Jeśli umowę przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarto w formie aktu notarialnego, istnieje możliwość ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia, wynikającego z tejże umowy. W praktyce ujawnienie takiego roszczenia zabezpiecza interesy kupującego. Roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, mimo że odnosi się względem określonego właściciela nieruchomości, to staje się skuteczne wobec każdego następnego właściciela takiej nieruchomości.
Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nieruchomości skuteczne wobec każdego
Ujawnienie roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej absolutnie nie ogranicza wpraw właściciela nieruchomości w zakresie rozporządzania nią. Może on rzeczoną nieruchomość przekazać w darowiźnie, pozostawić w spadku lub sprzedać – ogólnie przenieść własność na inną osobę, jednak z ograniczeniem wynikającym z treści roszczenia.
Wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej zabezpiecza w istotny sposób interesy nabywcy. Jeśli nawet doszłoby do sytuacji, w której sprzedający przeniósłby własność na osoby trzecie, to nabywcy będącemu stroną umowy przedwstępnej przysługuje prawo do dochodzenia swoich roszczeń od aktualnego właściciela.
Pamiętać należy, że wszelkie roszczenia ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed tymi roszczeniami, których nie ujawniono. W przypadku praw wpisanych pierwszeństwo przysługuje temu prawu, co do którego wniosek o wpisanie wcześniej zarejestrowano w sądzie.
Wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości jest możliwe
By zabezpieczyć także interes właściciela nieruchomości, a także by zapewnić bezpieczeństwo swobody rozporządzania majątkiem, ustawodawca wprowadził ograniczenia czasowe skuteczności wpisu dotyczącego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej. Jeśli od daty wpisu roszczenia do księgi wieczystej minie rok, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której dotyczy księga, ma prawo wystąpić z jednostronnym wnioskiem o wykreślenie roszczenia z księgi. Sytuacją uniemożliwiające złożenie takiego wniosku jest sytuacja, w której w tym samym czasie uprawniony złoży w sądzie wniosek o wpisanie do księgi prawa. W takiej sytuacji roszczenie wykreśla się dopiero po uprawomocnieniu się orzeczenia odmawiającego wpisanie praw. Jeśli uprawniony przed upływem roku od wpisu roszczenia występuje o przeniesienie własności, bieg terminu, po którym może nastąpić wykreślenie roszczenia, wstrzymany zostaje do momentu, w którym prawomocnie zakończone zostanie postępowanie.
Oświadczenie właściciela nieruchomości
Jak okazuje się w praktyce roczny termin, po którym można wystąpić o wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej, jest terminem bardzo długim. W takiej sytuacji właścicielowi nieruchomości pozostaje spisanie przed notariuszem oświadczenia kupującego będącego stroną umowy przedwstępnej, o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej, z księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczyła ta umowa. Jeśli wyrażenie takiej zgody przez kupującego wymaga spełnienia przez właściciela nieruchomości dodatkowych warunków, wówczas dokument potwierdzający oświadczenie pozostaje w depozycie u notariusza do czasu, gdy właściciel nie spełni tychże warunków. Po ich spełnieniu dokument oświadczenia zostaje przekazany właścicielowi nieruchomości i ma on prawo wystąpić z wnioskiem o wykreślenie roszczenia. Jeśli oświadczenie dotyczące wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia zostaje sporządzone za obopólną zgodą i nie podlega żadnym dodatkowym warunkom, notariusz odnotowuje je w akcie notarialnym, a w konsekwencji wykreśla z księgi wieczystej.
Jak podkreśla Rober Tomaszewski, Dyrektor Zarządzający SaveInvest Sp. z o.o.: „Ustawodawca konstruując prawo do wpisania roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej, zadbał w dużej mierze o interesy kupujących. Nie oznacza to jednak, iż pominął właścicieli oraz użytkowników nieruchomości, bowiem skonstruowane w taki sposób prawo zabezpiecza interesy obu stron i obu stronom gwarantuje dochodzenie swoich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej”.
