Kiedy nie jest wymagana zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej?

Grunty rolne cieszą się w Polsce szczególną ochroną, ale i coraz większym zainteresowaniem. Zakup działki rolnej i przekształcenie na działkę budowlaną może być znakomitą inwestycją. Aby nie dochodziło do masowego dzielenia gruntów, przekształcania i sprzedaży kupno działki rolnej przez nierolnika wiąże się z koniecznością uzyskania zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W tym zakresie istnieją jednak pewne wyjątki. O nich opowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Grunty bez ograniczeń tylko dla rolnika indywidualnego

Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Nim jest natomiast osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Jednocześnie, aby spełniać ustawowe wymogi bycia rolnikiem indywidualnym, konieczne jest posiadanie kwalifikacji rolniczych oraz co najmniej 5-letni staż zamieszkania w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. To gospodarstwo rolne rzecz jasna rolnik indywidualny musi prowadzić osobiście. Wszystkich innych podmiotów, w tym nawet osób posiadających odpowiednie kwalifikacje, ale zrzeszające się w formie spółki z o.o. albo komandytowej, nie uznaje się za rolników indywidualnych i muszą uzyskać zgodę Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Zakup działki rolnej bez zgody KOWR

Na szczęście w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego przewidziano pewne wyjątki – przedmiotowe i podmiotowe. Te pierwsze dotyczą nabywania:

1) Nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha – Tę przesłankę najczęściej wykorzystują inwestorzy. Dzisiaj przepisy w tym zakresie są bardzo liberalne, bo jeszcze do niedawna limit wynosił zaledwie 0,3 ha.

2) Nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne – Aczkolwiek trzeba przyznać, że ta sytuacja należy do rzadkości, bo najczęściej grunty rolne leżą poza obszarem miast i objęte co najwyżej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

3) Gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzyły zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

4) Nieruchomości rolnych, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości) na cele inne niż rolne (w tym chociażby budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, usługowe, przemysłowe) – O ile oczywiście taka decyzja nie została później zmieniona, uchylona, a także nie stała się bezprzedmiotowa lub nie wygasła.

Pozostałe przypadki

Inne przypadki, zakupu nieruchomości bez zgody KOWR, dotyczą zakupu:

5) Nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi.

6) Nieruchomości rolnych wchodzących w skład tak zwanego Zasobu Własności Skarbu Państwa, zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

7) Nieruchomości rolnych sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

8) Nieruchomości rolnych, w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości.

9) Nieruchomości rolnych: w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego, w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego, na podstawie art. 118 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, na podstawie art. 125 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie ustawy – Prawo geologiczne i górnicze, w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku, w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego, położonych na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy– Prawo geologiczne i górnicze.