Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Władztwo planistyczne a istota prawa własności

Robert Tomaszewski
21 października 2015
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Kiedy narzucane przez gminę ograniczenia co do możliwości zabudowy nazbyt ingerują w istotę prawa własności nieruchomości?

Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny. Oczywiście, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym, lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy, dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości.

Prawa właściciela nieruchomości

Właściciel nieruchomości, jeśli popadnie w konflikt z gminą, musi znać swoje prawa. Należy mieć na uwadze, że zadania wykonywane przez radę gminy muszą mieścić się w granicach wyznaczonych przede wszystkim przez konstytucję. Warto wiedzieć, kiedy gmina przekracza swoje obowiązki i przywileje. Czyli kiedy sposób realizowania przez nią zadań publicznych przekracza granice dozwolone obowiązującym prawem i ingeruje w prawo własności nieruchomości w rozumieniu art. 7 konstytucji RP. W praktyce gmina może zatem samodzielnie kształtować politykę przestrzenną obszaru, który podlega jej władaniu. Nie może jednak działać obok prawa oraz nadużywać przyznanego jej władztwa. Zgodnie bowiem z konstytucją własność można ograniczyć tylko w drodze ustawy. I tylko w zakresie w jakim nie ingeruje ona w istotę prawa własności.

Orzecznictwo sądu

Powstaje zatem pytanie – czym gmina przy uchwaleniu planu, w którym przykładowo zakazuje wykonania pewnego zamierzenia budowlanego, przekracza tym samym swoje uprawnienia planistyczne ograniczając prawo własności nieruchomości inwestora? Warto przy rozważaniu tej kwestii przywołać niektóre z orzecznictw sądowych. Np. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 13 listopada 2014 r. (sygnatura akt: II SA/Wr 611/14). Zgodnie z nim działania gminy determinowane powinny być zasadą proporcjonalności. Szczególnie gdy dokonuje ingerencji w prywatne interesy właścicieli nieruchomości wchodzących w obręb jej granic administracyjnych.

Działki budowlane

Dodatkowo, zdaniem sądu, wszelkie decyzje planistyczne podejmowane przez gminę, a nade wszystko te, które mogą wywierać nadmierny wpływ na istotę prawa własności, powinny zostać rzeczowo i wyczerpująco uargumentowane, wraz z przywołaniem odpowiednich przepisów prawnych. Mowa o wskazaniu okoliczności faktycznych lub prawnych, które miałyby przesądzić o konieczności wprowadzenia danych zmian. Co prawda gmina posiada prawa do ustalania przeznaczenia terenu lub warunków jego zagospodarowania. Jest to bezpośrednią pochodną posiadanych przez nią uprawnień planistycznych. Nie może jednak zmieniać lub uchwalać planu w oparciu o jedynie własne upodobania i preferencje.

Ingerencja w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Organy gminy są bowiem zobowiązane do podejmowania uchwał pozostających w zgodzie z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli uda się zatem inwestorowi wykazać, że nałożony na niego zakaz realizacji zamierzenia budowlanego kłóci się z tym dokumentem, może stanowić to podstawę do unieważnienia planu miejscowego. Co więcej, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy uchwalaniu planu jego projekt (wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko) zostaje wyłożony do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. To dogodny moment na interwencję ze strony inwestora. Uwagi do projektu planu miejscowego może w trakcie dyskusji i okresu przeznaczonego na składanie wniosków zgłosić każdy.

Inwestor może także próbować przekonać organy do wprowadzenia pewnych zmian w obręb tego aktu. Musi jednak wykazać w tym celu stosowną linię argumentacji – nie może wymagać zmiany planu tylko ze względu na własne dobro. Musi udowodnić, że postulowane przez niego zmiany są rzeczywiście potrzebne. Np. ze wglądu na nieaktualność planu, który nie nadąża za szybko rozwijającym się gospodarczo regionem.

Uprawnienia gminy

Gmina ma prawo do ingerencji w sposób przeznaczania nieruchomości nawet bez zgody właściciela, co bezpośrednio wynika z istoty planowania przestrzennego. Nie może jednak ingerować bez należytego uzasadnienia – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli nadmiernie i nieproporcjonalnie ograniczy prawa użytkowania wieczystego albo własności lub też jej postępowanie nie pozostanie zgodne z przesłankami wynikającymi z przepisów ustaw szczególnych (takich jak ustawa o ochronie przyrody, środowiska, zabytków i in.) można spodziewać się unieważnienia podjętych przez nią decyzji.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe