PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Władztwo planistyczne a istota prawa własności

Robert Tomaszewski
21 października 2015
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Kiedy narzucane przez gminę ograniczenia co do możliwości zabudowy nazbyt ingerują w istotę prawa własności nieruchomości?

Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny. Oczywiście, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym, lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy, dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości.

Prawa właściciela nieruchomości

Właściciel nieruchomości, jeśli popadnie w konflikt z gminą, musi znać swoje prawa. Należy mieć na uwadze, że zadania wykonywane przez radę gminy muszą mieścić się w granicach wyznaczonych przede wszystkim przez konstytucję. Warto wiedzieć, kiedy gmina przekracza swoje obowiązki i przywileje. Czyli kiedy sposób realizowania przez nią zadań publicznych przekracza granice dozwolone obowiązującym prawem i ingeruje w prawo własności nieruchomości w rozumieniu art. 7 konstytucji RP. W praktyce gmina może zatem samodzielnie kształtować politykę przestrzenną obszaru, który podlega jej władaniu. Nie może jednak działać obok prawa oraz nadużywać przyznanego jej władztwa. Zgodnie bowiem z konstytucją własność można ograniczyć tylko w drodze ustawy. I tylko w zakresie w jakim nie ingeruje ona w istotę prawa własności.

Orzecznictwo sądu

Powstaje zatem pytanie – czym gmina przy uchwaleniu planu, w którym przykładowo zakazuje wykonania pewnego zamierzenia budowlanego, przekracza tym samym swoje uprawnienia planistyczne ograniczając prawo własności nieruchomości inwestora? Warto przy rozważaniu tej kwestii przywołać niektóre z orzecznictw sądowych. Np. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 13 listopada 2014 r. (sygnatura akt: II SA/Wr 611/14). Zgodnie z nim działania gminy determinowane powinny być zasadą proporcjonalności. Szczególnie gdy dokonuje ingerencji w prywatne interesy właścicieli nieruchomości wchodzących w obręb jej granic administracyjnych.

Działki budowlane

Dodatkowo, zdaniem sądu, wszelkie decyzje planistyczne podejmowane przez gminę, a nade wszystko te, które mogą wywierać nadmierny wpływ na istotę prawa własności, powinny zostać rzeczowo i wyczerpująco uargumentowane, wraz z przywołaniem odpowiednich przepisów prawnych. Mowa o wskazaniu okoliczności faktycznych lub prawnych, które miałyby przesądzić o konieczności wprowadzenia danych zmian. Co prawda gmina posiada prawa do ustalania przeznaczenia terenu lub warunków jego zagospodarowania. Jest to bezpośrednią pochodną posiadanych przez nią uprawnień planistycznych. Nie może jednak zmieniać lub uchwalać planu w oparciu o jedynie własne upodobania i preferencje.

Ingerencja w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Organy gminy są bowiem zobowiązane do podejmowania uchwał pozostających w zgodzie z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli uda się zatem inwestorowi wykazać, że nałożony na niego zakaz realizacji zamierzenia budowlanego kłóci się z tym dokumentem, może stanowić to podstawę do unieważnienia planu miejscowego. Co więcej, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy uchwalaniu planu jego projekt (wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko) zostaje wyłożony do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. To dogodny moment na interwencję ze strony inwestora. Uwagi do projektu planu miejscowego może w trakcie dyskusji i okresu przeznaczonego na składanie wniosków zgłosić każdy.

Inwestor może także próbować przekonać organy do wprowadzenia pewnych zmian w obręb tego aktu. Musi jednak wykazać w tym celu stosowną linię argumentacji – nie może wymagać zmiany planu tylko ze względu na własne dobro. Musi udowodnić, że postulowane przez niego zmiany są rzeczywiście potrzebne. Np. ze wglądu na nieaktualność planu, który nie nadąża za szybko rozwijającym się gospodarczo regionem.

Uprawnienia gminy

Gmina ma prawo do ingerencji w sposób przeznaczania nieruchomości nawet bez zgody właściciela, co bezpośrednio wynika z istoty planowania przestrzennego. Nie może jednak ingerować bez należytego uzasadnienia – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli nadmiernie i nieproporcjonalnie ograniczy prawa użytkowania wieczystego albo własności lub też jej postępowanie nie pozostanie zgodne z przesłankami wynikającymi z przepisów ustaw szczególnych (takich jak ustawa o ochronie przyrody, środowiska, zabytków i in.) można spodziewać się unieważnienia podjętych przez nią decyzji.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top