Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Służebność drogi koniecznej – jak ustalić wynagrodzenie?

Bartosz Antos
10 listopada 2020
Drogi
Działki

Podział nieruchomości lub wytyczenie nowych działek mogą wiązać się z koniecznością ustanowienia tak zwanej służebności drogi koniecznej. Z tego tytułu właścicielowi nieruchomości przysługuje natomiast wynagrodzenie. W jaki sposób je ustalić? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej może powstać wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Inaczej mówiąc, aby wyjechać ze swojej posesji, jej właściciel musi przejechać przez sąsiadujący grunt. Aby robił to w pełni legalnie, konieczne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Oczywiście drogi nie przeprowadza się jakkolwiek, według zachcianki wnioskującego właściciela. Przeprowadzenie drogi następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić. Najczęściej zatem przebiega ona przez obszar położony tuż przy granicy działki. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Należy zatem wziąć pod uwagę, w jaki sposób właściciel nieruchomości korzystał do tej pory z wytyczonego pasa drogowego.

Jak ustalić wynagrodzenie za drogą konieczną?

Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje na drodze postępowania sądowego. W tym postępowaniu jednocześnie ustala się przebieg drogi oraz należne wynagrodzenie. To wynagrodzenie należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej nawet wtedy, gdy nie poniósł jakiejkolwiek szkody – zaznacza Bartosz Antos. Obejmuje ono wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Dodatkowo ustalona kwota może obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki poniósł właściciel nieruchomości obciążonej, przez którą wytyczona jest droga konieczna. Co również istotne, wynagrodzenie ma z reguły charakter jednorazowy, ale może przybrać również formę świadczenia okresowego.

Kluczowa opinia biegłego

Oczywiście to nie sąd wylicza należne wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej. Ustala je opierając się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Ten z kolei bazuje na specjalnym wzorze matematycznym. Wynagrodzenie stanowi iloczyn wartości rynkowej metra gruntu zajętego pod pas służebny, powierzchni w m2 drogi koniecznej oraz współczynnika uwzględniającego inne elementy wpływające na wartość prawa służebności. Tymi elementami może być na przykład współkorzystanie z drogi przez właściciela nieruchomości obciążonej i właściciela nieruchomości władnącej. Każda zmiana stosunków, która zaistnieje w danym stanie faktycznym, uzasadnia natomiast zmianę wysokości wynagrodzenia. Można też zamienić świadczenie jednorazowe na świadczenie okresowe.

Jak zakwestionować wysokość wynagrodzenia?

Warto przy tym podkreślić, że strona niezadowolona z wyceny dokonanej przez biegłego może skutecznie zakwestionować tę opinię. Najbardziej rzetelnym dowodem jest zlecenie sporządzenia nowej opinii przez rzeczoznawcę albo przedłożenie opinii odpowiedniej organizacji zawodowej, która wytknie błędy pierwotnego operatu. Często powoływani przez sądy rzeczoznawcy dobierają niewłaściwe nieruchomości do porównań, popełniają błędy rachunkowe albo niedostatecznie uzasadniają przyjęte w operacie szacunkowym dane. Oczywiście w tym wszystkim trzeba ocenić czy kwota, o którą walczymy jest tego warta i czy jesteśmy gotowi poświęcić temu postępowaniu więcej czasu – ocenia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe