do Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
Do aktu notarialnego potrzebne jest zaswiadczenie o MPZP/braku MPZP lub wypis z MPZP.
Dowiedz się, co zmieniła nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Czytaj więcej
WZ – Warunki Zabudowy
Warunki Zabudowy to dokument regulujący możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydawany jest jako decyzja administracyjna dla terenu, na którym nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). WZ określa sposób dostępu do nieruchomości oraz sposób dostępu do mediów, a także inne warunki, które muszą zostać spełnione przed rozpoczęciem budowy. Jest to podstawa do uzyskania pozwolenia na budowę, ale traci moc po uzyskaniu tego pozwolenia lub po uchwaleniu MPZP dla danego terenu. Warto pamiętać, że do uzyskania WZ nie jest wymagane posiadanie prawa własności, a ważność WZ jest ograniczona czasowo do 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna.
Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna, jeżeli – w dużym uproszczeniu – chcemy wybudować lub przebudować budynek w zakresie wymagającym pozwolenia na budowę, zmienić sposób jego użytkowania lub wybudować obiekt na podstawie zgłoszenia budowy.
Natomiast WZ nie potrzebujemy, gdy chcemy dokonać tymczasowej, trwającej do roku, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, do której nie potrzebujemy pozwolenia na budowę. WZ nie jest konieczna również w przypadku, gdy roboty budowlane nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu, a także wtedy, gdy inwestycja budowlana jest związana z realizacją celu publicznego.
Zaświadczenie o lasach
Zaświadczenie o lasach określa, czy dane działki są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu. Plan jest opracowywany dla lasu o obszarze min. 10 ha w zwartym kompleksie, zawiera opis lasu i gruntów przeznaczonych do zalesienia. Zaświadczenie o lasach jest potrzebne do aktu notarialnego. Wydaje je starosta na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do władania nieruchomością.
Zaświadczenie o rewitalizacji
Zaświadczenie o rewitalizacji określa czy dane działki znajdują się w obszarze zdegradowanym, na obszarze przeznaczonym do rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Rewitalizacja polega na przywracaniu zdegradowanych obszarów do użytkowania i nadaniu im nowych funkcji, np. po wyrobiskach, kopalniach, obszarach przemysłowych. Miejscowy plan rewitalizacji określa sposób zagospodarowania danego terenu w celu zaprzestania dalszej degradacji, ochrony i przywrócenia lub zmiany funkcji. Jest tworzony po tym, jak gmina uchwali program rewitalizacji. Jest to dokument potrzebny do aktu notarialnego.
Z powyższym słowniczkiem powinni zapoznać się wszyscy, którzy planują działania związane z nieruchomościami i planowaniem przestrzennym. Warto również pamiętać, że definicje i procedury mogą ulec zmianie wraz ze zmianami w ustawach. Dlatego zawsze warto sprawdzać aktualne przepisy i korzystać z oficjalnych źródeł informacji.
