Władztwo planistyczne a istota prawa własności

Kiedy narzucane przez gminę ograniczenia co do możliwości zabudowy nazbyt ingerują w istotę prawa własności nieruchomości?

Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny. Oczywiście, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym, lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy, dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości.

Prawa właściciela nieruchomości

Właściciel nieruchomości, jeśli popadnie w konflikt z gminą, musi znać swoje prawa. Należy mieć na uwadze, że zadania wykonywane przez radę gminy muszą mieścić się w granicach wyznaczonych przede wszystkim przez konstytucję. Warto wiedzieć, kiedy gmina przekracza swoje obowiązki i przywileje. Czyli kiedy sposób realizowania przez nią zadań publicznych przekracza granice dozwolone obowiązującym prawem i ingeruje w prawo własności nieruchomości w rozumieniu art. 7 konstytucji RP. W praktyce gmina może zatem samodzielnie kształtować politykę przestrzenną obszaru, który podlega jej władaniu. Nie może jednak działać obok prawa oraz nadużywać przyznanego jej władztwa. Zgodnie bowiem z konstytucją własność można ograniczyć tylko w drodze ustawy. I tylko w zakresie w jakim nie ingeruje ona w istotę prawa własności.

Orzecznictwo sądu

Powstaje zatem pytanie – czym gmina przy uchwaleniu planu, w którym przykładowo zakazuje wykonania pewnego zamierzenia budowlanego, przekracza tym samym swoje uprawnienia planistyczne ograniczając prawo własności nieruchomości inwestora? Warto przy rozważaniu tej kwestii przywołać niektóre z orzecznictw sądowych. Np. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 13 listopada 2014 r. (sygnatura akt: II SA/Wr 611/14). Zgodnie z nim działania gminy determinowane powinny być zasadą proporcjonalności. Szczególnie gdy dokonuje ingerencji w prywatne interesy właścicieli nieruchomości wchodzących w obręb jej granic administracyjnych.

Dodatkowo, zdaniem sądu, wszelkie decyzje planistyczne podejmowane przez gminę, a nade wszystko te, które mogą wywierać nadmierny wpływ na istotę prawa własności, powinny zostać rzeczowo i wyczerpująco uargumentowane, wraz z przywołaniem odpowiednich przepisów prawnych. Mowa o wskazaniu okoliczności faktycznych lub prawnych, które miałyby przesądzić o konieczności wprowadzenia danych zmian. Co prawda gmina posiada prawa do ustalania przeznaczenia terenu lub warunków jego zagospodarowania. Jest to bezpośrednią pochodną posiadanych przez nią uprawnień planistycznych. Nie może jednak zmieniać lub uchwalać planu w oparciu o jedynie własne upodobania i preferencje.

Ingerencja w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Organy gminy są bowiem zobowiązane do podejmowania uchwał pozostających w zgodzie z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli uda się zatem inwestorowi wykazać, że nałożony na niego zakaz realizacji zamierzenia budowlanego kłóci się z tym dokumentem, może stanowić to podstawę do unieważnienia planu miejscowego. Co więcej, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy uchwalaniu planu jego projekt (wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko) zostaje wyłożony do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. To dogodny moment na interwencję ze strony inwestora. Uwagi do projektu planu miejscowego może w trakcie dyskusji i okresu przeznaczonego na składanie wniosków zgłosić każdy.

Inwestor może także próbować przekonać organy do wprowadzenia pewnych zmian w obręb tego aktu. Musi jednak wykazać w tym celu stosowną linię argumentacji – nie może wymagać zmiany planu tylko ze względu na własne dobro. Musi udowodnić, że postulowane przez niego zmiany są rzeczywiście potrzebne. Np. ze wglądu na nieaktualność planu, który nie nadąża za szybko rozwijającym się gospodarczo regionem.

Uprawnienia gminy

Gmina ma prawo do ingerencji w sposób przeznaczania nieruchomości nawet bez zgody właściciela, co bezpośrednio wynika z istoty planowania przestrzennego. Nie może jednak ingerować bez należytego uzasadnienia – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli nadmiernie i nieproporcjonalnie ograniczy prawa użytkowania wieczystego albo własności lub też jej postępowanie nie pozostanie zgodne z przesłankami wynikającymi z przepisów ustaw szczególnych (takich jak ustawa o ochronie przyrody, środowiska, zabytków i in.) można spodziewać się unieważnienia podjętych przez nią decyzji.