Jak budować, gdy nie ma planu?

Właściciel nieruchomości nie może zrealizować dowolnej budowy na swojej działce. Projekt budynku musi być zgodny z obowiązującymi przepisami. W szczególności istotny jest w tym zakresie plan miejscowy oraz studium. Co się jednak stanie, jeżeli nie uchwalono tych dokumentów? – pyta Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.saveinvest.pl.

Historia wsi Dobrowoda

Jakiś czas temu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku podjął temat skomplikowanej budowy. Właściciele nieruchomości, położonej w gminie Turośń Kościelna, zamarzyli sobie bowiem futurystycznego domu, z dachem w kształcie łupiny. Projekt ten dość znacząco odbiegał jednak od tych, realizowanych dotychczas we wsi Dobrowoda, w której nieruchomość ta miała stanąć. Wójt gminy uznał, że nowy budynek zaburzy ład przestrzenny miejscowości i dlatego nie może zostać zrealizowany w planowanej formie. Odmówił zatem wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Właściciele nie dali jednak za wygraną i sprawa trafiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. To podzieliło stanowisko organu I instancji, dlatego pomysłodawcy oryginalnego projektu domu zwrócili się ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Orzeczenie WSA zamyka sprawę

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie przychylił się jednak do stanowiska właścicieli nieruchomości. Uznał, że w sprawie nie zostało spełnione kryterium dobrego sąsiedztwa. Ocena spełnienia, określonych przepisami przesłanek, wymaga bowiem nie tylko ustalenia funkcji istniejącej zabudowy, ale również jej gabarytów i formy architektonicznej. Wskazane elementy projektowanego budynku dość znacząco odbiegały natomiast od sąsiedniego zagospodarowania terenu. Dodatkowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku podkreślił, że jedynym narzędziem, które pozwoliłoby na zmianę istniejącego charakteru budowy, jest stworzenie stosownego planu miejscowego. – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Czym właściwie jest plan zagospodarowania przestrzennego?

Plan miejscowy, a właściwie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który wraz ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, określa politykę przestrzenną gminy. Studium nadaje pewien ogólny zarys, natomiast plan miejscowy to uszczegóławia. Co zawiera taki plan? Przede wszystkim przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, zasady kształtowania krajobrazu, zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych oraz dóbr kultury współczesnej, wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania, w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, objętych planem miejscowym, zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury i wiele więcej. – wymienia Bartłomiej Kuźniar. Plan zawiera część tekstową i graficzną. Nadto powinien być on zgodny z zapisami istniejącego studium oraz przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem.

Jeżeli nie ma planu

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyznacza zatem zasady i warunki zabudowy, dzięki czemu na tym tle nie mają prawa powstawać żadne spory. Problem pojawia się wtedy, gdy taki plan nie powstał. W takiej sytuacji planujący budowę muszą wystąpić o wydanie decyzji, ustalającej warunki zabudowy dla tego terenu. Staje się to jednak przestrzenią do licznych przepychanek między organami administracji publicznej a właścicielami nieruchomości. Swoboda w interpretowaniu tego, co wolno, a czego nie wolno, jest bowiem bardzo duża – podsumowuje Bartłomiej Kuźniar.