Tanie działki nad morzem. Jak ocenić ich potencjał inwestycyjny?

Zakup działki nad morzem jest inwestycją, na którą decyduje się coraz więcej Polaków. W jaki sposób jednak rzetelnie ocenić, czy dane działki budowlane lub inne rzeczywiście mają potencjał i mogą przynieść zyski? Niskie ceny przyciągają wzrok, warto jednak świadomie podejść do tematu i przeanalizować, co wpływa na opłacalność potencjalnej transakcji.

W ostatnich latach rosnące ceny gruntów oraz nieruchomości w dobrej lokalizacji cieszą się znaczną popularnością. Polacy interesują się turystycznymi regionami i sposobami na optymalizację zysków. Są to zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby prywatne, liczące na trafione inwestycje.

Domek letniskowy czy inna nieruchomość nad morzem rzeczywiście ma ogromny potencjał. Możesz ją wynajmować krótko- i długoterminowo, jak również liczyć na szybką sprzedaż po wyższej cenie. Jeśli dodatkowo działka znajduje się w atrakcyjnym miejscu, zwróci uwagę zarówno kupców, jak i turystów.

Inwestowanie w działki rolne czy budowlane zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Kluczową rolę odgrywa tu bowiem tzw. potencjał inwestycyjny. Jest to stosunek lokalizacji do ceny, z uwzględnieniem atrakcyjności, rozwoju infrastruktury, jakości życia i szeregu innych czynników sprawiających, że transakcja ma szansę się opłacić. Jak jednak rzetelnie i realnie spojrzeć na ten parametr, by znaleźć najlepszą ofertę i móc liczyć na potencjalnie wysoką stopę zwrotu?

Szukasz działki pod inwestycję

Zobacz działki

Dlaczego warto zainwestować w działki nad morzem?

Działki na sprzedaż w Polsce – podobnie jak nieruchomości – są postrzegane jako dość stabilna inwestycja. Zależnie od zaplanowanych działań, inwestor w stosunkowo krótkim czasie liczy na (przynajmniej) niewielki zysk. Proces zakupu nie jest specjalnie skomplikowany, a osobom poszukującym szansy na wzbogacenie może pomóc szereg specjalistów.

Podstawą inwestycji na nadmorskim rynku nieruchomości jest jednak przede wszystkim świadomość potencjału tego regionu. Oczywiście możesz patrzeć wyłącznie na lokalizację działki nad samym morzem i kierować się tzw. oczywistościami. W końcu ceny gruntów muszą rosnąć, a im lepsze ich umiejscowienie, tym większa szansa na sukces. Warto jednak przeanalizować to nieco dokładniej, uwzględniając trzy główne aspekty:

• stabilność rynku nieruchomości,
• atrakcyjność turystyczną,
• długoterminową wartość.

Ułatwi Ci to ostateczne podjęcie decyzji i pomoże dokonać wyboru adekwatnego do własnych potrzeb oraz możliwości.

Stabilność rynku nieruchomości

Od lat rynek nieruchomości cechuje się bezpieczną pozycją, której nie dotykają większe wahania. Bezustannie widać popyt na grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, a ich wartość rośnie. Jak jednak wskazywaliśmy w materiale „Raport. Ceny działek nad morzem. Edycja 2024″, w wielu obszarach pasa nadmorskiego pojawiają się problemy z dostępnością działek budowlanych.

Dzięki temu stawki rosną jeszcze szybciej, bo popyt spotyka się z ograniczoną podażą. Ostatecznie może to zatem wpłynąć pozytywnie na Twoją inwestycję. Przy stabilnym (lub rosnącym) zainteresowaniu dostrzeżesz szansę na większy zysk w krótszym czasie.

Historyczna stabilność cen działek nad morzem

Ceny działek w atrakcyjnych lokalizacjach od lat dorównują nieruchomościom w dużych miastach. Nie jest to trend nowy. Co więcej, jego umocnienie widać wraz z intensywnym rozwojem sektora turystycznego.

W perspektywie historycznej nadmorskie nieruchomości i ich wartość utrzymują się na stabilnym poziomie. W ostatnim czasie wzrost cen przybrał na sile, co może wyglądać wyjątkowo pozytywnie z perspektywy potencjalnego inwestora.

Odporność na wahania gospodarcze

Druga kwestia wskazująca na stabilność rynku nadmorskich nieruchomości wiąże się z odpornością na kryzysy finansowe. Zarówno decydując się na działkę budowlaną, jak i rolniczą, czy też mieszkanie, masz szansę uniknąć wielu trudnych sytuacji gospodarczych. Ubiegłe lata pokazują, że w obliczu rosnącej inflacji czy problemów z zatrudnieniem, ceny nieruchomości pozostały na bezpiecznym poziomie.

Oczywiście nie oznacza to, że mieszkania i domy zawsze zyskują na wartości. Zdarzają się okresy spadkowe. Wiele zależy od lokalizacji, zmieniającego się krajobrazu, rozwoju miast, warunków zabudowy i szeregu innych zmiennych. Mimo to jednak historia pokazuje, że ostatecznie można liczyć na odbicie optymistyczne dla inwestora.

Atrakcyjność turystyczna

Nieruchomości znajdujące się w turystycznych lokalizacjach mają ogromny potencjał. Od standardowych nieruchomości często odróżnia je szybszy wzrost wartości, ale nie tylko. Ich atutem jest to, że zapewniają właścicielom więcej sposobów na generowanie zysków.

Całoroczny napływ turystów

Główną zaletą nadmorskich działek jest to, że zapewniają inwestorom spore pole do działania. Przede wszystkim coraz więcej turystów decyduje się na wyjazdy nad morze niezależnie od pory roku. Doceniane są zimowe atrakcje, cisza, spokój i przepiękne krajobrazy.

Ten atut możesz wykorzystać, przygotowując się do sprzedaży nabytej nieruchomości ze znacznym zyskiem. Wraz z całorocznym napływem turystów rośnie zainteresowanie inwestorów. Wyprzedzając pozostałych, znajdujesz się na wygranej pozycji, korzystając z intensywnie rosnących cen.

Czytaj również: Gdzie lepiej kupić działkę pod domki na wynajem?

Możliwość wynajmu krótkoterminowego

Kolejną zaletą nadmorskiego rynku nieruchomości jest to, że może on przynosić Ci korzyści praktycznie przez cały rok. Jeśli Twoja działka znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, masz opcję stałego przyciągania gości poszukujących:

• miejsc do wypoczynku w ciszy i spokoju,
• atrakcyjnych cenowo noclegów niedaleko popularnych miast,
• punktów wypadowych do pieszych i rowerowych wycieczek,
• azylu umożliwiającego spędzenie zimowych ferii w uroczym miejscu,
• nieszablonowych noclegów,
• miejsc blisko najpopularniejszych atrakcji,
• i wielu innych.

Dowiedz się, jak łatwo zainwestować w domki na wynajem

Kliknij tutaj

Długoterminowa wartość

Nieruchomości to bezpieczna inwestycja z perspektywy długoterminowej. Możesz skorzystać na nich zarówno finansowo, jak i osobiście, aranżując je zgodnie ze swoim pomysłem, np. przystępując do budowy domu, skorzystać z wariantu domków letniskowych lub po prostu czekając na satysfakcjonujący wzrost cen.

 Wzrost wartości nieruchomości w perspektywie długoterminowej

Interesuje Cię działka budowlana w atrakcyjnej lokalizacji, bo zdajesz sobie sprawę z coraz wyższych cen gruntów? W takim przypadku nie pozostaje nic innego, jak tylko dokonać zakupu i czekać na okazję do sprzedaży ze znacznym zyskiem. W perspektywie długoterminowej może on znacznie przekraczać większość innych form inwestycyjnych.

Korzyści z posiadania działki rekreacyjnej lub domu wakacyjnego

Nie każdy decyduje się na zakup działki nad morzem z myślą o jej sprzedaży. Nie brak osób, które są czerpać z niej innego rodzaju korzyści:

• osobiste – inwestowanie może iść w parze ze spełnianiem marzeń. Ogrodzona działka rekreacyjna blisko Morza Bałtyckiego jest doskonałym miejscem na urlop. To szansa na stworzenie własnego miejsca na Ziemi, w którym spędzisz czas z bliskimi;
• biznesowe – zakup działki bywa pierwszym krokiem do otwarcia biznesu turystycznego. Jest to inwestycja dwutorowa – może zarabia na siebie w czasie rzeczywistym (np. wynajem lub dzierżawa), a w dalszej perspektywie przynieść zysk ze sprzedaży.

Jak znaleźć tanie działki nad morzem?

Warto inwestować w grunty rolne i nieruchomości nadmorskie wtedy, gdy ich ceny są możliwie jak najniższe. To pozwala optymalizować zyski ze sprzedaży. Im mniej pieniędzy wydasz, tym większy profit. Jak jednak szukać najlepszych ofert i po czym je poznać?

Badanie rynku

Tanie i atrakcyjne działki są dobrem ograniczonym. Aby je znaleźć, musisz najpierw dobrze poznać i zrozumieć lokalny rynek nieruchomości. Kluczową kwestią jest skupienie się na:

• cenie – zorientuj się, jakie są przeciętne stawki w danej lokalizacji. To pomoże Ci wyłowić oferty atrakcyjniejsze od pozostałych, w które inwestowanie może się opłacić. Dzięki temu będziesz też w stanie szybciej dostrzec propozycje podejrzanie tanie, które mogą być zarówno okazją, jak i pułapką;
• charakterystyce – dzięki poznaniu najważniejszych parametrów gruntów atrakcyjnych z perspektywy inwestycyjnej uda Ci się ocenić, jaki jest ich odpowiedni stosunek do ceny. Szybko zorientujesz się, które ogłoszenia są podejrzane i wybierzesz te wyglądające na opłacalne.

Pozostaje zatem pytanie, w jaki sposób posiąść całą tę wiedzę, by rozpocząć inwestowanie?

Korzystanie z portali z ofertami nieruchomościowymi

Najłatwiejszym, a zarazem najszybszym sposobem na badanie rynku, jest przeglądanie portali z ogłoszeniami nieruchomości. Praktycznie wszystkie pozwalają na filtrowanie wyników, a z perspektywy potencjalnego inwestora przydatne są m.in. takie aspekty, jak:

• cena ostateczna,
• cena za m2,
• dostęp do mediów,
• dostęp do drogi publicznej,
• powierzchnia,
• lokalizacja (bliskość atrakcji).

Porównuj dostępne ogłoszenia i staraj się samodzielnie oceniać ich wady oraz zalety. To świetny trening, dzięki któremu po czasie zaczniesz błyskawicznie dostrzegać najkorzystniejsze oferty z potencjałem inwestycyjnym.

Analiza ofert z lokalnych gazet i ogłoszeń

Wbrew pozorom nie wszystko znajdziesz w internecie. Częste przeglądanie lokalnych ogłoszeń i gazet może się opłacić. Przy odrobinie szczęścia umożliwi Ci znalezienie działek za stawki znacznie lepsze niż te publikowane na portalach online.

Wszystko przez to, że ich autorzy niejednokrotnie nie śledzą aktualnych trendów i nie korzystają z usług pośredników. W efekcie proponowane przez nich ceny gruntów są zauważalnie korzystniejsze.

Współpraca z agentem nieruchomości

Samodzielne szukanie działki w dobrej lokalizacji jest wyjątkowo czasochłonne. Publikowane w internecie oferty błyskawicznie znikają (często nawet kilkanaście minut po pojawieniu się). Z drugiej strony też nie każdy ma czas, by śledzić wszystkie strony na bieżąco i reagować błyskawicznie na każde ogłoszenie, jakie się pojawi. Z pomocą przychodzą w takich przypadkach agenci nieruchomości.

Zalety korzystania z usług profesjonalisty

Często inwestycja w agenta nieruchomości rzeczywiście się opłaca. Główne zalety tego rozwiązania to m.in.:

• odpowiednie zabezpieczenie prawne obu stron transakcji,
• oszczędność czasu,
• większa szansa na znalezienie dobrej oferty (doświadczenie),
• wsparcie w negocjacjach,
• szeroka sieć kontaktów,
• pomoc z dokumentacją i kwestiami prawnymi.

Jak wybrać dobrego agenta nieruchomości?

Planując zakup działki z pomocą agenta nieruchomości, warto zwrócić uwagę przede wszystkim na jego dwie główne cechy:

• doświadczenie,
• znajomość lokalnego rynku nieruchomości,
• cenę.

Doświadczony agent będzie wiedział, jak i gdzie szukać ofert, w które warto inwestować. Usprawni proces zakupu i zwróci uwagę na szczegóły ogłoszeń, które mogą umknąć amatorowi. Warto, by znał lokalny rynek, bo pozwoli mu to dotrzeć do najlepszych propozycji. Działa na swoim terenie, ma własną siatkę kontaktów i widzi znacznie więcej niż osoba trzecia, przeglądająca internet. Ostatni aspekt to oczywiście cena – warto stawiać na profesjonalistów zapewniających efekty adekwatne do swojego wynagrodzenia.

Bezpośredni kontakt z właścicielami

Niejednokrotnie najlepszym sposobem na budowę domu czy postawienie domku letniskowego jest poszukiwanie bezpośredniego kontaktu do właścicieli. Atutem tego rozwiązania jest przede wszystkim:

• oszczędność na pośrednikach,
• możliwość osobistego kontaktu i nawiązania relacji ze sprzedającym,
• niższa cena ze względu na brak dodatkowych opłat po obu stronach (np. prowizji),
• możliwość negocjowania cen.

Często zakup działki jest kwestią bardzo osobistą i ważną nie tylko dla potencjalnego inwestora, ale i dotychczasowego właściciela. Poznanie się zwiększa szansę realizacji transakcji na korzystniejszych warunkach. Nie brak zresztą też ludzi zwyczajnie niechętnie nawiązujących współpracę z pośrednikami. Zyskasz w ich oczach, nawiązując bezpośredni kontakt.

Kryteria oceny potencjału inwestycyjnego działki

Czas przejść do jednego z najważniejszych aspektów, czyli kryteriów oceny potencjału inwestycyjnego Twojego przyszłego gruntu. Polecamy poznać i przeanalizować wszystkie zagadnienia, na które warto zwrócić uwagę przy wyborze oferty. Każdy z nich może mieć znaczący wpływ na opłacalność potencjalnej inwestycji. Im lepiej będziesz się w nich orientować, tym trafniej uda Ci się je ocenić i podjąć korzystną dla siebie decyzję.

Lokalizacja

Zarówno decydując się na działkę budowlaną, jak i działkę rolną, czy możliwą do przekształcenia, pierwszym krokiem w ocenie powinno być położenie. Oczywiście im będzie atrakcyjniejsze, a cena okaże się niższa, tym lepiej dla Ciebie. Ważne natomiast, żeby dokonać oceny lokalizacji bardzo dokładnie, kładąc szczególny nacisk na dwa aspekty:

• bliskość do plaży i innych atrakcji turystycznych – nieruchomości znajdujące się niedaleko miejsc najatrakcyjniejszych z punktu widzenia potencjalnego turysty są dobrem ograniczonym. Im jest ich mniej, a lokalizacja lepsza, tym wyższa cena. To sprawia, że stają się opłacalne na wielu płaszczyznach. Możesz je wynajmować, wydzierżawić lub wystawić na sprzedaż. W każdym z tych wariantów natomiast raczej nie pojawi się problem ze znalezieniem osób zainteresowanych Twoją ofertą, zazwyczaj bardzo opłacalną z biznesowego punktu widzenia;
• dostępność komunikacyjna – to aspekt, o którym wielu inwestorów zapomina. Większość kładzie nacisk na dostęp do drogi publicznej, który rzecz jasna jest bardzo ważny. To podnosi atrakcyjność gruntu, ułatwia jego sprzedaż, ale też wynajem. Nie można zapominać jednak również o spojrzeniu na tę kwestię z perspektywy turystów, a szczególnie osób podróżujących publicznymi środkami transportu. Im mniej skomplikowany dojazd, tym większa szansa na to, że ceny gruntów w okolicy z czasem będą rosnąć.

Przeznaczenie i plany zagospodarowania przestrzennego

Zapoznanie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to jeden z obowiązków przyszłego właściciela terenu. Podstawą w tym aspekcie jest rzecz jasna sprawdzenie, czy działka jest przeznaczona pod zabudowę:

• mieszkaniową,
• rekreacyjną,
• komercyjną,
• produkcję rolną.

Od tego w znacznej mierze zależą zarówno ceny gruntów, jak i ich potencjał. Przeznaczenie działki powinno być zgodne z Twoimi planami inwestycyjnymi. Jeśli nie jest, konieczne jest zorientowanie się, czy istnieje (i ile kosztuje) ewentualna możliwość przekształcenia danej działki.

Zgodnie z aktualnymi przepisami musisz liczyć się z koniecznością weryfikacji zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takiego nie ma dla interesującego Cię terenu – z wydanymi warunkami zabudowy lub możliwością ich uzyskania.

Wkrótce jednak powyższe zapisy ulegną istotnej zmianie. Wszystko za sprawą nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennemu. Zakłada ona wprowadzenie Planów Ogólnych (zastąpią Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego). Zgodnie z nimi wprowadzone zostaną do gmin strefy planistyczne determinujące akceptowalne parametry potencjalnej zabudowy. Obowiązywać będą zarówno dla nowych planów miejscowych, jak i warunków zabudowy. Nowością mają być ponadto obszary uzupełnień zabudowy, ograniczające w znacznym stopniu możliwość uzyskania warunków zabudowy.

Warunki geologiczne i klimatyczne

Kupując działkę budowlaną, nie można zapomnieć o kwestiach kluczowych z perspektywy bezpieczeństwa przyszłych zabudowań i inwestycji. To działanie odpowiedzialne, dzięki któremu masz szansę uniknąć wielu problemów i stresujących sytuacji w przyszłości. Uchronisz się też przed potencjalnymi kosztami dodatkowymi oraz kłopotami przy przyszłej odsprzedaży nieruchomości albo jej wynajmie. Mowa tu przede wszystkim o dwóch aspektach:

• ocenie stabilności gruntu – kluczowa w przypadku obiektów budowlanych. Bardzo często na podstawie map geologicznych i istniejących opracowań jesteś w stanie wykluczyć tereny o utrudnionych warunkach geologicznych czy szczególnie wysokim ryzyku. Mowa tu np. o budowie geologicznej, występowaniu osuwisk, warstw wodonośnych itd. W przypadku niejednoznacznych danych warto natomiast skonsultować się ze specjalistą czy ponieść dodatkowe koszty związane z dostosowaniem projektów budowlanych (co może mieć istotny wpływ na opłacalność inwestycji);
• potencjalnych zagrożeniach naturalnych (powodziach, erozji itd.) – warto zorientować się, czy interesujące Cię działki budowlane nie znajdują się na terenie występowania niebezpiecznych zjawisk naturalnych. W ramach tego działania możesz sięgnąć np. po mapy szczególnego zagrożenia powodzią. Na terenach tego typu często prawo wodne reguluje możliwość lokalizacji niektórych obiektów. Nowe projekty z kolei muszą zostać pozytywnie rozpatrzone przez Wody Polskie.

Dostęp do mediów i infrastruktury

Działki budowlane – zarówno wykorzystywane prywatnie, jak i komercyjnie – powinny mieć dostęp do mediów i odpowiedniej infrastruktury. To ogromne ułatwienie dla mieszkańców (zarówno tych stałych, jak i tymczasowych). Kwestia ta jednak nie zawsze jest oczywista, szczególnie gdy w grę wchodzą indywidualne zabudowania i ustalanie szczegółów z operatorami czy usługodawcami. Szczególnie ważne pod tym względem są:

• przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, elektryczne i telekomunikacyjne – ich obecność świadczy o tym, że dana działka budowlana jest zaopatrzona we wszystkie te media. Jeśli tak nie jest, warto najpierw skontaktować się z operatorami i upewnić się, czy podpięcie przyłączy będzie wykonalne w przyszłości i z jakimi kosztami będzie się to wiązało. Co ważne, zdarza się, że jest to całkowicie niemożliwe, przez co konieczne są dalsze inwestycje, takie jak np. indywidualne ujęcia wody czy zbiorniki bezodpływowe;
• drogi dojazdowe – bez odpowiedniego dojazdu nie uda Ci się otrzymać pozwolenia na budowę, co bezpośrednio zniweczy Twoje plany inwestycyjne. Warto ponadto skupić się na odpowiednio szerokim dojeździe, dobrym dostępie do niego z drogi publicznej czy jakości okolicznych dróg. Wszystko to może mieć znaczenie w przypadku przyszłej sprzedaży, wyceny nieruchomości czy przyciągania do niej turystów.

Analiza kosztów i potencjalnych zysków

Gdy już zapoznasz się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i upewnisz, że Twoja działka budowlana ma dostęp do mediów, przyjdzie czas na kwestie finansowe. Koszt budowy domu nie jest jedynym wydatkiem, na który musisz zwrócić uwagę. Ważne jest również zliczenie wszelkich zakupów (zarówno początkowych, jak i późniejszych) poczynionych w ramach realizowanej inwestycji.

Krokiem drugim jest zestawienie ich ze wszystkimi potencjalnymi dochodami, jakie może przynieść Ci dana działka budowlana i postawiona na niej nieruchomość. Większe zyski gwarantują szybszą spłatę kosztów początkowych, czyli „wyjście na zero”.

Następny etap charakteryzuje stosunek regularnych kosztów utrzymania do bieżących zysków. To właśnie od niego zależy, czy inwestycja na siebie zarabia. Alternatywnie istotna może być dla Ciebie cena sprzedaży, która pokryje całą włożoną w inwestycję kwotę.

Koszty początkowe

Inwestycja wiążąca się z zakupem gruntu wymaga potężnego wkładu początkowego. Oczywiście im będzie on niższy, tym większa szansa na wysoki zwrot i przyszły zysk. Mimo tej optymistycznej wizji jednak musisz przygotować się na pewne wydatki. Gdy już trafisz na najlepszą ofertę, to na początkowym etapie musisz zdawać sobie sprawę przede wszystkim z:

• ceny zakupu działki – ceny gruntów mają bezpośrednie przełożenie na opłacalność Twojej inwestycji. Im taniej kupisz działkę rolną czy budowlaną, tym na większy zysk masz szansę liczyć. Oczywiście zawsze istotna jest tu ponadto aspekt ceny do jakości. Warto ostrożnie podchodzić do propozycji niezwykle atrakcyjnych, ale i unikać niepotrzebnego przepłacania;
• kosztów notarialnych i podatkowych – zawarcie umowy zakupu nieruchomości wiąże się z szeregiem kosztów dodatkowych. Przede wszystkim (oprócz ceny zakupu) musisz liczyć się z opłatami za:
  • odpis aktu notarialnego,
  • taksę notarialną (jej maksymalna wysokość zależy od ceny nabywanej nieruchomości i określa ją Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej),
  • podatek VAT od taksy notarialnej (23 proc.),
  • opłaty sądowe (np. za założenie księgi wieczystej, za wpis w księdze, wpis hipoteki i inne),
  • pośredników (np. agencji nieruchomości), jeśli z ich usług korzystasz,
  • podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC wynoszący 2 proc. wartości nieruchomości).

Nie posiadasz środków na zakup działki? Sprawdź nasz artykuł o alternatywnych możliwościach finansowania.

Koszty utrzymania

Ceny gruntów to nie wszystko. Kupując działkę, musisz pamiętać także o kosztach jej dalszego utrzymania. Dotyczyć to może (choć w różnym stopniu) zarówno osób planujących szybką sprzedaż, jak i inwestycję długoterminową. Z uwagi na różnorodne plany inwestorów, aspekt ten jest najbardziej elastyczny i wyjątkowo zmienny. Główną rolę odgrywają tu natomiast najczęściej:

• podatki od nieruchomości – maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2024 roku wynoszą:
  • w budynku mieszkalnym – 1,15 zł za 1 mkw. powierzchni,
  • dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 1,34 zł za 1 mkw. powierzchni,
  • dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 33,10 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej.
• koszty związane z utrzymaniem działki – zależnie od Twoich działań, mogą wliczać się tu zarówno wydatki jednorazowe, jak i cykliczne. Zwiększając wartość obiektu, możesz zadecydować np. o wyrównaniu terenu, postawieniu ogrodzenia, monitoringu czy innych zakupach. Pod uwagę trzeba wziąć ponadto również koszty długofalowe. Być może zatrudnisz regularną ochronę lub innych pracowników, zdecydujesz się na prowadzenie marketingu danego miejsca czy innego typu proaktywne przyciąganie turystów. Nie bez znaczenia są ponadto wydatki dotyczące obsługi gości, wyposażenia, prania, ewentualnych napraw czy regulowania rachunków za media.

Listy wydatków bywają naprawdę długie. Warto przemyśleć i stworzyć je jeszcze przed przejściem do inwestowania.

Potencjalne zyski

Aspekt najprzyjemniejszy z perspektywy właściciela, czyli zyski. Działki budowlane mogą zapewnić Ci znaczne dochody generowane na rozmaitych poziomach, np.:

• z wynajmu turystycznego,
• ze wzrostu wartości nieruchomości w czasie,
• z możliwości dalszej sprzedaży z zyskiem,
• ze wzrostu wartości związanego z przekształceniem (np. działka budowlana z rolnej).

Do tego dodać można również zyski nieekonomiczne, ale często niesamowicie istotne dla wielu inwestorów. Mowa tu choćby o satysfakcji ze stworzenia „własnego miejsca na Ziemi”, czy regularne pobyty w nim z bliskimi, przyjaciółmi itd.

Warto jednak podkreślić, że oceniając inwestycję z perspektywy biznesowej, najważniejszy jest stosunek zysków do kosztów. Oczywiście na początku trudno jest jednoznacznie określić przychody z tego typu działalności. Wskazane jest natomiast zapoznanie się np. ze stawkami za wynajem w regionie, cenami usług i oszacowanie spodziewanych (pożądanych) efektów.

Analiza potencjalnych zysków może sprawdzić się ponadto również w przypadku hipotetycznej nieruchomości. Na jej podstawie łatwiej ocenisz, jakie ceny gruntów dają Ci szansę na zyski i kiedy warto inwestować. To sprawdzona strategia, która jest czasochłonna, ale doskonale sprawdza się w praktyce.

Zobacz też: Ile można zarobić na domku letniskowym?

Przykłady udanych inwestycji/Case study

Jak przebiega udana inwestycja przeprowadzona na rynku nieruchomości? Posłużmy się tu hipotetyczną sytuacją, bazując na bogatej ofercie nadmorskich działek oferowanych przez SaveInvest. Znajdziesz wśród nich np. Osadę Dębina w województwie pomorskim. Cechy charakterystyczne tej inwestycji to:

• położenie 2800 m od morza,
• działka rolna z możliwością przekształcenia, gdy pojawi się taka możliwość,
• dojazd drogą asfaltową,
• bliskość powstającej drogi ekspresowej S6,
• bliskość Słowińskiego Parku Narodowego.

Działka rolna pod lokatę kapitału o powierzchni 500 m2 kosztuje 62 tys. zł. Zgodnie z danymi GUS ostatnie 10 lat przyniosło stabilny wzrost cen gruntów na poziomie średnio 14 proc. rocznie. W odniesieniu do naszej przykładowej działki oznaczałoby to roczny wzrost wartości o ok. 8680 zł (14% z 62 tys. zł) do 70680 zł.

Przykładem mogą być również inne grunty z oferty Saveinvest, jak np.:

• inwestycja Gąski I:
  • rzeczywista roczna stopa zwrotu z inwestycji trwającej 186 miesięcy – 13,59 proc.;
  • rzeczywista roczna stopa zwrotu z inwestycji trwającej 142 miesiące – 12,02 proc.;
• inwestycja Mielenko:
  • rzeczywista roczna stopa zwrotu z inwestycji trwającej 72 miesiące – 12,41 proc.;
• inwestycja Wytowno:
  • rzeczywista roczna stopa zwrotu z inwestycji trwającej 74 miesiące – 8,22 proc.

Wszystkie te przykłady wskazują na wzrost cen działek, prowadzący do znacznych zysków z inwestycji. W każdym przypadku jest to wartość znacznie wyższa niż np. standardowe lokaty bankowe czy konta oszczędnościowe.

Idea rolnych działek inwestycyjnych nie zakłada konieczności budowy domu czy samodzielnej troski o media lub drogi dojazdowe. Nad zagadnieniami prawnymi czuwają ponadto doświadczeni specjaliści.

Przeczytaj historie sukcesów naszych Klientów, aby poznać ich zyski z inwestycji w grunty

Ryzyka związane z inwestycją w działki nad morzem

Ostatni i zdecydowanie najmniej przyjemny aspekt dotyczy potencjalnych zagrożeń. Oczywiście warto tu podkreślić, że każda inwestycja wiąże się z potencjalnym ryzykiem utraty majątku i musisz się z tym liczyć. Warto jednak już na początku rozeznać się w tej sprawie i przygotować na problemy, które teoretycznie mogą stanąć Ci na drodze. Przyjmują one rozmaite formy i zależnie od Twoich planów, mogą stanowić jedynie częściową przeszkodę, jak i prowadzić do całkowitego zaniechania działań lub zmiany planów.

Ryzyko prawne

Jeden z aspektów, którego szczególnie obawiają się osoby po raz pierwszy inwestujące w nieruchomość czy grunt. Czynniki ryzyka o tematyce prawnej rzeczywiście bywają dość skomplikowane. Często wskazana jest nawet skorzystanie z kompleksowej pomocy ze strony specjalistów lub poświęcenie czasu na zapoznanie się z newralgicznymi kwestiami z tego zakresu, takimi jak np.:

• problemy z tytułem własności,
• spory sądowe i administracyjne.

Podstawą jest dokładna weryfikacja ksiąg wieczystych gruntów czy nieruchomości oraz ustalenie ich jasnej sytuacji prawnej. Oczywiście każda sytuacja jest inna, najczęściej natomiast problemy na nowych właścicieli sprowadzają:

• udziały,
• kwestie spadkowe,
• nieudokumentowane wpisy w księdze wieczystej,
• służebności.

Biorąc to pod uwagę, dobrym i bezpiecznym rozwiązaniem jest działka budowlana od rzetelnego sprzedawcy, dewelopera czy agencji nieruchomości, jak np. Saveinvest. W tym przypadku na każdym etapie transakcji możesz liczyć na wsparcie merytoryczne oraz pewność, że nie narażasz się na ryzyko prawne.

Ryzyko ekonomiczne

Ryzyko ekonomiczne najtrudniej określić, planując budowę domu. Trudność ta jest związana oczywiście z nieprzewidywalnością pewnych sytuacji, znacząco wpływających na opłacalność zakupu danej nieruchomości czy gruntu. Tego typu aspektów jest bardzo wiele, ale podzielić je można na dwie główne kategorie:

• sytuacja ekonomiczna – w stosunkowo krótkim czasie sytuacja ekonomiczna w Polsce (zarówno Twoja, jak i ogółu obywateli) może znacząco się zmienić. Spadek zarobków czy gwałtowny wzrost cen mogą wywołać problem z utrzymaniem inwestycji. Hipotetycznie może dojść nawet do sytuacji, w której będziesz mieć problem, aby sprzedać, wydzierżawić czy wynająć swoją nieruchomość. Na szczęście jednak tego typu sytuacje zwykle są przejściowe, a po trudniejszym okresie przychodzi poprawa sytuacji;
• zmiany w lokalnej polityce turystycznej lub przestrzennej – najtrudniejsze do przewidzenia, bo często zależne od lokalizacji, lokalnej władzy czy polityki. Bywają natomiast czasem zapowiadane z wyprzedzeniem, warto więc dobrze orientować się np. w kwestii nadchodzących zmian w regionie. Istotne jest ponadto poznanie przepisów obowiązujących w chwili zakupy i poszukiwanie ofert im odpowiadających. Wśród przykładów tego typu czynników ryzyka wymienić można np.:
  • zmiany nastawienia do konkretnych rodzajów inwestycji w organach administracji,
  • braki funduszy w gminach na realizację zadań w zakresie infrastruktury,
  • tendencje w sporządzanych planach miejscowych (dotyczące np. wielkości parametrów, funkcji itd.,
  • zakazy prowadzenia prac budowlanych w wybranych okresach,
  • inwestycje „zewnętrzne” (np. obwodnice, drogi czy linie wysokiego napięcia).

Ryzyka naturalne

Na naszej planecie nieustannie zachodzą pewne zmiany, ale Ziemia ma też swoje cykle, z których warto sobie zdawać sprawę. Wiele z nich bezustannie oddziałuje na różne sposoby na nieruchomości gruntowe oraz gotowe budynki, co każdy inwestor powinien mieć na uwadze. Przykładami takich zagrożeń mogą być m.in.:

• erozja wybrzeża – na jej działanie narażone są przede wszystkim działki budowlane położone nad samym morzem. Na szczęście tego typu tereny w znacznej mierze są chronione przez przepisy związane z ochroną środowiska czy miejscowe plany zagospodarowania terenu. Mimo to natomiast warto zainteresować się tym tematem i mieć go na uwadze, wybierając nieruchomość;
• zmiany klimatyczne – zmieniająca się pogoda i klimat w dłuższej perspektywie mogą mieć ogromny wpływ na działki inwestycyjne położone nad morzem. Już w ciągu ostatnich kilku lat widoczne były istotne zmiany trendów turystycznych. Zależnie od nich, zarówno nieruchomości w dużych miastach nad morzem, jak i w mniejszych miejscowościach, mogą cieszyć się zmiennym zainteresowaniem.

Podsumowanie

Inwestycja w działki budowlane położone nad morzem wymaga zaangażowania. Niesie ze sobą pewne ryzyko, ale wielu problemów możesz uniknąć, korzystając ze wsparcia specjalistów, takich jak Saveinvest. Pamiętaj jednak, że kluczowe jest odpowiednie przygotowanie do zakupu. Nie bagatelizuj kwestii oceny potencjału inwestycyjnego danej działki, a szybko Ci się to opłaci.

Znajdź tanią działkę i zastosuj wobec niej kryteria potencjału inwestycyjnego. Sprawdź lokalizację, przeznaczenie i plany zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnij warunki geologiczne oraz klimatyczne, a także dostęp do mediów czy infrastruktury. Nie zapomnij przy tym o różnych rodzajach ryzyka, analizie kosztów oraz oczywiście potencjalnych zyskach. Uważna analiza wszystkich tych aspektów może przynieść Ci rezultaty, na które liczysz!